15+ Đề Thi Thử Trắc Nghiệm – Môn Định Giá Tài Sản

Câu 1: Một nhà đầu tư đang xem xét mua một tòa nhà văn phòng cho thuê. Để ước tính giá trị thị trường của tài sản này, phương pháp định giá nào sau đây là phù hợp nhất, dựa trên khả năng tạo thu nhập ổn định từ việc cho thuê?

• A. Phương pháp thu nhập trực tiếp (Direct Capitalization)
• B. Phương pháp chi phí tái tạo (Replacement Cost Method)
• C. Phương pháp so sánh giao dịch (Sales Comparison Approach)
• D. Phương pháp thặng dư (Development Approach)

Câu 2: Một công ty sở hữu một bằng sáng chế độc quyền cho một công nghệ sản xuất mới. Để định giá bằng sáng chế này, yếu tố nào sau đây là quan trọng nhất cần xem xét?

• A. Chi phí nghiên cứu và phát triển đã đầu tư vào bằng sáng chế
• B. Tuổi đời còn lại của bằng sáng chế
• C. Dòng tiền dự kiến có thể tạo ra từ việc khai thác bằng sáng chế
• D. Giá trị sổ sách kế toán của bằng sáng chế

Câu 3: Giả sử bạn đang định giá một chiếc máy móc chuyên dụng đã qua sử dụng trong một nhà máy sản xuất. Phương pháp định giá nào sẽ phù hợp nhất nếu thị trường cho loại máy móc này rất hạn chế và ít giao dịch mua bán?

• A. Phương pháp so sánh giao dịch (Sales Comparison Approach)
• B. Phương pháp chi phí tái tạo (Replacement Cost Method)
• C. Phương pháp thu nhập thặng dư (Excess Earnings Method)
• D. Phương pháp chiết khấu dòng tiền (Discounted Cash Flow - DCF)

Câu 4: Trong phương pháp so sánh giao dịch để định giá bất động sản, việc điều chỉnh giá giao dịch của các tài sản so sánh (comparables) được thực hiện để làm gì?

• A. Tăng giá trị của tài sản so sánh lên mức giá mong muốn
• B. Giảm giá trị của tài sản mục tiêu xuống mức giá trung bình thị trường
• C. Loại bỏ sự khác biệt về đặc điểm giữa tài sản so sánh và tài sản mục tiêu
• D. Đảm bảo giá trị của tài sản so sánh luôn cao hơn tài sản mục tiêu

Câu 5: Khi định giá một doanh nghiệp đang hoạt động, phương pháp chiết khấu dòng tiền tự do (Discounted Free Cash Flow - DCFF) tập trung vào yếu tố nào là nguồn gốc tạo ra giá trị doanh nghiệp?

• A. Tổng tài sản hữu hình và vô hình hiện có của doanh nghiệp
• B. Lợi nhuận kế toán hiện tại của doanh nghiệp
• C. Vốn chủ sở hữu đã đầu tư ban đầu vào doanh nghiệp
• D. Khả năng tạo ra dòng tiền tự do trong tương lai của doanh nghiệp

Câu 6: Trong định giá bất động sản, hệ số vốn hóa (Capitalization Rate - Cap Rate) được sử dụng trong phương pháp thu nhập trực tiếp thể hiện mối quan hệ giữa yếu tố nào và giá trị tài sản?

• A. Tổng doanh thu cho thuê và chi phí vận hành của bất động sản
• B. Thu nhập ròng hàng năm (Net Operating Income - NOI) và giá trị thị trường của bất động sản
• C. Lãi suất vay vốn và tỷ lệ lấp đầy của bất động sản
• D. Giá trị xây dựng lại và giá trị đất của bất động sản

Câu 7: Một công ty khởi nghiệp công nghệ đang tìm kiếm vốn đầu tư. Tài sản vô hình quan trọng nhất của công ty này có thể là gì khi định giá?

• A. Công nghệ độc quyền và bí quyết kỹ thuật
• B. Văn phòng làm việc và trang thiết bị văn phòng
• C. Lượng tiền mặt và các khoản tương đương tiền mặt
• D. Hàng tồn kho và nguyên vật liệu

Câu 8: Trong phương pháp chiết khấu dòng tiền (DCF), yếu tố nào sau đây có tác động lớn nhất đến giá trị hiện tại của dòng tiền trong tương lai?

• A. Tốc độ tăng trưởng dòng tiền dự kiến
• B. Thời gian dự kiến dòng tiền sẽ được tạo ra
• C. Tỷ lệ chiết khấu (Discount Rate)
• D. Quy mô dòng tiền dự kiến

Câu 9: Khi định giá một tài sản đặc biệt (ví dụ: nhà thờ cổ, bảo tàng tư nhân) không tạo ra thu nhập trực tiếp và ít giao dịch trên thị trường, phương pháp định giá nào có thể được xem xét?

• A. Phương pháp thu nhập trực tiếp (Direct Capitalization)
• B. Phương pháp chi phí tái tạo (Replacement Cost Method)
• C. Phương pháp so sánh giao dịch (Sales Comparison Approach)
• D. Phương pháp thặng dư (Development Approach)

Câu 10: Trong định giá doanh nghiệp theo phương pháp so sánh (comparables), chỉ số tài chính nào sau đây thường được sử dụng để so sánh giá trị doanh nghiệp giữa các công ty tương đồng?

• A. Hệ số giá trên lợi nhuận (Price-to-Earnings Ratio - P/E)
• B. Tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu (Debt-to-Equity Ratio)
• C. Vòng quay hàng tồn kho (Inventory Turnover)
• D. Biên lợi nhuận gộp (Gross Profit Margin)

Câu 11: Điều gì là hạn chế chính của phương pháp so sánh giao dịch (Sales Comparison Approach) trong định giá bất động sản?

• A. Không thể áp dụng cho bất động sản tạo thu nhập
• B. Quá phức tạp và tốn thời gian để thực hiện
• C. Chỉ phù hợp với bất động sản dân cư, không phù hợp với bất động sản thương mại
• D. Phụ thuộc vào sự sẵn có và độ tin cậy của dữ liệu giao dịch so sánh trên thị trường

Câu 12: Trong định giá tài sản, "giá trị thị trường" thường được định nghĩa là gì?

• A. Giá cao nhất mà người mua có thể trả cho tài sản
• B. Giá thấp nhất mà người bán sẵn sàng chấp nhận cho tài sản
• C. Mức giá ước tính mà một tài sản có thể được trao đổi vào ngày định giá giữa một người mua sẵn sàng và một người bán sẵn sàng trong một giao dịch thương mại công bằng.
• D. Giá trị nội tại của tài sản dựa trên chi phí tạo ra nó

Câu 13: Khi nào thì phương pháp thặng dư (Development Approach) thường được sử dụng trong định giá bất động sản?

• A. Để định giá đất đai có tiềm năng phát triển bất động sản
• B. Để định giá bất động sản đã hoàn thiện và đang hoạt động ổn định
• C. Để định giá bất động sản bị hư hỏng hoặc xuống cấp
• D. Để định giá bất động sản cho mục đích bảo hiểm

Câu 14: Trong phương pháp chi phí tái tạo (Replacement Cost Method), chi phí chức năng lạc hậu (functional obsolescence) đề cập đến điều gì?

• A. Sự hao mòn vật lý do sử dụng và thời gian
• B. Sự lỗi thời về thiết kế, công nghệ hoặc công năng của tài sản so với tiêu chuẩn hiện đại
• C. Sự giảm giá trị do các yếu tố kinh tế bên ngoài
• D. Chi phí sửa chữa và bảo trì tài sản

Câu 15: Yếu tố nào sau đây là quan trọng nhất cần xem xét khi chọn phương pháp định giá phù hợp cho một tài sản cụ thể?

• A. Mong muốn chủ quan của người định giá
• B. Phương pháp định giá dễ thực hiện nhất
• C. Bản chất và đặc điểm của tài sản cần định giá
• D. Chi phí thấp nhất để thực hiện định giá

Câu 16: Trong định giá doanh nghiệp, "lợi thế thương mại" (Goodwill) thường phát sinh từ đâu?

• A. Giá trị sổ sách của tài sản cố định hữu hình
• B. Tổng vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp
• C. Lợi nhuận ròng kế toán trong năm gần nhất
• D. Danh tiếng, thương hiệu mạnh, mối quan hệ khách hàng tốt và các yếu tố vô hình khác tạo lợi thế cạnh tranh

Câu 17: Giả sử một nhà máy sản xuất bị ảnh hưởng bởi một trận hỏa hoạn lớn, làm hư hỏng một phần đáng kể máy móc và nhà xưởng. Loại hình hao mòn nào sau đây được thể hiện rõ nhất trong trường hợp này?

