Đề Thi Thử Trắc Nghiệm Online - Môn Nguyên Lý Thẩm Định Giá

Đề Thi Thử Trắc Nghiệm Online – Môn Nguyên Lý Thẩm Định Giá tổng hợp câu hỏi trắc nghiệm chứa đựng nhiều dạng bài tập, bài thi, cũng như các câu hỏi trắc nghiệm và bài kiểm tra, trong bộ Đại Học. Nội dung trắc nghiệm nhấn mạnh phần kiến thức nền tảng và chuyên môn sâu của học phần này. Mọi bộ đề trắc nghiệm đều cung cấp câu hỏi, đáp án cùng hướng dẫn giải cặn kẽ. Mời bạn thử sức làm bài nhằm ôn luyện và làm vững chắc kiến thức cũng như đánh giá năng lực bản thân!

Đề 01

Đề 02

Đề 03

Đề 04

Đề 05

Đề 06

Đề 07

Đề 08

Đề 09

Đề 10

Đề 11

Đề 12

Đề 13

Đề 14

Đề 15

Bạn đã sẵn sàng chưa? 45 phút làm bài bắt đầu!!!

Bạn đã hết giờ làm bài! Xem kết quả các câu hỏi đã làm nhé!!!

Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá - Đề 01

1 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 01

Câu 1: Nguyên tắc cơ bản nào trong thẩm định giá nhấn mạnh rằng giá trị của một tài sản bị ảnh hưởng trực tiếp bởi sự khan hiếm và mong muốn sở hữu tài sản đó trên thị trường?

Nguyên tắc thay thế

Nguyên tắc cung và cầu

Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

Nguyên tắc dự kiến sự thay đổi

Câu hỏi này tập trung vào nguyên tắc cung và cầu, một trong những nguyên tắc nền tảng của thẩm định giá, giải thích cách sự tương tác giữa cung và cầu ảnh hưởng đến giá trị tài sản.

2 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 01

Câu 2: Trong các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản, yếu tố nào sau đây thuộc về yếu tố 'kinh tế'?

Quy hoạch sử dụng đất

Vị trí của bất động sản

Lãi suất ngân hàng

Chất lượng xây dựng công trình

Câu hỏi này kiểm tra kiến thức về các nhóm yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản, đặc biệt là yếu tố kinh tế, bao gồm lãi suất, lạm phát, và tăng trưởng kinh tế.

3 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 01

Câu 3: Phương pháp thẩm định giá nào dựa trên cơ sở giá trị của một tài sản có thể được xác định bằng chi phí để tạo ra một tài sản tương tự khác?

Phương pháp so sánh trực tiếp

Phương pháp vốn hóa thu nhập

Phương pháp thặng dư

Phương pháp chi phí

Câu hỏi này tập trung vào phương pháp chi phí, một phương pháp thẩm định giá quan trọng, đặc biệt khi không có đủ giao dịch thị trường so sánh hoặc đối với các tài sản đặc biệt.

4 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 01

Câu 4: Khi áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp để thẩm định giá một căn nhà, yếu tố nào sau đây cần được điều chỉnh nếu căn nhà so sánh có diện tích đất lớn hơn căn nhà cần thẩm định giá?

Không cần điều chỉnh

Điều chỉnh giảm giá của tài sản so sánh

Điều chỉnh tăng giá của tài sản so sánh

Điều chỉnh giá của cả hai tài sản về mức trung bình

Câu hỏi này kiểm tra kỹ năng áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp và điều chỉnh các yếu tố khác biệt giữa tài sản so sánh và tài sản thẩm định giá. Trong trường hợp này, diện tích đất lớn hơn của tài sản so sánh cần được điều chỉnh giảm giá trị.

5 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 01

Câu 5: Trong phương pháp vốn hóa thu nhập, yếu tố nào sau đây là quan trọng nhất để xác định giá trị tài sản tạo thu nhập?

Tỷ suất vốn hóa

Chi phí hoạt động

Doanh thu tiềm năng

Giá trị khấu hao

Câu hỏi này tập trung vào phương pháp vốn hóa thu nhập và yếu tố tỷ suất vốn hóa, một chỉ số quan trọng phản ánh mối quan hệ giữa thu nhập ròng và giá trị tài sản, cũng như rủi ro đầu tư.

6 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 01

Câu 6: Tình huống nào sau đây thể hiện rõ nhất nguyên tắc 'sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất' trong thẩm định giá bất động sản?

Một khu đất nông nghiệp được định giá dựa trên giá trị sản xuất nông nghiệp hiện tại.

Một tòa nhà văn phòng cũ được định giá dựa trên chi phí xây dựng ban đầu.

Một khu đất trống ở trung tâm thành phố được định giá dựa trên tiềm năng xây dựng trung tâm thương mại.

Một căn hộ chung cư được định giá dựa trên giá mua ban đầu của chủ sở hữu.

Câu hỏi này kiểm tra sự hiểu biết về nguyên tắc 'sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất' và khả năng nhận diện tình huống áp dụng nguyên tắc này trong thực tế thẩm định giá.

7 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 01

Câu 7: Loại hình hao mòn nào phát sinh do sự lỗi thời về công nghệ, thiết kế hoặc chức năng của tài sản, không liên quan đến tình trạng vật lý?

Hao mòn vật lý

Hao mòn chức năng

Hao mòn ngoại cảnh

Hao mòn kinh tế

Câu hỏi này tập trung vào các loại hao mòn trong thẩm định giá, đặc biệt là hao mòn chức năng, một loại hao mòn quan trọng ảnh hưởng đến giá trị tài sản do yếu tố lỗi thời.

8 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 01

Câu 8: Trong thẩm định giá doanh nghiệp, phương pháp nào thường được sử dụng để định giá các doanh nghiệp khởi nghiệp hoặc doanh nghiệp có tiềm năng tăng trưởng cao nhưng chưa có lợi nhuận ổn định?

Phương pháp giá trị tài sản ròng

Phương pháp so sánh giao dịch

Phương pháp hệ số nhân

Phương pháp dòng tiền chiết khấu

Câu hỏi này hướng đến việc lựa chọn phương pháp thẩm định giá phù hợp cho từng loại hình doanh nghiệp, đặc biệt là doanh nghiệp khởi nghiệp, thường được định giá bằng phương pháp dòng tiền chiết khấu do tiềm năng tăng trưởng trong tương lai.

9 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 01

Câu 9: Yếu tố nào sau đây không phải là một trong các 'đặc điểm pháp lý' của bất động sản ảnh hưởng đến giá trị thẩm định?

Quyền sở hữu và sử dụng đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Mục đích sử dụng hiện tại của bất động sản

Các hạn chế về quy hoạch và xây dựng

Câu hỏi này kiểm tra kiến thức về các đặc điểm pháp lý của bất động sản, yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá trị và khả năng giao dịch của bất động sản.

10 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 01

Câu 10: Nguyên tắc thẩm định giá nào khẳng định rằng giá trị của một bộ phận tài sản phụ thuộc vào mức độ đóng góp của nó vào giá trị tổng thể của toàn bộ tài sản?

Nguyên tắc thay thế

Nguyên tắc đóng góp

Nguyên tắc cân bằng

Nguyên tắc phù hợp

Câu hỏi này tập trung vào nguyên tắc đóng góp, một nguyên tắc quan trọng trong thẩm định giá, đặc biệt khi xem xét giá trị của các bộ phận hoặc tiện ích cộng thêm của tài sản.

11 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 01

Câu 11: Khi thẩm định giá trị thị trường của một tài sản, giả định nào sau đây là KHÔNG đúng?

Người mua và người bán đều có động cơ giao dịch tự nguyện.

Các bên tham gia giao dịch đều hành động một cách độc lập.

Tài sản được rao bán trên thị trường mở một cách hợp lý.

Người mua có nghĩa vụ phải mua tài sản trong thời gian ngắn nhất.

Câu hỏi này kiểm tra sự hiểu biết về định nghĩa giá trị thị trường và các giả định cơ bản của nó, bao gồm việc giao dịch diễn ra trong điều kiện thị trường mở, các bên hành động một cách tự nguyện và có đầy đủ thông tin.

12 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 01

Câu 12: Trong phương pháp chi phí, 'chi phí thay thế' khác với 'chi phí tái tạo' ở điểm nào?

Chi phí thay thế là chi phí tạo ra tài sản tương đương về công năng, trong khi chi phí tái tạo là chi phí tạo ra bản sao chính xác.

Chi phí thay thế bao gồm cả lợi nhuận của nhà phát triển, còn chi phí tái tạo thì không.

Chi phí thay thế chỉ áp dụng cho bất động sản, còn chi phí tái tạo áp dụng cho động sản.

Chi phí thay thế luôn cao hơn chi phí tái tạo.

Câu hỏi này tập trung vào sự khác biệt giữa 'chi phí thay thế' và 'chi phí tái tạo' trong phương pháp chi phí, hai khái niệm quan trọng trong việc ước tính chi phí xây dựng hoặc tạo ra tài sản tương tự.

13 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 01

Câu 13: Loại hình tài sản nào sau đây thường KHÔNG phù hợp để thẩm định giá bằng phương pháp so sánh trực tiếp?

Căn hộ chung cư

Nhà phố liền kề

Nhà máy sản xuất xi măng

Đất nền phân lô

Câu hỏi này kiểm tra khả năng lựa chọn phương pháp thẩm định giá phù hợp với từng loại tài sản. Tài sản chuyên biệt, ít giao dịch so sánh, thường không phù hợp với phương pháp so sánh trực tiếp.

14 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 01

Câu 14: Trong thẩm định giá, 'giá trị đặc biệt' (special value) thường phát sinh trong trường hợp nào?

Khi tài sản được bán trong điều kiện thị trường cạnh tranh hoàn hảo.

Khi tài sản có giá trị cộng thêm cho một người mua cụ thể do yếu tố liền kề hoặc mục đích sử dụng đặc biệt.

Khi giá trị tài sản được xác định dựa trên chi phí đầu tư ban đầu.

Khi giá trị tài sản được xác định bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Câu hỏi này tập trung vào khái niệm 'giá trị đặc biệt', một loại giá trị phi thị trường, phát sinh khi tài sản có giá trị gia tăng đối với một đối tượng mua cụ thể do yếu tố đặc biệt nào đó.

15 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 01

Câu 15: Để thẩm định giá một quyền sử dụng đất có thời hạn, phương pháp nào sau đây thường được ưu tiên sử dụng?

Phương pháp so sánh trực tiếp

Phương pháp chi phí

Phương pháp thặng dư

Phương pháp dòng tiền chiết khấu

Câu hỏi này hướng đến phương pháp thẩm định giá phù hợp cho quyền sử dụng đất có thời hạn, thường là phương pháp dòng tiền chiết khấu hoặc phương pháp vốn hóa thu nhập, do giá trị phụ thuộc vào thu nhập và thời hạn sử dụng còn lại.

16 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 01

Câu 16: Trong báo cáo thẩm định giá, phần nào KHÔNG thể hiện ý kiến chủ quan của thẩm định viên mà phải dựa trên dữ liệu và phân tích khách quan?

Mô tả chi tiết về tài sản thẩm định giá

Phân tích và lựa chọn phương pháp thẩm định giá

Đánh giá về rủi ro và hạn chế của quá trình thẩm định

Kết luận về giá trị tài sản thẩm định giá

Câu hỏi này kiểm tra kiến thức về cấu trúc báo cáo thẩm định giá và yêu cầu tính khách quan của các thông tin trình bày trong báo cáo, đặc biệt là phần mô tả tài sản và phân tích thị trường.

17 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 01

Câu 17: Trong phương pháp thặng dư, 'giá trị phát triển' (development value) được tính toán dựa trên yếu tố nào?

Chi phí đầu tư ban đầu vào dự án

Giá trị hiện tại của bất động sản

Giá trị thị trường dự kiến của bất động sản sau khi hoàn thành phát triển

Giá trị đất đai theo quy hoạch hiện hành

Câu hỏi này tập trung vào phương pháp thặng dư và khái niệm 'giá trị phát triển', phương pháp này thường được sử dụng để định giá đất đai có tiềm năng phát triển, dựa trên giá trị dự kiến sau khi phát triển trừ đi chi phí phát triển.

18 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 01

Câu 18: Yếu tố nào sau đây có thể làm giảm giá trị của một bất động sản do yếu tố 'ngoại cảnh'?

Tuổi đời của công trình xây dựng

Ô nhiễm tiếng ồn từ sân bay gần đó

Thiết kế kiến trúc lỗi thời

Công năng sử dụng không còn phù hợp

Câu hỏi này kiểm tra kiến thức về các yếu tố hao mòn ngoại cảnh, là những yếu tố bên ngoài tài sản ảnh hưởng tiêu cực đến giá trị, như ô nhiễm môi trường, tiếng ồn, hoặc quy hoạch đô thị bất lợi.

19 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 01

Câu 19: Khi thẩm định giá máy móc thiết bị, phương pháp nào thường được sử dụng cho các loại máy móc chuyên dùng, ít có giao dịch mua bán trên thị trường?

Phương pháp so sánh trực tiếp

Phương pháp vốn hóa thu nhập

Phương pháp chi phí

Phương pháp thặng dư

Câu hỏi này hướng đến phương pháp thẩm định giá máy móc thiết bị phù hợp cho từng loại hình tài sản, đặc biệt là máy móc chuyên dùng, thường được định giá bằng phương pháp chi phí do thiếu dữ liệu thị trường so sánh.

20 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 01

Câu 20: Trong phương pháp vốn hóa thu nhập trực tiếp, công thức tính giá trị tài sản (V) được xác định như thế nào?

V = Thu nhập ròng / Chi phí đầu tư

V = Thu nhập ròng / Tỷ suất vốn hóa

V = Thu nhập ròng x Tỷ suất vốn hóa

V = Thu nhập ròng - Chi phí hoạt động

Câu hỏi này kiểm tra kiến thức về công thức cơ bản của phương pháp vốn hóa thu nhập trực tiếp, một phương pháp phổ biến trong thẩm định giá bất động sản tạo thu nhập.

21 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 01

Câu 21: Một thẩm định viên cần tuân thủ 'Tiêu chuẩn đạo đức nghề nghiệp' nào sau đây?

Chỉ làm việc cho một công ty thẩm định giá duy nhất

Luôn đồng ý với mức giá trị do khách hàng yêu cầu

Chia sẻ thông tin về khách hàng cho đối thủ cạnh tranh

Bảo mật thông tin của khách hàng và kết quả thẩm định giá

Câu hỏi này nhấn mạnh tầm quan trọng của đạo đức nghề nghiệp trong hoạt động thẩm định giá, yêu cầu thẩm định viên phải trung thực, khách quan, và bảo mật thông tin.

22 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 01

Câu 22: Trong thẩm định giá, 'khảo sát thực địa' có vai trò quan trọng như thế nào?

Chỉ cần thiết đối với các tài sản có giá trị lớn

Không cần thiết nếu đã có đầy đủ thông tin từ hồ sơ

Giúp xác minh thông tin và đánh giá chính xác tình trạng, đặc điểm của tài sản

Chỉ thực hiện khi có yêu cầu đặc biệt từ khách hàng

Câu hỏi này đánh giá tầm quan trọng của khảo sát thực địa trong quy trình thẩm định giá, giúp thẩm định viên thu thập thông tin trực tiếp và chính xác về tài sản, từ đó đưa ra đánh giá giá trị tin cậy.

23 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 01

Câu 23: 'Thời điểm thẩm định giá' (valuation date) có ý nghĩa gì trong báo cáo thẩm định giá?

Ngày phát hành báo cáo thẩm định giá

Thời điểm giá trị tài sản được xác định

Thời điểm bắt đầu thực hiện thẩm định giá

Thời điểm kết thúc quá trình khảo sát thực địa

Câu hỏi này tập trung vào khái niệm 'thời điểm thẩm định giá', một yếu tố quan trọng xác định mốc thời gian mà giá trị tài sản được đánh giá, do giá trị tài sản có thể thay đổi theo thời gian.

24 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 01

Câu 24: Trong phương pháp chiết khấu dòng tiền (DCF), yếu tố nào sau đây thể hiện 'rủi ro' của dòng tiền dự kiến?

Tỷ suất chiết khấu

Dòng tiền hàng năm

Thời gian dự báo dòng tiền

Giá trị cuối kỳ (terminal value)

Câu hỏi này kiểm tra kiến thức về phương pháp chiết khấu dòng tiền và vai trò của tỷ suất chiết khấu trong việc phản ánh mức độ rủi ro của dòng tiền dự kiến từ tài sản.

25 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 01

Câu 25: Trong thẩm định giá bất động sản, 'tính thanh khoản' của tài sản ảnh hưởng đến giá trị như thế nào?

Tính thanh khoản cao luôn làm giảm giá trị tài sản

Tính thanh khoản không ảnh hưởng đến giá trị tài sản

Tính thanh khoản cao thường làm tăng giá trị tài sản

Tính thanh khoản chỉ ảnh hưởng đến giá trị tài sản trong ngắn hạn

Câu hỏi này liên quan đến yếu tố thanh khoản và ảnh hưởng của nó đến giá trị bất động sản. Tài sản có tính thanh khoản cao, dễ mua bán, thường có giá trị cao hơn do giảm rủi ro và tăng tính hấp dẫn.

26 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 01

Câu 26: Khi thẩm định giá tài sản cho mục đích 'bảo hiểm', cơ sở giá trị nào thường được sử dụng?

Giá trị thị trường

Giá trị thay thế

Giá trị thanh lý

Giá trị đầu tư

Câu hỏi này liên quan đến mục đích thẩm định giá và cơ sở giá trị phù hợp. Đối với mục đích bảo hiểm, thường sử dụng giá trị thay thế hoặc giá trị tái tạo để đảm bảo đủ chi phí khôi phục tài sản khi có sự cố.

27 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 01

Câu 27: Trong phương pháp so sánh trực tiếp, 'đơn vị so sánh' (unit of comparison) có thể là gì khi thẩm định giá đất nền?

Số phòng ngủ

Số tầng cao

Tổng diện tích xây dựng

Giá trên một mét vuông diện tích đất

Câu hỏi này kiểm tra kiến thức về phương pháp so sánh trực tiếp và việc lựa chọn đơn vị so sánh phù hợp. Đối với đất nền, đơn vị so sánh phổ biến là giá trên một đơn vị diện tích (ví dụ: đồng/m2).

28 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 01

Câu 28: Trong thẩm định giá, 'dữ liệu thị trường' (market data) bao gồm những loại thông tin nào?

Thông tin về chi phí xây dựng và khấu hao

Thông tin về thu nhập và chi phí hoạt động của tài sản

Giá giao dịch của các tài sản tương tự, thông tin chào bán, và xu hướng thị trường

Thông tin về quy hoạch sử dụng đất và pháp lý tài sản

Câu hỏi này kiểm tra hiểu biết về dữ liệu thị trường, nguồn thông tin quan trọng trong thẩm định giá, bao gồm giá giao dịch, thông tin chào bán, và các yếu tố thị trường ảnh hưởng đến giá trị.

29 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 01

Câu 29: Khi thẩm định giá một dự án bất động sản đang trong giai đoạn 'dở dang', phương pháp nào thường được sử dụng để xác định giá trị?

Phương pháp chi phí (chi phí phát triển dở dang)

Phương pháp so sánh trực tiếp (dự án hoàn thiện)

Phương pháp vốn hóa thu nhập (dự án đã hoạt động)

Phương pháp thặng dư (dự án tiềm năng)

Câu hỏi này hướng đến phương pháp thẩm định giá phù hợp cho dự án dở dang. Phương pháp chi phí, đặc biệt là phương pháp chi phí phát triển dở dang, thường được sử dụng để xác định giá trị dựa trên chi phí đã đầu tư và giá trị còn lại.

30 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 01

Câu 30: Trong thẩm định giá, thuật ngữ 'tỷ lệ chiết khấu' (discount rate) và 'tỷ suất vốn hóa' (capitalization rate) có mối quan hệ như thế nào?

Chúng là hai thuật ngữ hoàn toàn khác nhau và không liên quan

Tỷ suất vốn hóa là một dạng đơn giản hóa của tỷ lệ chiết khấu, thường dùng cho thu nhập ổn định

Tỷ lệ chiết khấu luôn nhỏ hơn tỷ suất vốn hóa

Tỷ lệ chiết khấu chỉ sử dụng cho phương pháp chiết khấu dòng tiền, còn tỷ suất vốn hóa cho phương pháp so sánh

Xem kết quả

Bạn ơi!!! Để xem được kết quả
bạn vui lòng làm nhiệm vụ nhỏ xíu này nha

Nhận kết quả

Xảy ra lỗi

Bước 1: Vào google.com rồi gõ từ khóa:
Copy nhanh thanh-tim-kiem

Bước 2: Trong kết quả tìm kiếm Google, hãy tìm website giống hình bên dưới

Nếu trang 1 không có hãy tìm ở trang 2, 3, 4... nhé trang-google

Bước 3:

Cuộn xuống cuối bài viết rồi bấm vào nút GIỐNG HÌNH DƯỚI và chờ 1 lát để lấy mã:

luot-xem

Nếu tìm không thấy mã bạn có thể Đổi nhiệm vụ để lấy mã khác.

Câu hỏi này kiểm tra sự hiểu biết về mối quan hệ giữa tỷ lệ chiết khấu và tỷ suất vốn hóa, hai khái niệm quan trọng trong thẩm định giá theo phương pháp thu nhập. Tỷ suất vốn hóa thường được xem là một dạng đơn giản hóa của tỷ lệ chiết khấu trong trường hợp thu nhập ổn định và vĩnh viễn.

Bạn đã sẵn sàng chưa? 45 phút làm bài bắt đầu!!!

Bạn đã hết giờ làm bài! Xem kết quả các câu hỏi đã làm nhé!!!

Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá - Đề 02

1 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 02

Câu 1: Nguyên tắc 'Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất' trong thẩm định giá bất động sản nhằm mục đích:

Xác định giá trị thị trường cao nhất có thể đạt được của bất động sản.

Đảm bảo bất động sản được sử dụng đúng mục đích quy hoạch.

Tối đa hóa lợi nhuận cho nhà đầu tư trong ngắn hạn.

Giảm thiểu chi phí đầu tư vào bất động sản.

Nguyên tắc 'Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất' (Highest and Best Use) là nền tảng, xác định giá trị dựa trên tiềm năng sử dụng tối ưu về mặt pháp lý, khả thi về vật lý, có khả năng sinh lời và hiệu quả nhất về tài chính.

2 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 02

Câu 2: Khi thẩm định giá một tòa nhà văn phòng hiện đang cho thuê, phương pháp thẩm định giá nào sau đây sẽ *không* trực tiếp dựa trên dòng tiền thu nhập từ việc cho thuê?

Phương pháp vốn hóa thu nhập trực tiếp.