• A. Hao mòn vật lý do sự kiện bất ngờ (Physical deterioration due to casualty)
• B. Hao mòn chức năng (Functional obsolescence)
• C. Hao mòn kinh tế (Economic obsolescence)
• D. Hao mòn vô hình (Intangible obsolescence)

Câu 18: Trong định giá bất động sản, việc phân tích "thị trường tốt nhất và sử dụng hiệu quả nhất" (Highest and Best Use - HBU) nhằm mục đích gì?

• A. Đảm bảo bất động sản được sử dụng đúng mục đích quy hoạch
• B. Xác định cách sử dụng đất đai mang lại giá trị cao nhất và hợp lý nhất về mặt kinh tế
• C. Tối đa hóa lợi nhuận cho nhà đầu tư trong ngắn hạn
• D. Giảm thiểu chi phí vận hành và bảo trì bất động sản

Câu 19: Trong phương pháp chiết khấu dòng tiền (DCF), giá trị cuối kỳ (Terminal Value) đại diện cho giá trị của dòng tiền nào?

• A. Dòng tiền trong năm dự báo cuối cùng
• B. Tổng dòng tiền chiết khấu trong giai đoạn dự báo chi tiết
• C. Dòng tiền dự kiến sau giai đoạn dự báo chi tiết, thường kéo dài vô hạn hoặc đến một thời điểm ổn định
• D. Giá trị thanh lý của tài sản vào cuối giai đoạn dự báo

Câu 20: Khi định giá quyền sử dụng đất có thời hạn, yếu tố nào sau đây sẽ làm giảm giá trị của quyền sử dụng đất so với quyền sử dụng đất vĩnh viễn?

• A. Diện tích đất
• B. Vị trí đất
• C. Mục đích sử dụng đất
• D. Thời hạn sử dụng đất còn lại

Câu 21: Trong định giá tài sản vô hình như thương hiệu, phương pháp "phí bản quyền được miễn" (Relief from Royalty Method) dựa trên nguyên tắc nào?

• A. Thương hiệu có giá trị bằng tổng chi phí xây dựng và quảng bá thương hiệu
• B. Giá trị của thương hiệu tương đương với khoản phí bản quyền mà chủ sở hữu "miễn" phải trả khi tự sở hữu thương hiệu
• C. Giá trị thương hiệu được xác định bằng doanh thu mà thương hiệu tạo ra
• D. Thương hiệu có giá trị bằng giá trị sổ sách kế toán

Câu 22: Rủi ro thanh khoản (liquidity risk) ảnh hưởng đến giá trị tài sản như thế nào?

• A. Làm giảm giá trị tài sản do nhà đầu tư đòi hỏi tỷ suất sinh lời cao hơn để bù đắp rủi ro
• B. Làm tăng giá trị tài sản do tính khan hiếm của tài sản
• C. Không ảnh hưởng đến giá trị tài sản
• D. Chỉ ảnh hưởng đến giá trị tài sản trong ngắn hạn

Câu 23: Trong định giá doanh nghiệp, WACC (Weighted Average Cost of Capital) được sử dụng làm gì trong phương pháp chiết khấu dòng tiền?

• A. Chỉ số đo lường hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp
• B. Cơ sở để so sánh hiệu quả sinh lời giữa các doanh nghiệp
• C. Tỷ lệ chiết khấu dòng tiền tự do để xác định giá trị hiện tại của doanh nghiệp
• D. Thước đo rủi ro tín dụng của doanh nghiệp

Câu 24: Giả sử bạn đang định giá một bộ sưu tập tem cổ quý hiếm. Phương pháp định giá nào có thể phù hợp nhất?

• A. Phương pháp chi phí tái tạo (Replacement Cost Method)
• B. Phương pháp so sánh giao dịch (Sales Comparison Approach) kết hợp với đánh giá của chuyên gia
• C. Phương pháp thu nhập trực tiếp (Direct Capitalization)
• D. Phương pháp chiết khấu dòng tiền (Discounted Cash Flow - DCF)

Câu 25: Trong định giá bất động sản, "giá trị bảo hiểm" (insurable value) khác với "giá trị thị trường" như thế nào?

• A. Giá trị bảo hiểm luôn cao hơn giá trị thị trường
• B. Giá trị bảo hiểm và giá trị thị trường là đồng nhất
• C. Giá trị bảo hiểm được xác định bởi người mua, giá trị thị trường do người bán xác định
• D. Giá trị bảo hiểm thường chỉ bao gồm chi phí tái tạo công trình xây dựng, không bao gồm giá trị đất, trong khi giá trị thị trường bao gồm cả đất và công trình.

Câu 26: Khi phân tích "khả năng chuyển nhượng" (marketability) của một tài sản, yếu tố nào sau đây là quan trọng nhất?

• A. Chi phí ban đầu để sở hữu tài sản
• B. Tuổi đời của tài sản
• C. Mức độ quan tâm và nhu cầu của thị trường đối với loại tài sản đó
• D. Kích thước và trọng lượng của tài sản

Câu 27: Trong định giá doanh nghiệp, phương pháp "giá trị tài sản ròng" (Net Asset Value - NAV) phù hợp nhất cho loại hình doanh nghiệp nào?

• A. Doanh nghiệp có tài sản hữu hình chiếm tỷ trọng lớn và tạo ra giá trị chính, như công ty bất động sản hoặc công ty đầu tư
• B. Doanh nghiệp công nghệ có giá trị chủ yếu nằm ở tài sản vô hình
• C. Doanh nghiệp dịch vụ có dòng tiền ổn định và tăng trưởng
• D. Doanh nghiệp sản xuất có chu kỳ kinh doanh phức tạp

Câu 28: "Nguyên tắc thay thế" (Principle of Substitution) trong định giá tài sản nói rằng giá trị của một tài sản có xu hướng bị ảnh hưởng bởi yếu tố nào?

• A. Chi phí ban đầu để tạo ra tài sản
• B. Chi phí để mua một tài sản thay thế tương đương về công năng và lợi ích
• C. Giá trị sổ sách kế toán của tài sản
• D. Giá trị cảm xúc chủ quan của người mua đối với tài sản

Câu 29: Trong định giá bất động sản cho mục đích thế chấp, ngân hàng thường quan tâm đến loại giá trị nào nhất?

• A. Giá trị bảo hiểm (Insurable Value)
• B. Giá trị thanh lý (Liquidation Value)
• C. Giá trị thị trường (Market Value)
• D. Giá trị đầu tư (Investment Value)

Câu 30: Khi định giá một doanh nghiệp tư nhân nhỏ, việc thiếu dữ liệu giao dịch so sánh công khai có thể dẫn đến sự phụ thuộc nhiều hơn vào phương pháp định giá nào?

• A. Phương pháp so sánh giao dịch (Guideline Public Company Method)
• B. Phương pháp so sánh sáp nhập và mua lại (Guideline Transaction Method)
• C. Phương pháp vốn hóa thu nhập thặng dư (Excess Earnings Method)
• D. Phương pháp thu nhập (Income Approach) và phương pháp giá trị tài sản ròng (Net Asset Value Approach)

Câu 1: Giá trị thị trường của một tài sản, theo định nghĩa phổ biến nhất, thể hiện điều gì?

• A. Mức giá cao nhất mà người mua có thể trả cho tài sản.
• B. Mức giá ước tính mà tại đó tài sản sẽ được chuyển nhượng vào ngày định giá giữa một người mua sẵn sàng và một người bán sẵn sàng trong một giao dịch thương mại.
• C. Chi phí tái tạo lại tài sản đó tại thời điểm hiện tại.
• D. Giá trị chủ quan của tài sản đối với người chủ sở hữu hiện tại.

Câu 2: Sự khác biệt chính giữa "Giá trị thị trường" và "Giá trị sử dụng" của một tài sản là gì?

• A. Giá trị thị trường tính đến chi phí giao dịch, giá trị sử dụng thì không.
• B. Giá trị sử dụng luôn cao hơn giá trị thị trường.
• C. Giá trị thị trường là giá trị khách quan trên thị trường mở, trong khi giá trị sử dụng là giá trị chủ quan đối với một người sử dụng cụ thể.
• D. Giá trị sử dụng chỉ áp dụng cho bất động sản, giá trị thị trường áp dụng cho mọi loại tài sản.

Câu 3: Nguyên tắc "Thay thế" trong định giá bất động sản nói rằng giá trị của một tài sản chịu ảnh hưởng lớn nhất bởi yếu tố nào?

• A. Chi phí để mua một tài sản tương tự, có cùng chức năng và tiện ích.
• B. Chi phí xây dựng lại tài sản đó từ đầu.
• C. Giá trị lịch sử của tài sản.
• D. Ý kiến chủ quan của người định giá.