Phương pháp chi phí.

Kỹ thuật dòng tiền chiết khấu (DCF).

Cả phương pháp vốn hóa thu nhập và kỹ thuật dòng tiền chiết khấu.

Phương pháp so sánh thị trường và phương pháp chi phí dựa trên giá giao dịch của tài sản tương tự và chi phí tái tạo/thay thế, không trực tiếp dựa vào dòng tiền thu nhập như phương pháp vốn hóa thu nhập và kỹ thuật dòng tiền chiết khấu.

3 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 02

Câu 3: Yếu tố nào sau đây là *quan trọng nhất* cần xem xét khi áp dụng phương pháp so sánh thị trường để thẩm định giá một căn hộ chung cư?

Số lượng các giao dịch căn hộ chung cư thành công gần đây.

Xu hướng tăng giảm giá chung của thị trường bất động sản.

Mức độ tương đồng về đặc điểm giữa căn hộ so sánh và căn hộ cần thẩm định giá.

Chi phí xây dựng trung bình của căn hộ chung cư trong khu vực.

Tính tương đồng về đặc điểm là yếu tố cốt lõi của phương pháp so sánh. Vị trí, quy mô, chất lượng xây dựng và thời điểm giao dịch là các đặc điểm quan trọng cần so sánh và điều chỉnh.

4 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 02

Câu 4: Trong phương pháp chi phí, 'chi phí thay thế' khác với 'chi phí tái tạo' ở điểm nào?

Chi phí thay thế bao gồm lợi nhuận của nhà thầu, chi phí tái tạo thì không.

Chi phí tái tạo tính đến hao mòn vật lý, chi phí thay thế thì không.

Chi phí thay thế luôn cao hơn chi phí tái tạo.

Chi phí thay thế tính đến việc sử dụng vật liệu và thiết kế hiện đại, chi phí tái tạo thì không.

Chi phí thay thế là chi phí xây dựng một công trình có chức năng tương đương nhưng sử dụng vật liệu và thiết kế hiện đại, trong khi chi phí tái tạo là chi phí xây dựng lại một bản sao chính xác của công trình hiện tại.

5 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 02

Câu 5: Một nhà máy sản xuất gạch men được xây dựng cách đây 20 năm. Khi thẩm định giá nhà máy này theo phương pháp chi phí, loại hao mòn nào sau đây có thể *khó định lượng nhất*?

Hao mòn chức năng (Functional obsolescence).

Hao mòn vật lý (Physical deterioration).

Hao mòn kinh tế (Economic obsolescence).

Tất cả các loại hao mòn đều định lượng dễ như nhau.

Hao mòn chức năng (lỗi thời về công nghệ, thiết kế) thường khó định lượng chính xác bằng các phương pháp định lượng trực tiếp so với hao mòn vật lý (dễ quan sát, đo đếm) và hao mòn kinh tế (ảnh hưởng thị trường, môi trường).

6 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 02

Câu 6: Tỷ suất vốn hóa (Capitalization Rate) trong phương pháp vốn hóa thu nhập trực tiếp phản ánh điều gì?

Tỷ lệ lấp đầy dự kiến của bất động sản.

Tỷ suất lợi nhuận nhà đầu tư kỳ vọng trên vốn đầu tư vào bất động sản.

Tỷ lệ chi phí hoạt động so với tổng thu nhập của bất động sản.

Mức độ rủi ro của thị trường bất động sản.

Tỷ suất vốn hóa thể hiện mối quan hệ giữa thu nhập ròng hàng năm và giá trị tài sản, phản ánh tỷ suất lợi nhuận nhà đầu tư kỳ vọng trên vốn đầu tư vào bất động sản tương tự.

7 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 02

Câu 7: Trong kỹ thuật dòng tiền chiết khấu (DCF), việc chiết khấu dòng tiền tương lai về giá trị hiện tại dựa trên nguyên tắc kinh tế nào?

Nguyên tắc cung và cầu.

Nguyên tắc thay thế.

Nguyên tắc giá trị thời gian của tiền tệ.

Nguyên tắc đóng góp.

Chiết khấu dòng tiền dựa trên nguyên tắc giá trị thời gian của tiền tệ, tức là một đồng tiền nhận được trong tương lai có giá trị thấp hơn một đồng tiền nhận được ở hiện tại do yếu tố lạm phát, cơ hội đầu tư và rủi ro.

8 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 02

Câu 8: Khi thẩm định giá một quyền sử dụng đất có thời hạn, yếu tố nào sau đây sẽ làm *giảm* giá trị của quyền sử dụng đất?

Tiềm năng phát triển kinh tế của khu vực.

Hạ tầng kỹ thuật và xã hội xung quanh khu đất.

Mục đích sử dụng đất được pháp luật cho phép.

Thời hạn sử dụng đất còn lại ngắn.

Thời hạn sử dụng đất còn lại càng ngắn thì giá trị quyền sử dụng đất càng giảm do thời gian tạo ra thu nhập từ đất bị rút ngắn.

9 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 02

Câu 9: Phương pháp thẩm định giá thặng dư (Residual Method) thường được sử dụng để định giá loại bất động sản nào?

Đất đai có tiềm năng phát triển dự án bất động sản.

Bất động sản đang tạo ra dòng tiền ổn định từ cho thuê.

Bất động sản là tài sản chuyên biệt, ít giao dịch trên thị trường.

Bất động sản đã qua sử dụng và cần thanh lý nhanh chóng.

Phương pháp thặng dư thích hợp để định giá đất đai có tiềm năng phát triển, đặc biệt là các dự án bất động sản trong tương lai, bằng cách ước tính giá trị phát triển (GDV) và trừ đi chi phí phát triển để tìm ra giá trị đất.

10 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 02

Câu 10: Trong thẩm định giá bất động sản, 'giá trị đặc biệt' (Special Value) khác với 'giá trị thị trường' (Market Value) như thế nào?

Giá trị đặc biệt luôn thấp hơn giá trị thị trường.

Giá trị thị trường tính đến yếu tố cảm xúc của người mua, giá trị đặc biệt thì không.

Giá trị đặc biệt phản ánh lợi ích cộng thêm cho một người mua cụ thể, giá trị thị trường thì không.

Giá trị thị trường được xác định bởi thẩm định viên độc lập, giá trị đặc biệt do người mua tự định giá.

Giá trị đặc biệt phản ánh giá trị cộng thêm cho một người mua cụ thể do các yếu tố chủ quan hoặc lợi ích đặc biệt mà tài sản mang lại cho người đó, vượt ra ngoài giá trị thị trường thông thường.

11 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 02

Câu 11: Khi so sánh một bất động sản thẩm định giá với các bất động sản so sánh, việc điều chỉnh giá do sự khác biệt về 'điều kiện bán hàng' thường liên quan đến yếu tố nào?

Vị trí và đặc điểm vật lý của bất động sản.

Thời gian bán và động cơ mua bán của giao dịch so sánh.

Tình trạng pháp lý và quy hoạch của bất động sản.

Xu hướng biến động giá của thị trường bất động sản.

Điều kiện bán hàng liên quan đến các yếu tố như thời gian bán, động cơ mua bán (bán gấp, mua đầu tư...), điều kiện thanh toán (trả chậm, trả ngay...), ảnh hưởng đến giá giao dịch so với giá trị thị trường.

12 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 02

Câu 12: Mục đích thẩm định giá 'thế chấp' thường dựa trên cơ sở giá trị nào?

Giá trị thị trường.

Giá trị phi thị trường.

Giá trị sử dụng đặc biệt.

Giá trị bảo hiểm.

Thẩm định giá thế chấp cần đảm bảo giá trị tài sản đủ để ngân hàng thu hồi vốn vay trong trường hợp phát mại, do đó thường dựa trên giá trị thị trường, đôi khi thận trọng hơn, có thể xem xét giá trị thanh lý nhanh.

13 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 02

Câu 13: Trong phương pháp vốn hóa thu nhập, 'thu nhập ròng hoạt động' (Net Operating Income - NOI) được tính bằng cách nào?

Tổng thu nhập tiềm năng trừ đi chi phí khấu hao.

Tổng thu nhập tiềm năng trừ đi chi phí tài chính.

Tổng thu nhập tiềm năng trừ đi chi phí hoạt động.

Tổng thu nhập tiềm năng trừ đi thuế thu nhập doanh nghiệp.

NOI là thu nhập thực tế từ hoạt động cho thuê bất động sản, được tính bằng tổng thu nhập tiềm năng trừ đi chi phí hoạt động (chưa bao gồm chi phí tài chính và thuế thu nhập doanh nghiệp).

14 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 02

Câu 14: Khi thẩm định giá một doanh nghiệp bất động sản, yếu tố nào sau đây thường được xem xét *bên cạnh* giá trị tài sản hữu hình?

Giá trị sổ sách kế toán của doanh nghiệp.

Giá trị thị trường vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp.

Giá trị thanh lý tài sản của doanh nghiệp.

Giá trị tài sản vô hình (thương hiệu, uy tín, năng lực quản lý).

Giá trị doanh nghiệp bao gồm cả tài sản hữu hình (bất động sản, máy móc...) và tài sản vô hình (thương hiệu, uy tín, năng lực quản lý...), trong đó tài sản vô hình đóng vai trò quan trọng, đặc biệt trong doanh nghiệp dịch vụ, thương mại.

15 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 02

Câu 15: Giả sử một thẩm định viên sử dụng 3 bất động sản so sánh để thẩm định giá một ngôi nhà. Bất động sản so sánh nào được *ưu tiên* sử dụng nhất?

Bất động sản có giá giao dịch cao nhất trong 3 bất động sản so sánh.

Bất động sản có nhiều đặc điểm tương đồng nhất và cần ít điều chỉnh nhất.

Bất động sản được giao dịch gần thời điểm thẩm định giá nhất.

Bất động sản có vị trí địa lý gần nhất với bất động sản thẩm định giá.

Bất động sản so sánh lý tưởng nhất là bất động sản có nhiều đặc điểm tương đồng nhất với bất động sản thẩm định giá và có ít điều chỉnh nhất, đảm bảo tính đại diện và độ tin cậy cao nhất.

16 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 02

Câu 16: Trong thẩm định giá máy móc thiết bị, phương pháp chi phí thường được áp dụng cho loại tài sản nào?

Máy móc thiết bị thông dụng, có nhiều giao dịch mua bán trên thị trường.

Máy móc thiết bị đã qua sử dụng và cần thanh lý.

Máy móc thiết bị chuyên dùng, ít có giao dịch mua bán trên thị trường thứ cấp.

Máy móc thiết bị là phương tiện vận tải.

Phương pháp chi phí phù hợp với máy móc thiết bị chuyên dùng, ít giao dịch trên thị trường thứ cấp, khó tìm được tài sản so sánh phù hợp, hoặc tài sản mới, chưa qua sử dụng.

17 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 02

Câu 17: Khi thẩm định giá quyền khai thác khoáng sản, yếu tố nào sau đây là *quan trọng nhất* để xác định dòng tiền thu nhập?

Sản lượng khai thác dự kiến và giá bán khoáng sản.

Chi phí đầu tư ban đầu vào dự án khai thác.

Thời gian khai thác còn lại của mỏ khoáng sản.

Lãi suất chiết khấu áp dụng.

Sản lượng khai thác dự kiến và giá bán khoáng sản là hai yếu tố trực tiếp quyết định doanh thu và dòng tiền thu nhập từ hoạt động khai thác khoáng sản.

18 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 02

Câu 18: Trong thẩm định giá bất động sản cho mục đích bảo hiểm, cơ sở giá trị nào thường được sử dụng?

Giá trị thị trường.

Giá trị thanh lý.

Giá trị sử dụng.

Chi phí thay thế mới.

Thẩm định giá bảo hiểm thường dựa trên chi phí thay thế mới của công trình để xác định mức bồi thường trong trường hợp xảy ra rủi ro, thiệt hại.

19 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 02

Câu 19: Một lô đất có vị trí ở mặt tiền đường lớn, thuận lợi kinh doanh. Yếu tố 'vị trí' này đóng góp vào giá trị bất động sản theo nguyên tắc thẩm định giá nào?

Nguyên tắc thay thế (Substitution).

Nguyên tắc cung và cầu (Supply and Demand).

Nguyên tắc đóng góp (Contribution).

Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất (Highest and Best Use).

Nguyên tắc đóng góp (Contribution) nhấn mạnh rằng giá trị của một bộ phận cấu thành bất động sản (ví dụ: vị trí, tiện ích...) được đo lường bằng mức độ đóng góp của nó vào tổng giá trị bất động sản.

20 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 02

Câu 20: Để kiểm tra tính hợp lý của kết quả thẩm định giá bằng phương pháp so sánh thị trường, thẩm định viên có thể sử dụng phương pháp thẩm định giá nào khác?

Phương pháp thặng dư.

Phương pháp chi phí hoặc phương pháp thu nhập.

Kỹ thuật dòng tiền chiết khấu.

Không có phương pháp nào kiểm tra được.

Phương pháp chi phí và phương pháp thu nhập là các phương pháp độc lập có thể được sử dụng để kiểm tra chéo kết quả của phương pháp so sánh thị trường, đảm bảo tính khách quan và chính xác của giá trị thẩm định.

21 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 02

Câu 21: Một nhà kho xây dựng năm 2000, dự kiến tuổi thọ kinh tế là 50 năm. Đến năm 2023, tỷ lệ hao mòn vật lý theo phương pháp niên hạn của nhà kho này là bao nhiêu?

23%.

27%.

46%.

54%.

Tuổi đời hiệu quả = Năm thẩm định giá - Năm xây dựng = 2023 - 2000 = 23 năm. Tỷ lệ hao mòn niên hạn = Tuổi đời hiệu quả / Tuổi thọ kinh tế = 23 / 50 = 0.46 hay 46%.

22 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 02

Câu 22: Giả sử tỷ suất vốn hóa phù hợp cho một loại hình bất động sản là 10%. Nếu thu nhập ròng hoạt động (NOI) hàng năm của một bất động sản tương tự là 500 triệu đồng, giá trị vốn hóa của bất động sản đó là bao nhiêu?

5 tỷ đồng.

50 tỷ đồng.

500 triệu đồng.

Không tính được nếu thiếu thông tin.

Giá trị vốn hóa = Thu nhập ròng hoạt động (NOI) / Tỷ suất vốn hóa = 500 triệu đồng / 10% = 5 tỷ đồng.

23 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 02

Câu 23: Khi điều chỉnh giá bán của bất động sản so sánh trong phương pháp so sánh, nếu bất động sản so sánh có một đặc điểm *tốt hơn* so với bất động sản thẩm định giá, thẩm định viên sẽ thực hiện điều chỉnh như thế nào?

Điều chỉnh tăng giá bán của bất động sản so sánh.

Điều chỉnh giảm giá bán của bất động sản so sánh.

Không cần điều chỉnh giá bán.

Điều chỉnh tăng hoặc giảm tùy thuộc vào cảm nhận của thẩm định viên.

Nếu bất động sản so sánh có đặc điểm tốt hơn, giá bán của nó cần được điều chỉnh giảm xuống để tương đương với bất động sản thẩm định giá (điều chỉnh trừ).

24 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 02

Câu 24: Một khách sạn 4 sao có tỷ lệ lấp đầy trung bình 70% và giá phòng trung bình 1.5 triệu đồng/đêm. Để ước tính tổng doanh thu phòng hàng năm, thông tin nào sau đây *không cần thiết*?

Tỷ lệ lấp đầy trung bình của khách sạn.

Giá phòng trung bình mỗi đêm.

Số lượng phòng của khách sạn.

Chi phí hoạt động hàng năm của khách sạn.

Để tính tổng doanh thu phòng, cần biết tỷ lệ lấp đầy, giá phòng và số lượng phòng. Chi phí hoạt động không cần thiết để tính tổng doanh thu, mà cần thiết để tính thu nhập ròng.

25 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 02

Câu 25: Nguyên tắc 'thay thế' trong thẩm định giá bất động sản có nghĩa là gì?

Giá trị của một bất động sản có xu hướng bị giới hạn bởi chi phí để mua một bất động sản tương tự thay thế.

Bất động sản có thể thay thế cho các loại hình đầu tư khác.

Giá trị của bất động sản thay đổi theo thời gian.

Phương pháp thẩm định giá này có thể thay thế cho phương pháp thẩm định giá khác.

Nguyên tắc thay thế cho rằng một người mua sẽ không trả nhiều hơn cho một bất động sản so với chi phí để mua một bất động sản tương tự khác có cùng công năng và tiện ích.

26 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 02

Câu 26: Trong thẩm định giá, 'giá trị thanh lý' (Liquidation Value) thường được sử dụng khi nào?

Khi tài sản được mua bán trên thị trường tự do, bình thường.

Khi tài sản có giá trị sử dụng đặc biệt đối với người mua.

Khi tài sản cần được bán nhanh chóng trong một khoảng thời gian ngắn.

Khi tài sản được sử dụng cho mục đích thế chấp.

Giá trị thanh lý được sử dụng khi tài sản cần được bán nhanh chóng trong một khoảng thời gian ngắn, thường trong tình huống bán đấu giá, phá sản hoặc thanh lý tài sản.

27 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 02

Câu 27: Một khu đất nông nghiệp dự kiến chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất ở. Phương pháp thẩm định giá nào phù hợp nhất để xác định giá trị hiện tại của khu đất?

Phương pháp so sánh thị trường (dựa trên giá đất nông nghiệp).

Phương pháp thặng dư.

Phương pháp chi phí (dựa trên chi phí cải tạo đất).

Phương pháp vốn hóa thu nhập (dựa trên thu nhập từ nông nghiệp).

Phương pháp thặng dư phù hợp để định giá đất có tiềm năng phát triển, đặc biệt khi có sự thay đổi mục đích sử dụng đất, bằng cách ước tính giá trị sử dụng mới và trừ đi chi phí chuyển đổi.

28 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 02

Câu 28: Trong thẩm định giá bất động sản, 'hao mòn kinh tế' (Economic Obsolescence) thường do yếu tố nào gây ra?

Sự xuống cấp về vật lý của công trình xây dựng.

Sự lỗi thời về thiết kế và công năng sử dụng.

Sự thay đổi về sở thích và thị hiếu của người tiêu dùng.

Các yếu tố bên ngoài bất động sản như thay đổi quy hoạch, suy thoái kinh tế khu vực.

Hao mòn kinh tế phát sinh từ các yếu tố bên ngoài bất động sản, như thay đổi quy hoạch, suy thoái kinh tế khu vực, ô nhiễm môi trường xung quanh, ảnh hưởng đến giá trị bất động sản.

29 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 02

Câu 29: Một tòa nhà văn phòng hạng A có vị trí đắc địa, chất lượng xây dựng cao và dịch vụ quản lý chuyên nghiệp. Yếu tố nào sau đây có thể làm *tăng* tỷ suất vốn hóa (Capitalization Rate) áp dụng cho tòa nhà này?

Chất lượng xây dựng và dịch vụ quản lý của tòa nhà được nâng cao.

Rủi ro thị trường bất động sản văn phòng khu vực tăng lên.

Nguồn cung văn phòng hạng A trong khu vực giảm xuống.

Lãi suất cho vay mua bất động sản giảm xuống.

Tỷ suất vốn hóa phản ánh tỷ suất lợi nhuận kỳ vọng và rủi ro. Rủi ro thị trường tăng lên (ví dụ: kinh tế suy thoái, cạnh tranh gia tăng...) sẽ khiến nhà đầu tư đòi hỏi tỷ suất lợi nhuận cao hơn, do đó làm tăng tỷ suất vốn hóa.

30 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 02

Câu 30: Trong thẩm định giá, 'giá trị sử dụng' (Value in Use) phản ánh điều gì?

Giá trị mà tài sản có thể được bán trên thị trường tự do.

Chi phí để tạo ra một tài sản tương tự.

Giá trị của tài sản đối với một người sử dụng cụ thể trong một mục đích sử dụng cụ thể.

Giá trị được ghi nhận trong sổ sách kế toán của doanh nghiệp.

Xem kết quả

Bạn ơi!!! Để xem được kết quả
bạn vui lòng làm nhiệm vụ nhỏ xíu này nha

Nhận kết quả

Xảy ra lỗi

Bước 1: Vào google.com rồi gõ từ khóa:
Copy nhanh thanh-tim-kiem

Bước 2: Trong kết quả tìm kiếm Google, hãy tìm website giống hình bên dưới

Nếu trang 1 không có hãy tìm ở trang 2, 3, 4... nhé trang-google

Bước 3:

Cuộn xuống cuối bài viết rồi bấm vào nút GIỐNG HÌNH DƯỚI và chờ 1 lát để lấy mã:

luot-xem

Nếu tìm không thấy mã bạn có thể Đổi nhiệm vụ để lấy mã khác.

Giá trị sử dụng phản ánh giá trị của tài sản đối với một người sử dụng cụ thể trong một mục đích sử dụng cụ thể, có thể khác với giá trị thị trường nếu mục đích sử dụng đó mang lại lợi ích đặc biệt cho người sử dụng.

Bạn đã sẵn sàng chưa? 45 phút làm bài bắt đầu!!!

Bạn đã hết giờ làm bài! Xem kết quả các câu hỏi đã làm nhé!!!

Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá - Đề 03

1 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 03

Câu 1: Nguyên tắc cơ bản 'Thay thế' trong thẩm định giá bất động sản phát biểu rằng giá trị của một tài sản có xu hướng bị ảnh hưởng bởi:

Chi phí xây dựng lại tài sản đó tại thời điểm thẩm định giá.

Giá của một tài sản tương tự có thể thay thế và có cùng công năng trên thị trường.

Giá trị sử dụng đặc biệt của tài sản đối với chủ sở hữu hiện tại.

Tổng chi phí đầu tư ban đầu vào tài sản, bao gồm cả chi phí đất và xây dựng.

Nguyên tắc thay thế khẳng định rằng một người mua sẽ không trả nhiều hơn cho một tài sản so với chi phí để mua một tài sản tương tự khác có cùng công năng và tiện ích.

2 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 03

Câu 2: Trong phương pháp so sánh trực tiếp, khi một bất động sản so sánh có đặc điểm 'vị trí kém thuận lợi hơn' so với bất động sản thẩm định giá, thẩm định viên cần thực hiện điều chỉnh giá như thế nào trong quá trình phân tích?

Điều chỉnh tăng giá bất động sản so sánh để phản ánh sự khác biệt về vị trí.

Điều chỉnh giảm giá bất động sản so sánh để loại bỏ yếu tố vị trí kém thuận lợi.

Không cần điều chỉnh vì yếu tố vị trí không ảnh hưởng đáng kể đến giá trị.

Loại bỏ bất động sản so sánh này và tìm kiếm bất động sản khác phù hợp hơn.