Câu 4: Phương pháp định giá "So sánh trực tiếp" (Sales Comparison Approach) chủ yếu dựa trên việc phân tích yếu tố nào?

• A. Chi phí xây dựng hoặc tái tạo tài sản.
• B. Giá bán gần đây của các tài sản tương tự trên thị trường.
• C. Thu nhập ròng mà tài sản có thể tạo ra.
• D. Giá trị sổ sách kế toán của tài sản.

Câu 5: Trong tình huống nào sau đây, phương pháp định giá "Chi phí" (Cost Approach) thường được coi là phù hợp nhất?

• A. Định giá một căn hộ chung cư trong khu vực có nhiều giao dịch mua bán sôi động.
• B. Định giá một tòa nhà văn phòng cho thuê có lịch sử thu nhập ổn định.
• C. Định giá một lô đất trống ở khu dân cư.
• D. Định giá một nhà máy sản xuất chuyên biệt, ít có giao dịch mua bán tương tự trên thị trường.

Câu 6: Phương pháp định giá "Thu nhập" (Income Approach) tập trung vào việc quy đổi dòng tiền nào trong tương lai về giá trị hiện tại?

• A. Chi phí đầu tư ban đầu vào tài sản.
• B. Giá trị thanh lý của tài sản khi kết thúc thời gian sử dụng.
• C. Dòng tiền thu nhập ròng dự kiến mà tài sản sẽ tạo ra trong tương lai.
• D. Tổng doanh thu dự kiến từ tài sản.

Câu 7: Một tòa nhà văn phòng cho thuê có tổng thu nhập cho thuê dự kiến là 1 tỷ đồng/năm, chi phí hoạt động là 300 triệu đồng/năm. Thu nhập hoạt động ròng (NOI) của tòa nhà này là bao nhiêu?

• A. 1.3 tỷ đồng
• B. 700 triệu đồng
• C. 300 triệu đồng
• D. Không tính được với thông tin đã cho

Câu 8: "Tỷ suất vốn hóa" (Capitalization Rate) trong định giá bất động sản thể hiện mối quan hệ giữa yếu tố nào và giá trị tài sản?

• A. Chi phí hoạt động và giá trị tài sản.
• B. Tổng thu nhập và giá trị tài sản.
• C. Lãi suất vay vốn và giá trị tài sản.
• D. Thu nhập hoạt động ròng (NOI) và giá trị tài sản.

Câu 9: Yếu tố nào sau đây có ảnh hưởng lớn nhất đến giá trị của một bất động sản nhà ở?

• A. Vị trí (khu vực, giao thông, tiện ích xung quanh).
• B. Màu sơn tường bên ngoài.
• C. Loại cây trồng trong vườn.
• D. Số lượng phòng ngủ.

Câu 10: Trong hoạt động định giá tài sản, thẩm định viên cần tuân thủ nguyên tắc đạo đức nào để đảm bảo tính khách quan?

• A. Tối đa hóa lợi nhuận cho khách hàng.
• B. Luôn sử dụng phương pháp định giá chi phí.
• C. Độc lập và khách quan, không bị ảnh hưởng bởi lợi ích cá nhân hoặc bên thứ ba.
• D. Giữ bí mật mọi thông tin, kể cả với cơ quan quản lý nhà nước.

Câu 11: Yêu cầu pháp lý nào sau đây là bắt buộc đối với một người hành nghề thẩm định giá tài sản ở Việt Nam?

• A. Bằng cử nhân kinh tế.
• B. Chứng chỉ hành nghề thẩm định giá do cơ quan có thẩm quyền cấp.
• C. Kinh nghiệm làm việc trong lĩnh vực tài chính ngân hàng trên 5 năm.
• D. Chứng chỉ ngoại ngữ quốc tế.

Câu 12: Mục đích chính của việc định giá tài sản trong trường hợp thế chấp vay vốn ngân hàng là gì?

• A. Xác định giá bán lại tài sản trong tương lai.
• B. Tính thuế tài sản phải nộp.
• C. Xác định giá trị ghi sổ kế toán của tài sản.
• D. Xác định giá trị thị trường của tài sản để làm cơ sở cho việc quyết định mức cho vay và đảm bảo khoản vay.

Câu 13: "Giá trị thanh lý" (Liquidation Value) của một doanh nghiệp thường được hiểu là giá trị nào?

• A. Giá trị thu được khi bán nhanh tài sản của doanh nghiệp trong tình huống buộc phải thanh lý.
• B. Tổng giá trị tài sản ghi trên sổ sách kế toán của doanh nghiệp.
• C. Giá trị thị trường của doanh nghiệp khi hoạt động bình thường.
• D. Chi phí thành lập doanh nghiệp.

Câu 14: Sự khác biệt cơ bản giữa "Giá trị sổ sách" (Book Value) và "Giá trị thị trường" của một tài sản là gì?

• A. Giá trị sổ sách luôn cập nhật hơn giá trị thị trường.
• B. Giá trị sổ sách dựa trên nguyên tắc kế toán, giá trị thị trường phản ánh giá trị hiện tại trên thị trường.
• C. Giá trị thị trường luôn được sử dụng trong báo cáo tài chính, giá trị sổ sách thì không.
• D. Giá trị sổ sách chỉ áp dụng cho tài sản hữu hình, giá trị thị trường áp dụng cho cả tài sản hữu hình và vô hình.

Câu 15: Điều kiện thị trường nào sau đây có thể dẫn đến sự suy giảm giá trị tài sản?

• A. Thị trường tăng trưởng ổn định.
• B. Lãi suất ngân hàng giảm.
• C. Suy thoái kinh tế hoặc khủng hoảng tài chính.
• D. Chính sách tiền tệ nới lỏng.

Câu 16: Báo cáo thẩm định giá tài sản đóng vai trò quan trọng nhất trong giai đoạn nào của quá trình ra quyết định liên quan đến tài sản?

• A. Giai đoạn sử dụng và quản lý tài sản.
• B. Giai đoạn ra quyết định mua, bán, đầu tư hoặc cho vay liên quan đến tài sản.
• C. Giai đoạn bảo trì và nâng cấp tài sản.
• D. Giai đoạn thanh lý tài sản.

Câu 17: Điều gì khiến việc định giá tài sản vô hình trở nên khó khăn hơn so với tài sản hữu hình?

• A. Tài sản vô hình thường có tuổi thọ hữu hạn.
• B. Tài sản vô hình dễ bị hao mòn hơn.
• C. Thị trường giao dịch tài sản vô hình rất minh bạch.
• D. Tài sản vô hình khó xác định dòng tiền và thời gian sử dụng chính xác, thiếu tính hữu hình và giao dịch so sánh.

Câu 18: Theo pháp luật Việt Nam, "Bất động sản" bao gồm loại tài sản nào?

• A. Đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai, bao gồm nhà ở, công trình xây dựng.
• B. Ô tô, xe máy và các phương tiện giao thông khác.
• C. Máy móc, thiết bị sản xuất trong nhà máy.
• D. Cổ phiếu, trái phiếu và các công cụ tài chính khác.

Câu 19: "Động sản" được định nghĩa là loại tài sản như thế nào?

• A. Tài sản có giá trị dưới 100 triệu đồng.
• B. Tài sản thuộc sở hữu nhà nước.
• C. Tài sản không phải là bất động sản và có thể di chuyển được.
• D. Tài sản được sử dụng trong hoạt động sản xuất kinh doanh.

Câu 20: Nguyên tắc "Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất" (Highest and Best Use) trong định giá bất động sản xác định giá trị dựa trên yếu tố nào?

• A. Mục đích sử dụng hiện tại của tài sản.
• B. Mục đích sử dụng mang lại giá trị cao nhất, hợp pháp, khả thi và tối ưu cho tài sản.
• C. Mục đích sử dụng được quy hoạch bởi chính quyền địa phương.
• D. Mục đích sử dụng phù hợp với ý kiến chủ quan của thẩm định viên.

Câu 21: Phương pháp "Chiết khấu dòng tiền" (Discounted Cash Flow - DCF) được sử dụng để định giá tài sản dựa trên yếu tố nào?

• A. Chi phí lịch sử của tài sản.
• B. Giá trị sổ sách kế toán của tài sản.
• C. Giá trị hiện tại của dòng tiền dự kiến trong tương lai mà tài sản sẽ tạo ra.
• D. Giá trị thị trường của các tài sản tương tự.

Câu 22: Tại sao việc thẩm định "Due Diligence" (Thẩm định chuyên sâu) lại quan trọng trong quá trình định giá tài sản, đặc biệt là đối với doanh nghiệp?