Để so sánh được, cần điều chỉnh giá của BĐS so sánh. Vì vị trí của BĐS so sánh kém thuận lợi hơn, giá trị của nó thấp hơn nên cần điều chỉnh tăng giá của BĐS so sánh để tương đương với BĐS thẩm định giá.

3 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 03

Câu 3: Một nhà đầu tư dự kiến mua một tòa nhà văn phòng và cho thuê. Để ước tính giá trị thị trường của tòa nhà bằng phương pháp vốn hóa thu nhập trực tiếp, yếu tố nào sau đây là quan trọng nhất cần xác định chính xác?

Chi phí xây dựng lại tòa nhà văn phòng nếu xây mới.

Giá bán của các tòa nhà văn phòng tương tự đã giao dịch gần đây.

Tỷ suất vốn hóa phù hợp với loại hình bất động sản và điều kiện thị trường hiện tại.

Diện tích sàn xây dựng và số lượng văn phòng cho thuê của tòa nhà.

Phương pháp vốn hóa thu nhập trực tiếp dựa trên công thức Giá trị = Thu nhập ròng / Tỷ suất vốn hóa. Do đó, tỷ suất vốn hóa phù hợp với thị trường và tài sản là yếu tố then chốt.

4 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 03

Câu 4: Khi thẩm định giá một nhà máy sản xuất thép chuyên dụng, phương pháp thẩm định giá nào sau đây thường được ưu tiên sử dụng do tính đặc thù và hạn chế giao dịch của loại tài sản này?

Phương pháp so sánh trực tiếp (Sales Comparison Approach)

Phương pháp chi phí (Cost Approach)

Phương pháp vốn hóa thu nhập (Income Capitalization Approach)

Kỹ thuật dòng tiền chiết khấu (Discounted Cash Flow Analysis)

Nhà máy thép chuyên dụng ít có giao dịch so sánh, và thu nhập thường gắn liền với hoạt động kinh doanh. Phương pháp chi phí phù hợp để định giá các tài sản chuyên dụng, ít giao dịch trên thị trường.

5 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 03

Câu 5: Giả sử bạn đang thẩm định giá một khu đất trống có tiềm năng phát triển thành khu dân cư. Để xác định 'Giá trị thị trường' của khu đất, giả định sử dụng 'tốt nhất và hiệu quả nhất' (Highest and Best Use) cần xem xét yếu tố nào sau đây đầu tiên?

Tính khả thi về mặt tài chính của dự án phát triển.

Nhu cầu thị trường đối với loại hình bất động sản dự kiến phát triển.

Khả năng tiếp cận và kết nối hạ tầng của khu đất.

Tính hợp pháp của việc phát triển khu dân cư trên khu đất đó theo quy hoạch.

Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất phải tuân thủ 4 tiêu chí, trong đó tính hợp pháp là tiêu chí đầu tiên và bắt buộc. Nếu không hợp pháp, các yếu tố khác không còn ý nghĩa.

6 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 03

Câu 6: Trong báo cáo thẩm định giá, việc mô tả chi tiết về 'Hạn chế của thẩm định giá' là cần thiết nhằm mục đích chính nào?

Để giảm trách nhiệm pháp lý của thẩm định viên trong trường hợp có sai sót.

Để biện minh cho những thiếu sót trong quá trình thu thập và phân tích dữ liệu.

Để người đọc hiểu rõ phạm vi và giới hạn của kết quả thẩm định giá, đảm bảo tính minh bạch.

Để so sánh năng lực của thẩm định viên này với các thẩm định viên khác trên thị trường.

Mô tả hạn chế giúp người đọc hiểu rõ phạm vi và giới hạn của kết quả thẩm định giá, tránh hiểu lầm và sử dụng sai mục đích, tăng tính minh bạch và độ tin cậy của báo cáo.

7 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 03

Câu 7: Một doanh nghiệp sở hữu một tòa nhà văn phòng tự xây dựng cách đây 20 năm. Để xác định giá trị thị trường hiện tại của tòa nhà theo phương pháp chi phí, loại hình hao mòn nào sau đây KHÔNG được xem xét?

Hao mòn vật lý do sử dụng và thời gian.

Hao mòn chức năng do lỗi thời về thiết kế và công năng.

Hao mòn chức năng do không đáp ứng tiêu chuẩn hiện hành.

Hao mòn kinh tế do yếu tố bên ngoài tòa nhà như suy thoái kinh tế khu vực.

Hao mòn kinh tế (bên ngoài) là do các yếu tố bên ngoài tài sản gây ra, không liên quan đến bản thân tài sản. Các loại hao mòn khác (vật lý và chức năng) đều là hao mòn bên trong và được xem xét trong phương pháp chi phí.

8 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 03

Câu 8: Trong kỹ thuật chiết khấu dòng tiền (DCF) để thẩm định giá một dự án bất động sản, tỷ suất chiết khấu (discount rate) phản ánh điều gì?

Tỷ lệ lạm phát dự kiến trong suốt thời gian dự án.

Lợi nhuận kỳ vọng của nhà đầu tư khi đầu tư vào dự án có mức độ rủi ro tương đương.

Chi phí vốn trung bình gia quyền (WACC) của doanh nghiệp phát triển dự án.

Tỷ lệ tăng trưởng thu nhập ròng hàng năm của dự án bất động sản.

Tỷ suất chiết khấu trong DCF phản ánh lợi nhuận kỳ vọng của nhà đầu tư và rủi ro của dự án. Rủi ro càng cao, tỷ suất chiết khấu càng lớn và ngược lại.

9 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 03

Câu 9: Khi thẩm định giá quyền sử dụng đất nông nghiệp, yếu tố nào sau đây có ảnh hưởng lớn nhất đến giá trị?

Khả năng sinh lợi từ việc trồng trọt, chăn nuôi hoặc nuôi trồng thủy sản trên đất.

Vị trí địa lý của khu đất so với trung tâm đô thị và các tiện ích công cộng.

Tiềm năng chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất ở hoặc đất thương mại.

Diện tích và hình dạng thửa đất, cũng như chất lượng đất đai.

Đối với đất nông nghiệp, khả năng sinh lợi từ hoạt động sản xuất nông nghiệp là yếu tố then chốt. Các yếu tố khác có thể ảnh hưởng nhưng không trực tiếp bằng khả năng tạo ra thu nhập từ nông nghiệp.

10 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 03

Câu 10: Trong phương pháp thặng dư (Residual Method) để định giá đất, giá trị đất được tính toán dựa trên cơ sở nào?

Giá trị thị trường của các khu đất tương tự đã giao dịch gần đây trong khu vực.

Chi phí đầu tư xây dựng các công trình trên đất cộng với lợi nhuận kỳ vọng.

Giá trị phát triển dự kiến của bất động sản sau khi trừ đi chi phí phát triển và lợi nhuận của nhà đầu tư.

Thu nhập ròng hàng năm có thể tạo ra từ việc khai thác và sử dụng khu đất.

Phương pháp thặng dư xác định giá trị đất bằng cách lấy giá trị phát triển dự kiến trừ đi chi phí phát triển và lợi nhuận của nhà phát triển. Phần còn lại được quy về giá trị đất.

11 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 03

Câu 11: Thẩm định viên cần thu thập thông tin về 'quyền tài sản' liên quan đến tài sản thẩm định giá nhằm mục đích chính nào?

Để xác định chủ sở hữu hợp pháp của tài sản và liên hệ để thu thập thông tin.

Để xác định rõ đối tượng thẩm định giá là quyền sở hữu hay quyền sử dụng, và phạm vi quyền.

Để đánh giá mức độ rủi ro pháp lý liên quan đến tài sản và ảnh hưởng đến giá trị.

Để so sánh quyền tài sản của tài sản thẩm định với các tài sản so sánh trên thị trường.

Xác định quyền tài sản giúp thẩm định viên hiểu rõ đối tượng thẩm định giá là gì (quyền sở hữu, quyền sử dụng, etc.), từ đó xác định cơ sở giá trị phù hợp và phạm vi thẩm định giá.

12 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 03

Câu 12: Khi thẩm định giá một khách sạn đang hoạt động, yếu tố nào sau đây KHÔNG phải là một bộ phận của 'bất động sản' mà thẩm định viên cần xem xét?

Quyền sử dụng đất xây dựng khách sạn.

Tòa nhà khách sạn và các công trình phụ tr???.

Thương hiệu và uy tín của khách sạn trên thị trường.

Nội thất, trang thiết bị và tiện nghi trong khách sạn.

Giá trị thương hiệu và uy tín là giá trị vô hình gắn liền với hoạt động kinh doanh, không phải là một bộ phận vật chất của bất động sản. Các yếu tố khác (đất, tòa nhà, nội thất) đều là các bộ phận cấu thành bất động sản khách sạn.

13 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 03

Câu 13: Trong phương pháp so sánh trực tiếp, việc lựa chọn các bất động sản so sánh cần tuân thủ nguyên tắc nào sau đây?

Chỉ cần tương đồng về vị trí địa lý với bất động sản thẩm định giá.

Ưu tiên lựa chọn các bất động sản có giá giao dịch cao nhất trên thị trường.

Chọn các bất động sản có thời gian giao dịch càng xa thời điểm thẩm định giá càng tốt.

Phải tương đồng với bất động sản thẩm định giá về nhiều yếu tố như vị trí, quy mô, chất lượng, thời điểm giao dịch.

Các BĐS so sánh cần tương đồng với BĐS thẩm định về nhiều mặt để đảm bảo tính tin cậy của so sánh. Sự tương đồng càng cao, độ tin cậy càng lớn.

14 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 03

Câu 14: Một thẩm định viên sử dụng phương pháp chi phí để thẩm định giá một tòa nhà văn phòng mới xây. Trong quá trình tính toán chi phí thay thế (replacement cost), yếu tố nào sau đây KHÔNG nên được bao gồm?

Chi phí vật liệu xây dựng và nhân công.

Chi phí cơ hội của vốn đầu tư xây dựng tòa nhà.

Chi phí thiết kế, giấy phép xây dựng và quản lý dự án.

Lợi nhuận hợp lý của nhà thầu xây dựng.

Chi phí cơ hội của vốn đầu tư là lợi nhuận tiềm năng từ việc sử dụng vốn vào mục đích khác, không phải là chi phí trực tiếp để xây dựng tòa nhà. Các chi phí khác đều là chi phí xây dựng trực tiếp.

15 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 03

Câu 15: Khi thẩm định giá một tài sản đặc biệt như di tích lịch sử - văn hóa, phương pháp thẩm định giá nào có thể gặp nhiều hạn chế nhất và ít phản ánh đúng giá trị thực tế?

Phương pháp so sánh trực tiếp (Sales Comparison Approach)

Phương pháp chi phí (Cost Approach)

Phương pháp vốn hóa thu nhập (Income Capitalization Approach)

Kỹ thuật dòng tiền chiết khấu (Discounted Cash Flow Analysis)

Phương pháp so sánh trực tiếp khó áp dụng cho di tích lịch sử vì tính độc nhất và khan hiếm giao dịch. Các phương pháp khác (chi phí, thu nhập) cũng có thể không phù hợp để định giá giá trị lịch sử, văn hóa.

16 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 03

Câu 16: Trong thẩm định giá doanh nghiệp, khái niệm 'giá trị doanh nghiệp' (Enterprise Value - EV) khác với 'giá trị vốn chủ sở hữu' (Equity Value) ở điểm nào?

Giá trị doanh nghiệp chỉ áp dụng cho công ty niêm yết, giá trị vốn chủ sở hữu cho công ty tư nhân.

Giá trị doanh nghiệp là giá trị sổ sách, giá trị vốn chủ sở hữu là giá trị thị trường.

Giá trị doanh nghiệp bao gồm cả tài sản hữu hình và vô hình, giá trị vốn chủ sở hữu chỉ hữu hình.

Giá trị doanh nghiệp bao gồm cả giá trị nợ vay, trong khi giá trị vốn chủ sở hữu chỉ tính phần vốn của chủ sở hữu.

Giá trị doanh nghiệp (EV) bao gồm cả giá trị vốn chủ sở hữu và giá trị nợ vay, phản ánh tổng giá trị của doanh nghiệp. Giá trị vốn chủ sở hữu chỉ là phần vốn của chủ sở hữu.

17 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 03

Câu 17: Giả sử một thẩm định viên xác định 'giá trị thị trường' của một căn hộ chung cư là 2 tỷ đồng. Giá trị này thể hiện điều gì?

Giá mà chủ sở hữu mong muốn bán căn hộ chung cư.

Giá mà người mua sẵn sàng trả để sở hữu căn hộ chung cư.

Mức giá ước tính mà căn hộ có thể được giao dịch trên thị trường tại một thời điểm nhất định.

Tổng chi phí mà chủ sở hữu đã bỏ ra để mua và cải tạo căn hộ chung cư.

Giá trị thị trường là mức giá ước tính mà tài sản có thể được giao dịch trên thị trường tự do, giữa bên mua và bên bán có đầy đủ thông tin và hành động một cách tự nguyện.

18 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 03

Câu 18: Trong thẩm định giá máy móc thiết bị, phương pháp 'chi phí tái tạo' (reproduction cost) khác với 'chi phí thay thế' (replacement cost) như thế nào?

Chi phí tái tạo tính cả chi phí vận chuyển và lắp đặt, chi phí thay thế không tính.

Chi phí tái tạo là chi phí tạo ra bản sao y hệt, chi phí thay thế là chi phí tạo ra tài sản tương đương về công năng nhưng hiện đại hơn.

Chi phí tái tạo áp dụng cho máy móc cũ, chi phí thay thế cho máy móc mới.

Chi phí tái tạo do nhà sản xuất công bố, chi phí thay thế do thẩm định viên tự ước tính.

Chi phí tái tạo là chi phí tạo ra một bản sao y hệt, kể cả lỗi thời. Chi phí thay thế là chi phí tạo ra tài sản tương đương về công năng nhưng sử dụng công nghệ hiện đại hơn.

19 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 03

Câu 19: Nguyên tắc 'Cân bằng' (Balance) trong thẩm định giá bất động sản nhấn mạnh điều gì?

Sự cân bằng giữa cung và cầu trên thị trường bất động sản.

Sự cân bằng giữa lợi ích và chi phí khi đầu tư vào bất động sản.

Sự cân bằng hợp lý giữa các yếu tố đóng góp vào giá trị bất động sản như đất, vốn, lao động và quản lý.

Sự cân bằng giữa giá trị thẩm định và giá giao dịch thực tế của bất động sản.

Nguyên tắc cân bằng nói rằng giá trị BĐS đạt cao nhất khi có sự cân bằng hợp lý giữa các yếu tố sản xuất (đất, lao động, vốn, quản lý). Mất cân bằng sẽ làm giảm giá trị.

20 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 03

Câu 20: Trong phương pháp vốn hóa thu nhập trực tiếp, 'tỷ suất vốn hóa' (capitalization rate) được xác định dựa trên cơ sở nào?

Tỷ suất lợi nhuận kỳ vọng của nhà đầu tư khi đầu tư vào các bất động sản tương tự trên thị trường.

Lãi suất ngân hàng cộng với một phần bù rủi ro đầu tư bất động sản.

Tỷ lệ giữa thu nhập ròng và chi phí đầu tư ban đầu vào bất động sản.

Mức độ tăng trưởng thu nhập ròng dự kiến trong tương lai của bất động sản.

Tỷ suất vốn hóa phản ánh tỷ lệ lợi nhuận kỳ vọng so với giá trị tài sản và thường được rút ra từ thị trường, dựa trên các giao dịch tương tự gần đây.

21 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 03

Câu 21: Khi thẩm định giá một quyền thuê đất, yếu tố 'thời hạn thuê đất còn lại' có ảnh hưởng như thế nào đến giá trị?

Thời hạn thuê đất còn lại không ảnh hưởng đến giá trị quyền thuê.

Thời hạn thuê đất còn lại càng dài thì giá trị quyền thuê càng cao.

Thời hạn thuê đất còn lại càng ngắn thì giá trị quyền thuê càng cao.

Giá trị quyền thuê tỷ lệ nghịch với bình phương thời hạn thuê đất còn lại.

Thời hạn thuê đất còn lại càng dài, giá trị quyền thuê càng cao vì người thuê có thời gian dài hơn để khai thác và hưởng lợi từ quyền thuê.

22 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 03

Câu 22: Một nhà đầu tư đang xem xét mua một tòa nhà cho thuê văn phòng. Để đánh giá sơ bộ khả năng sinh lời của tòa nhà, chỉ số 'hệ số nhân tổng thu nhập' (Gross Income Multiplier - GIM) được sử dụng như thế nào?

GIM càng cao thì tòa nhà càng sinh lời tốt.

GIM thể hiện tỷ suất lợi nhuận ròng trên vốn đầu tư.

GIM càng thấp thì tòa nhà có vẻ hấp dẫn hơn về mặt giá so với thu nhập tạo ra.

GIM được sử dụng để tính toán chi phí vận hành và bảo trì tòa nhà.

GIM là tỷ lệ giữa giá bán và tổng thu nhập tiềm năng. GIM thấp hơn thường cho thấy tài sản có giá trị hơn so với thu nhập tạo ra, hoặc thu nhập cao hơn so với giá.

23 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 03

Câu 23: Trong thẩm định giá bất động sản, 'giá trị đặc biệt' (special value) khác với 'giá trị thị trường' như thế nào?

Giá trị đặc biệt luôn thấp hơn giá trị thị trường.

Giá trị đặc biệt phản ánh lợi ích cộng thêm cho một đối tượng cụ thể, có thể cao hơn giá trị thị trường.

Giá trị đặc biệt chỉ áp dụng cho các bất động sản có tính chất độc đáo và hiếm có.

Giá trị đặc biệt được xác định dựa trên phương pháp chi phí, giá trị thị trường dựa trên phương pháp so sánh.

Giá trị đặc biệt phản ánh giá trị tăng thêm do yếu tố đặc biệt chỉ có lợi cho một đối tượng cụ thể, vượt ra ngoài giá trị thị trường thông thường.

24 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 03

Câu 24: Khi thẩm định giá một bất động sản đang thế chấp, thẩm định viên cần đặc biệt lưu ý đến yếu tố nào sau đây để đảm bảo giá trị thẩm định phù hợp cho mục đích thế chấp?

Giá trị bảo hiểm của bất động sản.

Giá trị sử dụng đặc biệt của bất động sản đối với chủ sở hữu.

Giá trị thanh lý của bất động sản trong trường hợp bán nhanh.

Giá trị thị trường của bất động sản tại thời điểm thẩm định giá.

Giá trị thị trường là cơ sở phù hợp cho mục đích thế chấp vì nó phản ánh giá trị có thể thu hồi được nếu phải bán đấu giá tài sản để thu hồi nợ.

25 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 03

Câu 25: Trong phương pháp chi phí, 'hao mòn chức năng' (functional obsolescence) phát sinh do nguyên nhân nào?

Sự lỗi thời về thiết kế, công nghệ hoặc công năng sử dụng của tài sản.

Sự xuống cấp về mặt vật lý do quá trình sử dụng và tác động của môi trường.

Các yếu tố kinh tế bên ngoài tài sản như suy thoái kinh tế hoặc thay đổi quy hoạch.

Sự thay đổi về sở thích và thị hiếu của người tiêu dùng.

Hao mòn chức năng là do sự lỗi thời về thiết kế, công nghệ, hoặc không còn phù hợp với nhu cầu sử dụng hiện tại, không phải do hao mòn vật lý hay yếu tố bên ngoài.

26 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 03

Câu 26: Để thẩm định giá một dự án bất động sản đang trong giai đoạn phát triển, phương pháp thẩm định giá nào sau đây thường được sử dụng để ước tính giá trị hiện tại của dự án dựa trên dòng tiền dự kiến trong tương lai?

Phương pháp so sánh trực tiếp (Sales Comparison Approach)

Phương pháp chi phí (Cost Approach)

Kỹ thuật dòng tiền chiết khấu (Discounted Cash Flow Analysis)

Phương pháp vốn hóa thu nhập trực tiếp (Direct Capitalization Method)

Kỹ thuật dòng tiền chiết khấu (DCF) là phương pháp phù hợp để định giá các dự án phát triển, dựa trên việc chiết khấu các dòng tiền dự kiến trong tương lai về giá trị hiện tại.

27 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 03

Câu 27: Khi áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, thứ tự ưu tiên điều chỉnh các yếu tố so sánh thường được thực hiện như thế nào?

Ưu tiên điều chỉnh các yếu tố về đặc điểm vật chất trước, sau đó đến vị trí và điều kiện thị trường.

Ưu tiên điều chỉnh các yếu tố về quyền tài sản và điều kiện bán hàng trước, sau đó đến vị trí và đặc điểm vật chất.

Thứ tự điều chỉnh không quan trọng, miễn là tất cả các yếu tố khác biệt đều được điều chỉnh.

Ưu tiên điều chỉnh các yếu tố có mức độ ảnh hưởng lớn nhất đến giá trị bất động sản trước.

Thứ tự điều chỉnh thường ưu tiên các yếu tố liên quan đến quyền tài sản và điều kiện bán hàng trước, sau đó đến các yếu tố về vị trí, đặc điểm vật chất, và cuối cùng là điều kiện thị trường.

28 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 03

Câu 28: Một khu đất có diện tích lớn, nhưng một phần diện tích nằm trong hành lang bảo vệ sông. Khi thẩm định giá khu đất này, thẩm định viên cần làm gì để phản ánh đúng giá trị phần diện tích bị hạn chế sử dụng?

Bỏ qua phần diện tích nằm trong hành lang bảo vệ sông và chỉ thẩm định giá phần diện tích còn lại.

Áp dụng cùng một đơn giá cho toàn bộ diện tích khu đất, không phân biệt phần bị hạn chế.

Phân tích và định giá riêng phần diện tích bị hạn chế sử dụng với mức giá thấp hơn, sau đó tổng hợp giá trị.

Tham khảo ý kiến của cơ quan quản lý nhà nước về giá trị của phần diện tích bị hạn chế sử dụng.

Phần đất bị hạn chế sử dụng có giá trị thấp hơn. Thẩm định viên cần phân tích và định giá riêng phần diện tích bị hạn chế sử dụng, sau đó tổng hợp giá trị toàn khu đất.

29 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 03

Câu 29: Trong thẩm định giá tài sản vô hình, phương pháp 'miễn trừ tiền bản quyền' (Royalty Relief Method) thường được sử dụng để định giá loại tài sản vô hình nào?

Danh tiếng và uy tín của doanh nghiệp.

Lực lượng lao động có tay nghề cao.

Phần mềm máy tính và cơ sở dữ liệu.

Thương hiệu và bằng sáng chế.

Phương pháp miễn trừ tiền bản quyền phù hợp để định giá thương hiệu và bằng sáng chế, dựa trên việc ước tính tiền bản quyền mà chủ sở hữu sẽ tiết kiệm được khi tự sử dụng tài sản vô hình thay vì phải trả cho bên thứ ba.