• A. Để thu thập đầy đủ thông tin, xác minh tính chính xác và giảm thiểu rủi ro sai sót trong quá trình định giá.
• B. Để rút ngắn thời gian thực hiện định giá.
• C. Để giảm chi phí định giá.
• D. Để tuân thủ các quy định về bảo mật thông tin.

Câu 23: Rủi ro nào sau đây thường gặp nhất trong quá trình định giá bất động sản?

• A. Rủi ro về đạo đức nghề nghiệp của thẩm định viên.
• B. Rủi ro thị trường (biến động giá cả, thanh khoản kém).
• C. Rủi ro về lỗi kỹ thuật trong xây dựng.
• D. Rủi ro về thay đổi quy hoạch sử dụng đất.

Câu 24: Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVS) khác biệt so với Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (VAS) chủ yếu ở điểm nào?

• A. VAS yêu cầu thẩm định viên phải có chứng chỉ hành nghề, IVS thì không.
• B. IVS chỉ áp dụng cho bất động sản, VAS áp dụng cho mọi loại tài sản.
• C. VAS được cập nhật thường xuyên hơn IVS.
• D. IVS có phạm vi áp dụng quốc tế, hướng dẫn chi tiết và toàn diện hơn, VAS tập trung vào quy định và thực tiễn Việt Nam.

Câu 25: "Giá trị bảo hiểm" (Insurable Value) của một tài sản thường được xác định dựa trên yếu tố nào?

• A. Giá trị thị trường của tài sản tại thời điểm mua bảo hiểm.
• B. Giá trị thanh lý của tài sản.
• C. Chi phí tái tạo hoặc thay thế tài sản mới tương đương.
• D. Giá trị sổ sách kế toán của tài sản.

Câu 26: Một công ty sản xuất đồ gỗ muốn bán doanh nghiệp. Để định giá doanh nghiệp này, phương pháp nào sau đây có thể được sử dụng kết hợp để tăng độ tin cậy?

• A. Chỉ sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp với các doanh nghiệp đồ gỗ khác.
• B. Kết hợp phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF) và phương pháp tài sản ròng.
• C. Chỉ sử dụng phương pháp chi phí tái tạo tài sản.
• D. Chỉ dựa vào giá trị sổ sách kế toán của doanh nghiệp.

Câu 27: Lạm phát có tác động như thế nào đến giá trị tài sản, đặc biệt là bất động sản?

• A. Lạm phát luôn làm giảm giá trị mọi loại tài sản.
• B. Lạm phát không có tác động đáng kể đến giá trị bất động sản.
• C. Lạm phát chỉ làm tăng giá trị tài sản tài chính, không ảnh hưởng đến bất động sản.
• D. Lạm phát thường có xu hướng làm tăng giá trị bất động sản và các tài sản hữu hình khác.

Câu 28: Khái niệm "Khấu hao" (Depreciation) trong định giá tài sản phản ánh điều gì?

• A. Sự giảm giá trị của tài sản theo thời gian do hao mòn, lỗi thời hoặc các yếu tố khác.
• B. Chi phí bảo trì và sửa chữa tài sản.
• C. Giá trị còn lại của tài sản sau khi đã sử dụng hết công suất.
• D. Sự tăng giá trị của tài sản do lạm phát.

Câu 29: Sự khác biệt chính giữa phương pháp "Khấu hao đường thẳng" (Straight-line Depreciation) và "Khấu hao nhanh" (Accelerated Depreciation) là gì?

• A. Khấu hao đường thẳng tính khấu hao dựa trên giá trị thị trường, khấu hao nhanh dựa trên giá trị sổ sách.
• B. Khấu hao đường thẳng phân bổ đều chi phí khấu hao, khấu hao nhanh phân bổ nhiều hơn vào đầu thời gian sử dụng.
• C. Khấu hao nhanh chỉ áp dụng cho tài sản vô hình, khấu hao đường thẳng cho tài sản hữu hình.
• D. Khấu hao đường thẳng luôn cho giá trị tài sản thấp hơn khấu hao nhanh.

Câu 30: Xu hướng công nghệ nào dự kiến sẽ có tác động lớn đến lĩnh vực định giá tài sản trong tương lai?

• A. Sự phát triển của in 3D.
• B. Sự phổ biến của xe điện.
• C. Ứng dụng Trí tuệ nhân tạo (AI), Dữ liệu lớn (Big Data) và Blockchain trong thu thập, phân tích dữ liệu và tạo lập báo cáo định giá.
• D. Sự gia tăng dân số đô thị.

Câu 1: Mục đích chính của việc định giá tài sản trong bối cảnh doanh nghiệp là gì?

• A. Xác định giá trị thị trường cao nhất để bán tài sản.
• B. Đảm bảo giá trị tài sản được ghi nhận chính xác trong sổ sách kế toán.
• C. Hỗ trợ các quyết định kinh doanh như mua bán, sáp nhập, đầu tư và quản lý rủi ro.
• D. Tuân thủ các quy định pháp lý về báo cáo tài chính.

Câu 2: Phương pháp định giá tài sản nào tiếp cận giá trị bằng cách ước tính chi phí thay thế tài sản tương tự hiện tại?

• A. Phương pháp so sánh thị trường.
• B. Phương pháp chi phí.
• C. Phương pháp thu nhập.
• D. Phương pháp chiết khấu dòng tiền.

Câu 3: Khi áp dụng phương pháp so sánh thị trường để định giá bất động sản, yếu tố nào sau đây là quan trọng nhất để điều chỉnh giá của các bất động sản so sánh?

• A. Thời gian giao dịch đã diễn ra.
• B. Mục đích sử dụng của bất động sản so sánh.
• C. Diện tích khu đất xung quanh bất động sản.
• D. Sự khác biệt về đặc điểm vật lý, vị trí và thời điểm giao dịch giữa tài sản so sánh và tài sản mục tiêu.

Câu 4: Trong phương pháp thu nhập, giá trị hiện tại ròng (NPV) được sử dụng để định giá tài sản nào là phù hợp nhất?

• A. Hàng tồn kho.
• B. Máy móc thiết bị sản xuất.
• C. Dự án đầu tư bất động sản cho thuê.
• D. Quyền sở hữu trí tuệ.

Câu 5: Tại sao việc sử dụng tỷ suất chiết khấu (discount rate) phù hợp lại quan trọng trong phương pháp chiết khấu dòng tiền (DCF)?

• A. Tỷ suất chiết khấu phản ánh rủi ro và giá trị thời gian của tiền, ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị hiện tại của dòng tiền tương lai.
• B. Tỷ suất chiết khấu giúp so sánh giá trị tài sản với các tài sản tương tự trên thị trường.
• C. Tỷ suất chiết khấu đảm bảo rằng giá trị tài sản luôn tăng theo thời gian.
• D. Tỷ suất chiết khấu là một yếu tố không đáng kể trong phương pháp DCF.

Câu 6: Khái niệm "giá trị thị trường" (market value) trong định giá tài sản được định nghĩa chính xác nhất là gì?

• A. Giá mà người bán mong muốn nhận được cho tài sản.
• B. Mức giá ước tính mà tại đó một tài sản sẽ được chuyển nhượng giữa một bên mua sẵn sàng và một bên bán sẵn sàng trong một giao dịch khách quan.
• C. Chi phí để tạo ra hoặc thay thế tài sản tương tự.
• D. Giá trị nội tại của tài sản dựa trên phân tích cơ bản.

Câu 7: Trong tình huống nào sau đây, việc định giá tài sản vô hình trở nên đặc biệt quan trọng?

• A. Khi mua một tòa nhà văn phòng.
• B. Khi bán hàng tồn kho.
• C. Khi vay vốn ngân hàng thế chấp bằng bất động sản.
• D. Khi sáp nhập và mua lại doanh nghiệp công nghệ.

Câu 8: Yếu tố nào sau đây có thể làm giảm độ tin cậy của kết quả định giá tài sản?

• A. Sử dụng nhiều phương pháp định giá khác nhau để kiểm tra chéo.
• B. Tham khảo ý kiến của nhiều chuyên gia định giá.
• C. Sử dụng dữ liệu thị trường không đầy đủ hoặc không chính xác và các giả định chủ quan.
• D. Công khai quy trình định giá cho các bên liên quan.

Câu 9: Phân tích độ nhạy (sensitivity analysis) trong định giá tài sản được sử dụng để làm gì?

• A. Xác định phương pháp định giá phù hợp nhất.
• B. Đánh giá mức độ ảnh hưởng của sự thay đổi trong các giả định đầu vào đến kết quả định giá.
• C. Đảm bảo tính chính xác tuyệt đối của kết quả định giá.
• D. Giảm thiểu chi phí định giá.

Câu 10: Trong báo cáo định giá tài sản, phần nào thường chứa đựng các giả định quan trọng và hạn chế của quá trình định giá?