30 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 03

Câu 30: Một thẩm định viên nhận thấy có sự khác biệt lớn về giá trị giữa phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp vốn hóa thu nhập khi thẩm định giá một tòa nhà văn phòng cho thuê. Trong tình huống này, bước tiếp theo hợp lý nhất mà thẩm định viên nên thực hiện là gì?

Lấy giá trị trung bình cộng của hai phương pháp để đưa ra kết quả cuối cùng.

Chọn phương pháp cho kết quả giá trị cao hơn để đảm bảo an toàn cho khách hàng.

Rà soát lại dữ liệu đầu vào, giả định và quy trình của cả hai phương pháp để xác định nguyên nhân chênh lệch.

Ưu tiên sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp vì đây là phương pháp phổ biến và đáng tin cậy nhất.

Xem kết quả

Bạn ơi!!! Để xem được kết quả
bạn vui lòng làm nhiệm vụ nhỏ xíu này nha

Nhận kết quả

Xảy ra lỗi

Bước 1: Vào google.com rồi gõ từ khóa:
Copy nhanh thanh-tim-kiem

Bước 2: Trong kết quả tìm kiếm Google, hãy tìm website giống hình bên dưới

Nếu trang 1 không có hãy tìm ở trang 2, 3, 4... nhé trang-google

Bước 3:

Cuộn xuống cuối bài viết rồi bấm vào nút GIỐNG HÌNH DƯỚI và chờ 1 lát để lấy mã:

luot-xem

Nếu tìm không thấy mã bạn có thể Đổi nhiệm vụ để lấy mã khác.

Khi có sự chênh lệch lớn giữa các phương pháp, cần xem xét lại dữ liệu đầu vào, giả định, và quy trình của từng phương pháp để xác định nguyên nhân và điều chỉnh, đảm bảo tính hợp lý của kết quả.

Bạn đã sẵn sàng chưa? 45 phút làm bài bắt đầu!!!

Bạn đã hết giờ làm bài! Xem kết quả các câu hỏi đã làm nhé!!!

Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá - Đề 04

1 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 04

Câu 1: Nguyên tắc cơ bản nào trong thẩm định giá nhấn mạnh rằng một người mua có lý trí sẽ không trả nhiều hơn cho một tài sản so với chi phí để mua một tài sản thay thế tương tự trên thị trường, giả sử không có sự chậm trễ đáng kể?

Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

Nguyên tắc thay thế

Nguyên tắc cung và cầu

Nguyên tắc dự kiến

Câu hỏi này kiểm tra sự hiểu biết về nguyên tắc thay thế, một trong những nguyên tắc nền tảng của thẩm định giá.

2 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 04

Câu 2: Một thẩm định viên đang thẩm định giá một tòa nhà văn phòng cho thuê. Để xác định tỷ suất vốn hóa phù hợp, họ đã thu thập thông tin về giá bán và thu nhập ròng của các tòa nhà văn phòng tương tự đã bán gần đây trong khu vực. Phương pháp này thể hiện việc áp dụng nguyên tắc nào?

Nguyên tắc dự kiến

Nguyên tắc thay thế

Nguyên tắc đóng góp

Nguyên tắc thay đổi

Câu hỏi này tập trung vào việc áp dụng nguyên tắc thay thế trong thực tế thẩm định giá, cụ thể là việc sử dụng dữ liệu thị trường để suy ra các thông số thẩm định giá.

3 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 04

Câu 3: Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang có xu hướng giảm giá do lãi suất tăng cao, yếu tố nào sau đây sẽ có tác động lớn nhất đến giá trị thẩm định của một căn hộ chung cư?

Chi phí xây dựng căn hộ

Diện tích sử dụng căn hộ

Kỳ vọng của người mua về xu hướng giá giảm trong tương lai

Tuổi đời của tòa nhà chung cư

Câu hỏi này kiểm tra khả năng phân tích tác động của yếu tố thị trường (lãi suất) đến giá trị bất động sản, liên quan đến nguyên tắc thay đổi và dự kiến.

4 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 04

Câu 4: Một khu đất có thể được sử dụng để xây dựng nhà ở hoặc trung tâm thương mại. Để xác định 'sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất' cho khu đất này, thẩm định viên cần phân tích yếu tố nào quan trọng nhất?

Chi phí đầu tư xây dựng cho mỗi loại hình sử dụng

Quy hoạch sử dụng đất hiện hành

Nhu cầu thị trường đối với từng loại hình sử dụng

Khả năng sinh lời cao nhất và hợp pháp của mỗi loại hình sử dụng

Câu hỏi này tập trung vào nguyên tắc 'sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất', yêu cầu xác định yếu tố then chốt để xác định mục đích sử dụng tối ưu của tài sản.

5 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 04

Câu 5: Khi thẩm định giá một máy móc thiết bị chuyên dụng, phương pháp chi phí thường được ưu tiên áp dụng. Điều gì là lý do chính cho việc này?

Ít có giao dịch mua bán so sánh trên thị trường cho máy móc chuyên dụng

Phương pháp chi phí đơn giản và dễ thực hiện hơn các phương pháp khác

Phương pháp chi phí luôn cho kết quả chính xác nhất

Thông tin về thu nhập từ máy móc chuyên dụng thường dễ dàng thu thập

Câu hỏi này kiểm tra sự hiểu biết về việc lựa chọn phương pháp thẩm định giá phù hợp với loại tài sản, cụ thể là máy móc chuyên dụng và phương pháp chi phí.

6 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 04

Câu 6: Trong phương pháp so sánh trực tiếp, việc điều chỉnh giá bán của tài sản so sánh là cần thiết để phản ánh sự khác biệt so với tài sản thẩm định. Khi tài sản so sánh có vị trí kém thuận lợi hơn, cần thực hiện điều chỉnh như thế nào?

Điều chỉnh tăng giá tài sản so sánh

Điều chỉnh giảm giá tài sản so sánh

Không cần điều chỉnh vì vị trí không ảnh hưởng đáng kể

Điều chỉnh tùy thuộc vào cảm tính của thẩm định viên

Câu hỏi này kiểm tra kỹ năng áp dụng phương pháp so sánh, cụ thể là việc điều chỉnh giá do yếu tố vị trí.

7 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 04

Câu 7: Một nhà đầu tư mua một tòa nhà văn phòng với kỳ vọng thu nhập cho thuê ổn định trong tương lai. Nguyên tắc thẩm định giá nào được thể hiện rõ nhất trong quyết định đầu tư này?

Nguyên tắc dự kiến

Nguyên tắc thay thế

Nguyên tắc đóng góp

Nguyên tắc cân bằng

Câu hỏi này liên hệ quyết định đầu tư với nguyên tắc dự kiến, một nguyên tắc quan trọng trong thẩm định giá thu nhập.

8 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 04

Câu 8: Khi thẩm định giá một doanh nghiệp đang hoạt động, phương pháp vốn hóa thu nhập thường được sử dụng. Yếu tố nào sau đây là quan trọng nhất để xác định giá trị doanh nghiệp theo phương pháp này?

Giá trị tài sản ròng của doanh nghiệp

Khả năng tạo ra dòng tiền ổn định và bền vững trong tương lai

Vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp

Số lượng nhân viên của doanh nghiệp

Câu hỏi này kiểm tra kiến thức về phương pháp vốn hóa thu nhập trong thẩm định giá doanh nghiệp, tập trung vào yếu tố quyết định giá trị.

9 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 04

Câu 9: Trong phương pháp chi phí, chi phí thay thế và chi phí tái tạo là hai khái niệm khác nhau. Sự khác biệt chính giữa chúng là gì?

Chi phí thay thế bao gồm lợi nhuận của nhà phát triển, chi phí tái tạo thì không

Chi phí tái tạo tính đến hao mòn, chi phí thay thế thì không

Chi phí thay thế là chi phí xây dựng công trình tương tự về công năng nhưng có thể sử dụng vật liệu và thiết kế hiện đại, chi phí tái tạo là chi phí xây dựng bản sao chính xác của công trình ban đầu

Chi phí tái tạo luôn cao hơn chi phí thay thế

Câu hỏi này kiểm tra sự hiểu biết về các loại chi phí trong phương pháp chi phí và sự khác biệt tinh tế giữa chi phí thay thế và tái tạo.

10 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 04

Câu 10: Tỷ suất vốn hóa (capitalization rate) được sử dụng trong phương pháp vốn hóa thu nhập để chuyển đổi thu nhập ròng hàng năm thành giá trị tài sản. Điều gì ảnh hưởng trực tiếp đến tỷ suất vốn hóa?

Chi phí hoạt động của tài sản

Rủi ro đầu tư và lợi tức kỳ vọng của nhà đầu tư trên thị trường

Thu nhập tiềm năng tối đa của tài sản

Giá trị còn lại của tài sản sau khi hết thời gian sử dụng hữu ích

Câu hỏi này tập trung vào yếu tố ảnh hưởng đến tỷ suất vốn hóa, một thành phần quan trọng của phương pháp vốn hóa thu nhập.

11 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 04

Câu 11: Một thẩm định viên đang thẩm định giá một khu đất trống trong khu vực đang phát triển nhanh. Yếu tố nào sau đây sẽ có tác động tích cực nhất đến giá trị của khu đất?

Độ dốc của khu đất

Kích thước của khu đất

Tiềm năng phát triển hạ tầng và tiện ích xung quanh khu vực

Loại đất (đất nông nghiệp, đất ở,...) theo quy hoạch

Câu hỏi này kiểm tra khả năng phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất đai trong bối cảnh phát triển đô thị.

12 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 04

Câu 12: Khi thẩm định giá tài sản cho mục đích thế chấp, điều gì là quan trọng nhất cần xem xét để đảm bảo an toàn cho khoản vay của ngân hàng?

Giá trị sử dụng đặc biệt của tài sản đối với người sở hữu hiện tại

Giá trị thị trường có thể bán được nhanh chóng của tài sản trong trường hợp phát mãi

Chi phí đầu tư ban đầu vào tài sản

Tiềm năng tăng giá của tài sản trong dài hạn

Câu hỏi này tập trung vào mục đích thẩm định giá thế chấp và yếu tố quan trọng nhất để bảo vệ quyền lợi của bên cho vay.

13 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 04

Câu 13: Trong báo cáo thẩm định giá, thẩm định viên cần trình bày rõ ràng cơ sở giá trị được sử dụng (ví dụ: giá trị thị trường, giá trị phi thị trường). Tại sao việc xác định rõ cơ sở giá trị lại quan trọng?

Để xác định phương pháp thẩm định giá phù hợp

Để tăng tính chính xác của kết quả thẩm định giá

Để tuân thủ các quy định pháp luật về thẩm định giá

Để đảm bảo giá trị thẩm định phù hợp với mục đích sử dụng báo cáo và đối tượng sử dụng

Câu hỏi này nhấn mạnh tầm quan trọng của việc xác định cơ sở giá trị trong thẩm định giá và ảnh hưởng của nó đến mục đích sử dụng báo cáo.

14 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 04

Câu 14: Một thẩm định viên sử dụng phương pháp chi phí để thẩm định giá một nhà máy sản xuất đã cũ. Loại hao mòn nào sau đây thường khó định lượng một cách chính xác nhất?

Hao mòn vật lý do sử dụng

Hao mòn chức năng do lỗi thời về công nghệ

Hao mòn kinh tế do yếu tố bên ngoài (ví dụ: ô nhiễm môi trường)

Tất cả các loại hao mòn đều định lượng dễ dàng

Câu hỏi này kiểm tra sự hiểu biết về các loại hao mòn và khả năng định lượng của chúng trong phương pháp chi phí.