• A. Phần mô tả tài sản.
• B. Phần phân tích thị trường.
• C. Phần giả định và các yếu tố hạn chế.
• D. Phần kết luận về giá trị.

Câu 11: Nguyên tắc "thay thế" (substitution) trong định giá tài sản có nghĩa là gì?

• A. Người mua sẽ không trả nhiều hơn cho một tài sản so với chi phí để mua một tài sản thay thế tương đương.
• B. Giá trị tài sản sẽ thay đổi theo thời gian.
• C. Giá trị tài sản phụ thuộc vào chi phí sản xuất ra nó.
• D. Giá trị tài sản được xác định bởi thu nhập mà nó tạo ra.

Câu 12: Khi định giá một doanh nghiệp đang hoạt động, phương pháp nào thường được coi là toàn diện nhất vì xem xét đến khả năng sinh lời trong tương lai?

• A. Phương pháp giá trị tài sản ròng.
• B. Phương pháp so sánh giao dịch.
• C. Phương pháp chiết khấu dòng tiền (DCF).
• D. Phương pháp chi phí thay thế.

Câu 13: Rủi ro thanh khoản (liquidity risk) ảnh hưởng đến định giá tài sản như thế nào?

• A. Rủi ro thanh khoản làm tăng giá trị tài sản.
• B. Rủi ro thanh khoản làm giảm giá trị tài sản do khó chuyển đổi thành tiền mặt nhanh chóng.
• C. Rủi ro thanh khoản không ảnh hưởng đến giá trị tài sản.
• D. Rủi ro thanh khoản chỉ ảnh hưởng đến tài sản bất động sản.

Câu 14: Trong định giá bất động sản cho mục đích thế chấp, ngân hàng thường quan tâm đến loại giá trị nào nhất?

• A. Giá trị thị trường ở mức cao nhất.
• B. Giá trị sử dụng đặc biệt.
• C. Giá trị bảo hiểm.
• D. Giá trị thị trường thận trọng, có tính đến khả năng thanh lý nhanh.

Câu 15: Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVS) đóng vai trò gì trong ngành định giá tài sản?

• A. Cung cấp khuôn khổ chuẩn mực và nguyên tắc chung cho việc định giá tài sản trên toàn cầu, tăng tính minh bạch và tin cậy.
• B. Thay thế hoàn toàn các tiêu chuẩn định giá quốc gia.
• C. Chỉ áp dụng cho định giá bất động sản quốc tế.
• D. Quy định mức phí dịch vụ định giá trên toàn cầu.

Câu 16: Khi nào thì việc định giá hồi tố (retrospective valuation) là cần thiết?

• A. Khi định giá tài sản cho mục đích mua bán hiện tại.
• B. Khi giải quyết tranh chấp tài sản hoặc xác định giá trị tại một thời điểm trong quá khứ.
• C. Khi lập kế hoạch đầu tư cho tương lai.
• D. Khi đánh giá hiệu quả hoạt động hiện tại của doanh nghiệp.

Câu 17: Giả sử bạn đang định giá một bằng sáng chế cho công nghệ mới. Phương pháp định giá nào có thể phù hợp nhất?

• A. Phương pháp chi phí tái tạo.
• B. Phương pháp so sánh thị trường (nếu có giao dịch bằng sáng chế tương tự).
• C. Phương pháp thu nhập, dựa trên dòng tiền dự kiến từ việc khai thác bằng sáng chế.
• D. Phương pháp giá trị sổ sách.

Câu 18: Điều gì thể hiện sự khác biệt chính giữa "giá trị hợp lý" (fair value) và "giá trị thị trường" (market value) trong bối cảnh kế toán?

• A. Không có sự khác biệt đáng kể giữa hai khái niệm này.
• B. Giá trị thị trường luôn cao hơn giá trị hợp lý.
• C. Giá trị hợp lý chỉ được sử dụng trong báo cáo tài chính hợp nhất.
• D. Giá trị hợp lý có thể được xác định trong điều kiện thị trường không hoạt động hoặc giao dịch không tự nguyện, trong khi giá trị thị trường giả định thị trường hoạt động và giao dịch tự nguyện.

Câu 19: Tại sao việc thẩm định viên phải tuân thủ đạo đức nghề nghiệp lại quan trọng trong quá trình định giá?

• A. Để tăng thu nhập cho thẩm định viên.
• B. Để đảm bảo tính khách quan, trung thực và tin cậy của kết quả định giá, tránh xung đột lợi ích và bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan.
• C. Để rút ngắn thời gian thực hiện định giá.
• D. Để cạnh tranh với các thẩm định viên khác.

Câu 20: Trong bối cảnh lạm phát cao, phương pháp định giá nào cần được điều chỉnh để phản ánh chính xác giá trị tài sản?

• A. Phương pháp chi phí (không cần điều chỉnh).
• B. Phương pháp so sánh thị trường (không cần điều chỉnh).
• C. Phương pháp thu nhập, cần điều chỉnh tỷ suất chiết khấu và dòng tiền dự kiến để phản ánh lạm phát.
• D. Tất cả các phương pháp đều không cần điều chỉnh.

Câu 21: Một doanh nghiệp bất động sản đang xem xét đầu tư vào một dự án khu dân cư mới. Để đánh giá tính khả thi tài chính của dự án, loại định giá nào là quan trọng nhất?

• A. Định giá dự án đầu tư, tập trung vào dòng tiền dự kiến và tỷ suất hoàn vốn.
• B. Định giá tài sản hiện hữu của doanh nghiệp.
• C. Định giá thương hiệu doanh nghiệp.
• D. Định giá đất đai hiện tại của doanh nghiệp.

Câu 22: Giả sử bạn có thông tin về giá giao dịch của 5 căn hộ tương tự gần đây. Để áp dụng phương pháp so sánh thị trường, bước tiếp theo quan trọng nhất là gì?

• A. Tính giá trị trung bình đơn giản của 5 căn hộ.
• B. Điều chỉnh giá của các căn hộ so sánh để phản ánh sự khác biệt so với căn hộ mục tiêu.
• C. Chọn căn hộ có giá giao dịch cao nhất làm giá trị tham khảo.
• D. Chọn căn hộ có giá giao dịch thấp nhất làm giá trị tham khảo.

Câu 23: Trong định giá máy móc thiết bị, yếu tố "hao mòn hữu hình" (physical depreciation) đề cập đến điều gì?

• A. Sự giảm giá trị do công nghệ lạc hậu.
• B. Sự giảm giá trị do yếu tố kinh tế bên ngoài.
• C. Sự giảm giá trị do sử dụng, thời gian và các yếu tố vật lý khác.
• D. Sự giảm giá trị do thay đổi quy định pháp luật.

Câu 24: Phương pháp "chiết khấu dòng tiền tự do của vốn chủ sở hữu" (FCFE) thường được sử dụng để định giá loại hình doanh nghiệp nào?

• A. Doanh nghiệp bất động sản.
• B. Doanh nghiệp sản xuất hàng tiêu dùng.
• C. Doanh nghiệp dịch vụ tài chính.
• D. Doanh nghiệp có cấu trúc vốn phức tạp và muốn tập trung vào dòng tiền dành cho cổ đông.

Câu 25: Giả định "hoạt động liên tục" (going concern) có ý nghĩa gì trong định giá doanh nghiệp?

• A. Doanh nghiệp sẽ tiếp tục hoạt động trong tương lai gần, không có ý định hoặc nhu cầu phải thanh lý.
• B. Doanh nghiệp đang hoạt động có lãi.
• C. Doanh nghiệp có khả năng mở rộng hoạt động trong tương lai.
• D. Doanh nghiệp có quản lý hiệu quả.

Câu 26: Trong định giá tài sản trí tuệ như thương hiệu, yếu tố "sức mạnh thương hiệu" (brand strength) được đánh giá dựa trên những tiêu chí nào?

• A. Số lượng nhân viên và quy mô văn phòng.
• B. Nhận biết thương hiệu, lòng trung thành của khách hàng, chất lượng cảm nhận, và mức độ liên kết thương hiệu.
• C. Giá trị sổ sách của tài sản hữu hình của doanh nghiệp.
• D. Lịch sử hoạt động của doanh nghiệp.

Câu 27: Tình huống nào sau đây có thể dẫn đến xung đột lợi ích trong hoạt động định giá tài sản?

• A. Thẩm định viên có kinh nghiệm lâu năm trong nghề.
• B. Thẩm định viên sử dụng phần mềm định giá chuyên nghiệp.
• C. Thẩm định viên nhận thù lao phụ thuộc vào giá trị định giá tài sản.
• D. Thẩm định viên tuân thủ chuẩn mực định giá quốc tế.

Câu 28: Để định giá một dự án bất động sản đang trong giai đoạn phát triển, phương pháp "dòng tiền chiết khấu" (DCF) thường được áp dụng như thế nào?

• A. Chỉ chiết khấu dòng tiền thu nhập từ cho thuê sau khi dự án hoàn thành.
• B. Chỉ chiết khấu chi phí đầu tư phát triển dự án.
• C. Không thể áp dụng phương pháp DCF cho dự án đang phát triển.
• D. Chiết khấu cả dòng tiền đầu tư phát triển và dòng tiền thu nhập dự kiến sau khi dự án hoàn thành, có tính đến rủi ro và thời gian phát triển.

Câu 29: Yếu tố "điều kiện thị trường" (market conditions) ảnh hưởng đến kết quả định giá tài sản như thế nào?

• A. Điều kiện thị trường không ảnh hưởng đến giá trị nội tại của tài sản.
• B. Điều kiện thị trường (cung, cầu, lãi suất, tăng trưởng kinh tế...) có tác động trực tiếp đến giá trị thị trường của tài sản.
• C. Điều kiện thị trường chỉ ảnh hưởng đến giá trị tài sản ngắn hạn.
• D. Điều kiện thị trường chỉ ảnh hưởng đến giá trị tài sản vô hình.

Câu 30: Trong tương lai, xu hướng công nghệ nào dự kiến sẽ có tác động lớn đến ngành định giá tài sản?

• A. Sử dụng máy tính cá nhân mạnh hơn.
• B. Sử dụng phần mềm bảng tính Excel nâng cao.
• C. Ứng dụng trí tuệ nhân tạo (AI), học máy (Machine Learning), dữ liệu lớn (Big Data) và công nghệ blockchain để tự động hóa quy trình, phân tích dữ liệu và tăng cường tính minh bạch.
• D. Sử dụng điện thoại thông minh để thu thập thông tin.

Câu 1: Mục tiêu chính của việc thẩm định giá tài sản là gì?

• A. Xác định chi phí thay thế tài sản
• B. Đảm bảo tài sản được mua bán với giá cao nhất
• C. Ước tính giá trị thị trường hoặc giá trị phi thị trường của tài sản cho mục đích cụ thể
• D. Liệt kê đầy đủ các đặc điểm vật lý và pháp lý của tài sản

Câu 2: Phương pháp thẩm định giá nào dựa trên nguyên tắc giá trị của một tài sản tương đương với chi phí tạo ra một tài sản tương tự khác?

• A. Phương pháp so sánh thị trường
• B. Phương pháp chi phí
• C. Phương pháp thu nhập
• D. Phương pháp thặng dư

Câu 3: Khi thẩm định giá một bất động sản thương mại đang cho thuê, yếu tố nào sau đây có ảnh hưởng trực tiếp và quan trọng nhất đến giá trị thẩm định theo phương pháp thu nhập?

• A. Diện tích xây dựng của bất động sản
• B. Vị trí địa lý của bất động sản
• C. Chi phí xây dựng ban đầu của bất động sản
• D. Thu nhập ròng hàng năm từ việc cho thuê bất động sản

Câu 4: Trong phương pháp so sánh thị trường, việc điều chỉnh giá của tài sản so sánh được thực hiện để làm gì?

• A. Tăng giá trị của tài sản so sánh lên mức cao nhất có thể
• B. Giảm giá trị của tài sản so sánh xuống mức thấp nhất có thể
• C. Loại bỏ sự khác biệt về đặc điểm giữa tài sản so sánh và tài sản thẩm định
• D. Phản ánh sự biến động giá cả thị trường theo thời gian

Câu 5: Yếu tố nào sau đây là một ví dụ về "tính hao mòn chức năng" khi thẩm định giá một tòa nhà văn phòng?

• A. Hệ thống điều hòa không khí cũ, không đáp ứng tiêu chuẩn hiện hành
• B. Tường ngoài bị nứt do lún móng
• C. Khu vực xung quanh tòa nhà trở nên kém an ninh
• D. Giá vật liệu xây dựng tăng cao

Câu 6: Khi thẩm định giá trị doanh nghiệp, phương pháp chiết khấu dòng tiền tự do (DCF) thuộc nhóm phương pháp nào?

• A. Phương pháp tài sản
• B. Phương pháp so sánh
• C. Phương pháp dòng tiền (thu nhập)
• D. Phương pháp chi phí thay thế

Câu 7: Trong thẩm định giá máy móc thiết bị, "giá trị thanh lý" (salvage value) thường được hiểu là gì?

• A. Giá trị ban đầu của máy móc thiết bị khi mới mua
• B. Giá trị ước tính thu được khi bán máy móc thiết bị ở trạng thái phế liệu hoặc đã qua sử dụng
• C. Chi phí để thay thế máy móc thiết bị bằng một thiết bị tương đương
• D. Giá trị thị trường hiện tại của máy móc thiết bị

Câu 8: Một thẩm định viên bất động sản cần phải tuân thủ theo những tiêu chuẩn đạo đức nghề nghiệp nào?

• A. Chỉ cần tuân thủ theo yêu cầu của khách hàng
• B. Chỉ cần đảm bảo lợi nhuận tối đa cho công ty thẩm định
• C. Tuân thủ theo quy định của pháp luật là đủ
• D. Tuân thủ các nguyên tắc về tính khách quan, độc lập, bảo mật thông tin và năng lực chuyên môn

Câu 9: Loại hình tài sản vô hình nào sau đây thường được thẩm định giá khi doanh nghiệp thực hiện các hoạt động M&A (mua bán và sáp nhập)?

• A. Bằng sáng chế
• B. Bản quyền tác giả
• C. Thương hiệu và lợi thế thương mại (goodwill)
• D. Phần mềm máy tính

Câu 10: Trong báo cáo thẩm định giá, phần nào trình bày kết quả ước tính giá trị tài sản và các điều kiện, giả định giới hạn liên quan?

• A. Phần mô tả tài sản
• B. Phần kết luận về giá trị
• C. Phần phân tích thị trường
• D. Phần phương pháp thẩm định giá

Câu 11: Giả sử một thẩm định viên sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp để định giá một căn nhà. Căn nhà so sánh có diện tích lớn hơn 10% so với căn nhà cần định giá. Thẩm định viên nên điều chỉnh giá của căn nhà so sánh như thế nào?

• A. Điều chỉnh giảm giá của căn nhà so sánh
• B. Điều chỉnh tăng giá của căn nhà so sánh
• C. Không cần điều chỉnh vì diện tích không phải yếu tố quan trọng
• D. Điều chỉnh giá của cả hai căn nhà về mức trung bình

Câu 12: Khái niệm "giá trị thị trường" trong thẩm định giá được định nghĩa là gì?

• A. Mức giá mà người bán mong muốn nhận được
• B. Chi phí để tạo ra hoặc thay thế tài sản
• C. Giá trị chủ quan của tài sản đối với người mua
• D. Mức giá ước tính mà một tài sản có thể được giao dịch trên thị trường mở tại một thời điểm nhất định giữa người mua và người bán tự nguyện, có đầy đủ thông tin và không bị ép buộc

Câu 13: Khi thẩm định giá một dự án bất động sản đang phát triển, phương pháp thặng dư (residual method) thường được sử dụng để ước tính giá trị của yếu tố nào?

• A. Giá trị của các công trình xây dựng trên đất
• B. Giá trị quyền sử dụng đất
• C. Tổng giá trị phát triển của dự án
• D. Chi phí phát triển dự án

Câu 14: Trong thẩm định giá tài sản cho mục đích thế chấp ngân hàng, ngân hàng thường quan tâm đến loại giá trị nào?

• A. Giá trị thị trường
• B. Giá trị sử dụng
• C. Giá trị bảo hiểm
• D. Giá trị đặc biệt

Câu 15: Quy trình thẩm định giá tài sản thường bao gồm các bước cơ bản nào theo trình tự logic?

• A. Khảo sát tài sản - Lập báo cáo - Xác định mục đích - Áp dụng phương pháp
• B. Áp dụng phương pháp - Khảo sát tài sản - Lập báo cáo - Xác định mục đích
• C. Xác định mục đích và phạm vi - Khảo sát tài sản - Áp dụng phương pháp - Phân tích và đối chiếu - Lập báo cáo
• D. Lập báo cáo - Áp dụng phương pháp - Xác định mục đích - Khảo sát tài sản

Câu 16: "Tỷ suất vốn hóa" (capitalization rate) trong phương pháp thu nhập dùng để làm gì?

• A. Tính toán chi phí hoạt động của tài sản
• B. Chuyển đổi thu nhập ròng hàng năm của tài sản thành giá trị vốn
• C. Đo lường tỷ lệ sinh lời trên vốn đầu tư ban đầu
• D. Dự báo tăng trưởng thu nhập trong tương lai

Câu 17: Luật pháp Việt Nam hiện hành quy định về tiêu chuẩn thẩm định giá tài sản do cơ quan nào ban hành?

• A. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam
• B. Bộ Kế hoạch và Đầu tư
• C. Bộ Tài chính
• D. Bộ Xây dựng

Câu 18: Trong thẩm định giá bất động sản, "thửa đất liền kề" có ý nghĩa gì trong việc áp dụng phương pháp so sánh thị trường?

• A. Là các bất động sản có vị trí địa lý gần và tương đồng với bất động sản cần thẩm định, thường được ưu tiên sử dụng làm tài sản so sánh
• B. Là các bất động sản thuộc sở hữu của cùng một chủ thể
• C. Là các bất động sản có cùng mục đích sử dụng đất
• D. Là các bất động sản được xây dựng cùng thời điểm

Câu 19: Khi thẩm định giá trị quyền sử dụng đất nông nghiệp, yếu tố nào sau đây có tác động tích cực nhất đến giá trị?

• A. Diện tích đất lớn
• B. Đất nằm ở vùng sâu vùng xa
• C. Chất lượng đất kém
• D. Có tiềm năng chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất ở hoặc đất thương mại

Câu 20: Để thẩm định giá một tác phẩm nghệ thuật (ví dụ: tranh sơn dầu), phương pháp nào sau đây thường được ưu tiên sử dụng?

• A. Phương pháp chi phí tái tạo
• B. Phương pháp so sánh giao dịch (so sánh thị trường)
• C. Phương pháp thu nhập chiết khấu
• D. Phương pháp thặng dư

Câu 21: Tình huống nào sau đây có thể dẫn đến "xung đột lợi ích" cho thẩm định viên?

• A. Thẩm định giá cho nhiều khách hàng khác nhau
• B. Sử dụng thông tin thị trường công khai để thẩm định
• C. Thẩm định giá tài sản mà thẩm định viên hoặc người thân có quyền lợi liên quan
• D. Áp dụng các phương pháp thẩm định giá theo tiêu chuẩn

Câu 22: Trong phương pháp chi phí, "chi phí thay thế" (replacement cost) khác với "chi phí tái tạo" (reproduction cost) như thế nào?

• A. Chi phí thay thế luôn cao hơn chi phí tái tạo
• B. Chi phí thay thế là chi phí xây dựng công trình có công năng tương tự bằng vật liệu và thiết kế hiện đại, còn chi phí tái tạo là chi phí xây dựng bản sao chính xác
• C. Chi phí tái tạo chỉ áp dụng cho tài sản mới, còn chi phí thay thế cho tài sản cũ
• D. Không có sự khác biệt đáng kể giữa hai loại chi phí này

Câu 23: Giả sử lãi suất chiết khấu (discount rate) tăng lên khi thẩm định giá doanh nghiệp bằng phương pháp DCF, giá trị doanh nghiệp sẽ thay đổi như thế nào?

• A. Giá trị doanh nghiệp sẽ giảm
• B. Giá trị doanh nghiệp sẽ tăng
• C. Giá trị doanh nghiệp không thay đổi
• D. Không thể xác định được sự thay đổi

Câu 24: Loại hình rủi ro nào sau đây là "rủi ro hệ thống" (systematic risk) trong đầu tư bất động sản?

• A. Rủi ro tòa nhà bị cháy
• B. Rủi ro người thuê nhà phá sản
• C. Rủi ro lãi suất ngân hàng tăng
• D. Rủi ro quản lý tòa nhà kém hiệu quả

Câu 25: Trong thẩm định giá quyền sở hữu trí tuệ, "phương pháp lợi nhuận vượt trội" (excess earnings method) thường được sử dụng để định giá loại tài sản nào?

• A. Bằng sáng chế
• B. Thương hiệu
• C. Bản quyền tác giả
• D. Bí mật kinh doanh

Câu 26: Một thẩm định viên cần thu thập thông tin về "tình trạng pháp lý" của tài sản để làm gì?

• A. Xác định chi phí bảo trì tài sản
• B. Đánh giá chất lượng xây dựng tài sản
• C. So sánh với các tài sản tương tự về mặt vật lý
• D. Đảm bảo tài sản đủ điều kiện giao dịch và xác định các hạn chế về quyền sở hữu (nếu có)

Câu 27: Giả sử một doanh nghiệp có lợi thế thương mại (goodwill) lớn, điều này thường phản ánh điều gì về doanh nghiệp?

• A. Doanh nghiệp có thương hiệu mạnh, uy tín, khả năng sinh lời cao hơn mức trung bình ngành
• B. Doanh nghiệp có quy mô tài sản hữu hình rất lớn
• C. Doanh nghiệp đang gặp khó khăn về tài chính
• D. Doanh nghiệp mới thành lập và chưa có lịch sử hoạt động

Câu 28: Trong thẩm định giá máy móc thiết bị, "tuổi đời kinh tế" (economic life) khác với "tuổi đời vật lý" (physical life) như thế nào?

• A. Tuổi đời vật lý luôn ngắn hơn tuổi đời kinh tế
• B. Tuổi đời kinh tế và tuổi đời vật lý luôn bằng nhau
• C. Tuổi đời kinh tế là thời gian máy móc thiết bị còn tạo ra lợi ích kinh tế, có thể ngắn hơn tuổi đời vật lý (thời gian sử dụng thực tế)
• D. Tuổi đời vật lý chỉ tính thời gian sử dụng, còn tuổi đời kinh tế tính cả thời gian bảo quản

Câu 29: Khi nào thì việc thẩm định giá tài sản là bắt buộc theo quy định của pháp luật Việt Nam?

• A. Khi mua bán tài sản cá nhân có giá trị lớn
• B. Trong các giao dịch liên quan đến tài sản nhà nước, cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, tố tụng, thế chấp tài sản tại ngân hàng nhà nước (trong một số trường hợp)
• C. Khi doanh nghiệp niêm yết trên sàn chứng khoán
• D. Khi tặng cho tài sản giữa các thành viên gia đình

Câu 30: Cho tình huống: Một nhà đầu tư muốn mua một tòa nhà văn phòng và yêu cầu thẩm định giá để quyết định đầu tư. Mục đích thẩm định giá trong trường hợp này là gì?

• A. Để xác định chi phí xây dựng lại tòa nhà
• B. Để tính thuế tài sản hàng năm
• C. Để hỗ trợ quyết định đầu tư mua bất động sản
• D. Để cho thuê tòa nhà với giá cao nhất

Câu 1: Mục đích chính của việc định giá tài sản trong bối cảnh mua bán và sáp nhập doanh nghiệp (M&A) là gì?

• A. Xác định giá trị hợp lý của doanh nghiệp mục tiêu, làm cơ sở cho đàm phán giá mua.
• B. Đảm bảo tuân thủ các quy định kế toán và pháp lý về ghi nhận tài sản.
• C. Tối đa hóa lợi nhuận cho bên bán và giảm thiểu rủi ro cho bên mua.
• D. Nâng cao hình ảnh và uy tín của cả doanh nghiệp mua và doanh nghiệp bán trên thị trường.

Câu 2: Phương pháp định giá tài sản nào sau đây thường được ưu tiên sử dụng khi định giá một bất động sản đang tạo ra dòng tiền ổn định từ việc cho thuê?

• A. Phương pháp chi phí tái tạo (Replacement Cost Method)
• B. Phương pháp so sánh giao dịch (Sales Comparison Approach)
• C. Phương pháp dòng tiền chiết khấu (Discounted Cash Flow - DCF)
• D. Phương pháp giá trị sổ sách (Book Value Method)

Câu 3: Yếu tố nào sau đây có ảnh hưởng tiêu cực nhất đến giá trị thị trường của một tài sản bất động sản?

• A. Vị trí gần trung tâm thành phố và các tiện ích công cộng.
• B. Chất lượng xây dựng cao và thiết kế hiện đại.
• C. Nhu cầu thị trường bất động sản khu vực đang tăng trưởng.
• D. Tình trạng pháp lý không rõ ràng và có tranh chấp về quyền sở hữu.

Câu 4: Trong quá trình định giá một doanh nghiệp, việc sử dụng hệ số nhân giá trên lợi nhuận (P/E ratio) thuộc phương pháp định giá nào?

• A. Phương pháp chiết khấu dòng tiền tự do (Free Cash Flow to Firm - FCFF)
• B. Phương pháp so sánh thị trường (Market Multiple Approach)
• C. Phương pháp tài sản thuần (Net Asset Value - NAV)
• D. Phương pháp chi phí thay thế (Replacement Cost Method)

Câu 5: Điều gì không phải là một trong những nguyên tắc cơ bản của định giá tài sản?

• A. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất (Highest and Best Use)
• B. Nguyên tắc thay thế (Substitution)
• C. Nguyên tắc bảo toàn giá trị lịch sử (Historical Cost Preservation)
• D. Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai (Anticipation)

Câu 6: Khi định giá một tài sản vô hình như bằng sáng chế, yếu tố nào sau đây được xem xét quan trọng nhất?

• A. Chi phí nghiên cứu và phát triển đã đầu tư để tạo ra bằng sáng chế.
• B. Khả năng tạo ra dòng tiền và lợi nhuận trong tương lai từ việc khai thác bằng sáng chế.
• C. Thời gian còn lại của hiệu lực bảo hộ của bằng sáng chế.
• D. So sánh với giá trị của các bằng sáng chế tương tự đã được giao dịch trên thị trường.

Câu 7: Trong định giá bất động sản, "giá trị thị trường" được định nghĩa là gì?

• A. Mức giá ước tính mà một tài sản có thể được trao đổi vào ngày định giá giữa một bên mua sẵn sàng và một bên bán tự nguyện trong một giao dịch khách quan.
• B. Chi phí để xây dựng hoặc tạo ra một tài sản tương tự tại thời điểm hiện tại.
• C. Giá trị được ghi nhận trong sổ sách kế toán của doanh nghiệp sở hữu tài sản.
• D. Mức giá cao nhất mà người mua có thể trả cho tài sản trong bất kỳ điều kiện nào.

Câu 8: Rủi ro chiết khấu (discount rate) được sử dụng trong phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF) phản ánh điều gì?

• A. Tỷ lệ lạm phát dự kiến trong nền kinh tế.
• B. Chi phí vốn trung bình của doanh nghiệp.
• C. Lãi suất phi rủi ro trên thị trường.
• D. Mức độ rủi ro của dòng tiền dự kiến và tỷ suất lợi nhuận kỳ vọng của nhà đầu tư.

Câu 9: Tình huống nào sau đây không phù hợp để sử dụng phương pháp so sánh giao dịch (Sales Comparison Approach) trong định giá bất động sản?

• A. Định giá một căn hộ chung cư trong khu vực có nhiều giao dịch mua bán gần đây.
• B. Định giá một ngôi nhà phố trong khu dân cư ổn định với các giao dịch tương đồng.
• C. Định giá một nhà máy công nghiệp chuyên biệt, ít có giao dịch tương tự trên thị trường.
• D. Định giá một lô đất trống trong khu vực đang phát triển với nhiều lô đất tương tự đã bán.

Câu 10: Tại sao việc thẩm định giá tài sản cần tuân thủ các tiêu chuẩn đạo đức nghề nghiệp?

• A. Để tăng cường tính cạnh tranh của các công ty thẩm định giá trên thị trường.
• B. Để đảm bảo tính khách quan, trung thực và tin cậy của kết quả định giá, bảo vệ lợi ích của các bên liên quan.
• C. Để đơn giản hóa quy trình và giảm chi phí thẩm định giá.
• D. Để phù hợp với thông lệ quốc tế và thu hút khách hàng nước ngoài.

Câu 11: Trong báo cáo thẩm định giá, phần nào trình bày kết quả định giá và mức giá trị tài sản được xác định?

• A. Phần mô tả tài sản và mục đích định giá.
• B. Phần phân tích thị trường và phương pháp định giá sử dụng.
• C. Phần thông tin về thẩm định viên và tổ chức thẩm định giá.
• D. Phần kết luận về giá trị tài sản.

Câu 12: Loại hình tài sản nào sau đây thường được định giá bằng phương pháp chi phí tái tạo (Replacement Cost Method)?

• A. Cổ phiếu của công ty niêm yết trên sàn chứng khoán.
• B. Quyền sử dụng đất thương mại tại khu vực trung tâm.
• C. Nhà máy sản xuất chuyên biệt với thiết bị máy móc đặc thù.
• D. Thương hiệu nổi tiếng của một tập đoàn đa quốc gia.

Câu 13: Sự khác biệt chính giữa giá trị thị trường và giá trị đầu tư của một tài sản là gì?

• A. Giá trị thị trường phản ánh giá trị hiện tại, còn giá trị đầu tư là giá trị trong tương lai.
• B. Giá trị thị trường là giá trị khách quan, còn giá trị đầu tư mang tính chủ quan và phụ thuộc vào mục tiêu của nhà đầu tư.
• C. Giá trị thị trường được xác định bởi thẩm định viên độc lập, còn giá trị đầu tư do chủ sở hữu tài sản tự đánh giá.
• D. Giá trị thị trường luôn cao hơn giá trị đầu tư do phản ánh tiềm năng tăng trưởng của tài sản.

Câu 14: Giả sử bạn đang định giá một tòa nhà văn phòng cho mục đích thế chấp ngân hàng. Ngân hàng thường quan tâm đến loại giá trị nào nhất?

• A. Giá trị thị trường (Market Value), để đảm bảo khả năng thu hồi vốn nếu phải thanh lý tài sản.
• B. Giá trị bảo hiểm (Insurable Value), để xác định mức bảo hiểm phù hợp.
• C. Giá trị sổ sách (Book Value), để đối chiếu với giá trị ghi nhận trên báo cáo tài chính.
• D. Giá trị thanh lý (Liquidation Value), để xác định giá trị thấp nhất có thể thu hồi trong tình huống khẩn cấp.

Câu 15: Trong phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF), việc dự báo dòng tiền trong tương lai thường dựa trên yếu tố nào?

• A. Giá trị sổ sách của tài sản và các khoản nợ phải trả.
• B. Giá giao dịch của các tài sản tương tự trên thị trường.
• C. Phân tích xu hướng lịch sử, triển vọng ngành và kế hoạch kinh doanh của doanh nghiệp.
• D. Ý kiến chủ quan của thẩm định viên về tiềm năng phát triển của tài sản.

Câu 16: Khi lãi suất thị trường tăng, điều gì thường xảy ra với giá trị hiện tại của dòng tiền trong tương lai?

• A. Giá trị hiện tại tăng lên.
• B. Giá trị hiện tại giảm xuống.
• C. Giá trị hiện tại không thay đổi.
• D. Không có mối quan hệ rõ ràng.

Câu 17: Phương pháp định giá nào sau đây phù hợp nhất để định giá quyền sử dụng đất?

• A. Phương pháp so sánh trực tiếp (Direct Comparison Method)
• B. Phương pháp chi phí cộng lãi (Cost Plus Profit Method)
• C. Phương pháp thặng dư (Surplus Method)
• D. Phương pháp chiết khấu dòng tiền (Discounted Cash Flow Method)

Câu 18: Điều gì thể hiện rủi ro hệ thống (systematic risk) khi định giá tài sản?

• A. Rủi ro đặc thù của từng doanh nghiệp hoặc tài sản cụ thể.
• B. Rủi ro liên quan đến hoạt động quản lý của doanh nghiệp.
• C. Rủi ro do thay đổi công nghệ.
• D. Rủi ro thị trường chung, không thể đa dạng hóa được.

Câu 19: Để định giá một doanh nghiệp khởi nghiệp (startup) chưa có lợi nhuận, phương pháp nào sau đây có thể được sử dụng?

• A. Phương pháp chiết khấu dòng tiền tự do (FCFF) dựa trên lợi nhuận hiện tại.
• B. Phương pháp so sánh P/E với các doanh nghiệp có lợi nhuận.
• C. Phương pháp giá trị tài sản ròng điều chỉnh (Adjusted Net Asset Value - ANAV) hoặc phương pháp dựa trên các chỉ số phi tài chính (Key Performance Indicators - KPIs).
• D. Phương pháp chi phí tái tạo doanh nghiệp.

Câu 20: Trong định giá máy móc thiết bị, yếu tố "hao mòn hữu hình" (physical depreciation) đề cập đến điều gì?

• A. Sự suy giảm giá trị do sử dụng, hư hỏng vật lý, hoặc tuổi đời của máy móc.
• B. Sự suy giảm giá trị do lỗi thời về công nghệ hoặc chức năng.
• C. Sự suy giảm giá trị do biến động của thị trường.
• D. Chi phí bảo trì và sửa chữa máy móc.

Câu 21: Tỷ suất vốn hóa (capitalization rate) được sử dụng trong phương pháp vốn hóa thu nhập (income capitalization approach) để làm gì?

• A. Chiết khấu dòng tiền trong tương lai về giá trị hiện tại.
• B. Chuyển đổi thu nhập ròng hàng năm thành giá trị tài sản.
• C. So sánh giá trị tài sản với chi phí xây dựng mới.
• D. Xác định tỷ lệ lợi nhuận trên vốn đầu tư ban đầu.