15 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 04

Câu 15: Khi áp dụng kỹ thuật dòng tiền chiết khấu (DCF) để thẩm định giá bất động sản cho thuê, dòng tiền nào sau đây thường được sử dụng?

Lợi nhuận kế toán sau thuế

Dòng tiền ròng trước thuế hoặc sau thuế (tùy theo mục đích thẩm định)

Doanh thu cho thuê gộp

Khấu hao tài sản

Câu hỏi này tập trung vào kỹ thuật DCF và loại dòng tiền phù hợp để sử dụng trong thẩm định giá bất động sản cho thuê.

16 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 04

Câu 16: Trong phương pháp thặng dư, giá trị thị trường của bất động sản được phát triển (sau khi xây dựng) được xác định trước. Chi phí phát triển bao gồm yếu tố nào sau đây?

Chi phí xây dựng trực tiếp

Chi phí tư vấn và quản lý dự án

Lợi nhuận của nhà phát triển

Tất cả các yếu tố trên

Câu hỏi này kiểm tra kiến thức về phương pháp thặng dư và các thành phần chi phí phát triển.

17 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 04

Câu 17: Giả sử lãi suất thị trường tăng lên. Điều này sẽ có tác động như thế nào đến giá trị thẩm định của một bất động sản sử dụng phương pháp vốn hóa thu nhập, với các yếu tố khác không đổi?

Giá trị thẩm định sẽ tăng lên

Giá trị thẩm định sẽ giảm xuống

Giá trị thẩm định không thay đổi

Không thể xác định được tác động

Câu hỏi này yêu cầu phân tích tác động của lãi suất thị trường đến giá trị thẩm định theo phương pháp vốn hóa thu nhập.

18 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 04

Câu 18: Phương pháp thẩm định giá nào sau đây thường được sử dụng để thẩm định giá quyền sử dụng đất?

Phương pháp so sánh trực tiếp

Phương pháp chi phí

Phương pháp vốn hóa thu nhập

Phương pháp thặng dư

Câu hỏi này tập trung vào phương pháp thẩm định giá phù hợp cho một loại tài sản cụ thể - quyền sử dụng đất.

19 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 04

Câu 19: Trong phương pháp so sánh, khi lựa chọn tài sản so sánh, tiêu chí nào sau đây là quan trọng nhất để đảm bảo tính tin cậy của kết quả thẩm định?

Giá bán của tài sản so sánh phải được công khai

Thời gian giao dịch của tài sản so sánh phải gần với thời điểm thẩm định

Mức độ tương đồng về các đặc điểm chính giữa tài sản so sánh và tài sản thẩm định

Số lượng tài sản so sánh càng nhiều càng tốt

Câu hỏi này nhấn mạnh tầm quan trọng của việc lựa chọn tài sản so sánh phù hợp trong phương pháp so sánh.

20 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 04

Câu 20: Khi thẩm định giá một tài sản vô hình như quyền sở hữu trí tuệ, phương pháp thẩm định giá nào thường được áp dụng?

Phương pháp chi phí

Phương pháp so sánh

Phương pháp thu nhập (ví dụ: kỹ thuật DCF dựa trên dòng tiền từ quyền sở hữu trí tuệ)

Phương pháp thặng dư

Câu hỏi này kiểm tra kiến thức về thẩm định giá tài sản vô hình và phương pháp phù hợp.

21 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 04

Câu 21: Một thẩm định viên cần thẩm định giá một khách sạn đang hoạt động. Phương pháp thẩm định giá nào sau đây có thể cung cấp kết quả phản ánh tốt nhất giá trị kinh doanh của khách sạn?

Phương pháp chi phí thay thế

Phương pháp so sánh giá giao dịch bất động sản tương tự

Phương pháp vốn hóa thu nhập hoặc kỹ thuật dòng tiền chiết khấu (DCF)

Phương pháp thặng dư

Câu hỏi này liên quan đến thẩm định giá doanh nghiệp đang hoạt động (khách sạn) và phương pháp phù hợp nhất để đánh giá giá trị kinh doanh.

22 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 04

Câu 22: Trong phương pháp chi phí, yếu tố nào sau đây không được tính vào chi phí xây dựng trực tiếp?

Chi phí vật liệu xây dựng

Chi phí nhân công xây dựng

Chi phí thuê máy móc thiết bị thi công

Chi phí quảng cáo và tiếp thị dự án

Câu hỏi này kiểm tra sự hiểu biết về các thành phần của chi phí xây dựng trực tiếp trong phương pháp chi phí.

23 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 04

Câu 23: Khi thẩm định giá một tài sản đặc biệt, ít khi giao dịch trên thị trường (ví dụ: một tác phẩm nghệ thuật độc bản), phương pháp nào sau đây có thể được sử dụng như một phương pháp bổ trợ để tăng cường độ tin cậy của kết quả thẩm định?

Phương pháp so sánh trực tiếp (nếu có thể tìm kiếm giao dịch tương tự)

Phương pháp chi phí (để xem xét chi phí tạo ra tác phẩm)

Phương pháp thu nhập (nếu tác phẩm tạo ra thu nhập)

Sử dụng kết hợp nhiều phương pháp và tham khảo ý kiến chuyên gia

Câu hỏi này đề cập đến thẩm định giá tài sản đặc biệt và sự cần thiết của phương pháp bổ trợ.

24 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 04

Câu 24: Trong bối cảnh lạm phát gia tăng, điều gì cần được thẩm định viên đặc biệt lưu ý khi thực hiện thẩm định giá bất động sản?

Sử dụng tỷ suất vốn hóa thấp hơn

Xem xét tác động của lạm phát đến chi phí xây dựng, thu nhập cho thuê và tỷ suất chiết khấu

Chỉ sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp

Bỏ qua yếu tố lạm phát vì nó chỉ là tạm thời

Câu hỏi này kiểm tra khả năng nhận diện tác động của yếu tố kinh tế vĩ mô (lạm phát) đến quá trình thẩm định giá.

25 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 04

Câu 25: Một doanh nghiệp có lợi thế về vị trí kinh doanh đắc địa so với các đối thủ cạnh tranh. Lợi thế này có thể được phản ánh trong giá trị thẩm định thông qua phương pháp thẩm định giá nào?

Phương pháp chi phí tài sản ròng

Phương pháp so sánh giao dịch doanh nghiệp

Phương pháp thu nhập (vì vị trí tốt tạo ra thu nhập cao hơn)

Phương pháp thặng dư

Câu hỏi này liên kết lợi thế cạnh tranh (vị trí) với phương pháp thẩm định giá phù hợp để định giá lợi thế đó.

26 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 04

Câu 26: Trong phương pháp so sánh, khi điều chỉnh các yếu tố khác biệt giữa tài sản so sánh và tài sản thẩm định, thứ tự điều chỉnh nào sau đây thường được ưu tiên?

Điều chỉnh các yếu tố định lượng trước, sau đó đến các yếu tố định tính

Điều chỉnh các yếu tố định tính trước, sau đó đến các yếu tố định lượng

Điều chỉnh đồng thời cả yếu tố định lượng và định tính

Thứ tự điều chỉnh không quan trọng

Câu hỏi này kiểm tra quy trình điều chỉnh trong phương pháp so sánh và thứ tự ưu tiên các yếu tố điều chỉnh.

27 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 04

Câu 27: Khi thẩm định giá một dự án bất động sản đang trong giai đoạn phát triển dở dang, phương pháp nào sau đây thường được sử dụng?

Phương pháp so sánh trực tiếp (với các dự án đã hoàn thành)

Phương pháp chi phí (dựa trên chi phí đã đầu tư)

Phương pháp vốn hóa thu nhập (dựa trên thu nhập dự kiến sau khi hoàn thành)

Phương pháp thặng dư (để xác định giá trị hiện tại của dự án dựa trên giá trị tương lai)

Câu hỏi này tập trung vào thẩm định giá dự án phát triển bất động sản và phương pháp phù hợp với giai đoạn dở dang.

28 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 04

Câu 28: Yếu tố nào sau đây không phải là một loại hao mòn thường được xem xét trong thẩm định giá bất động sản theo phương pháp chi phí?

Hao mòn vật lý

Hao mòn chức năng

Hao mòn kinh tế

Hao mòn tài chính (ví dụ: do biến động lãi suất)

Câu hỏi này kiểm tra sự hiểu biết về các loại hao mòn trong thẩm định giá bất động sản.

29 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 04

Câu 29: Trong kỹ thuật chiết khấu dòng tiền (DCF), tỷ suất chiết khấu (discount rate) phản ánh điều gì?

Tỷ lệ lạm phát dự kiến

Tỷ suất sinh lời kỳ vọng của nhà đầu tư khi đầu tư vào tài sản có mức độ rủi ro tương đương

Chi phí vốn trung bình của doanh nghiệp

Tỷ lệ tăng trưởng thu nhập dự kiến của tài sản

Câu hỏi này tập trung vào tỷ suất chiết khấu trong kỹ thuật DCF và ý nghĩa của nó trong thẩm định giá.

30 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 04

Câu 30: Mục đích của việc 'điều chỉnh' trong phương pháp so sánh trực tiếp là gì?

Để làm cho giá của tài sản so sánh cao hơn

Để làm cho giá của tài sản thẩm định thấp hơn

Để loại bỏ sự khác biệt giữa tài sản so sánh và tài sản thẩm định, từ đó đưa giá của tài sản so sánh về gần với giá trị của tài sản thẩm định nếu chúng hoàn toàn tương đồng

Để đơn giản hóa quá trình thẩm định giá

Xem kết quả

Bạn ơi!!! Để xem được kết quả
bạn vui lòng làm nhiệm vụ nhỏ xíu này nha

Nhận kết quả

Xảy ra lỗi

Bước 1: Vào google.com rồi gõ từ khóa:
Copy nhanh thanh-tim-kiem

Bước 2: Trong kết quả tìm kiếm Google, hãy tìm website giống hình bên dưới

Nếu trang 1 không có hãy tìm ở trang 2, 3, 4... nhé trang-google

Bước 3:

Cuộn xuống cuối bài viết rồi bấm vào nút GIỐNG HÌNH DƯỚI và chờ 1 lát để lấy mã:

luot-xem

Nếu tìm không thấy mã bạn có thể Đổi nhiệm vụ để lấy mã khác.

Câu hỏi này tập trung vào mục đích cốt lõi của việc điều chỉnh trong phương pháp so sánh trực tiếp.

Bạn đã sẵn sàng chưa? 45 phút làm bài bắt đầu!!!

Bạn đã hết giờ làm bài! Xem kết quả các câu hỏi đã làm nhé!!!

Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá - Đề 05

1 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 05

Câu 1: Nguyên tắc 'Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất' trong thẩm định giá bất động sản đòi hỏi thẩm định viên phải xem xét đến yếu tố nào sau đây đầu tiên?

Tính hợp pháp của việc sử dụng đất và công trình.

Khả năng sinh lời cao nhất từ việc khai thác tài sản.

Mục đích sử dụng hiện tại của bất động sản.

Ý kiến chủ quan của người thẩm định giá.

Nguyên tắc 'Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất' là nền tảng, xác định mục đích sử dụng tối ưu, hợp pháp, khả thi về tài chính và mang lại giá trị cao nhất cho bất động sản. Việc xem xét tính hợp pháp là bước đầu tiên và then chốt, vì mọi phương án sử dụng khác đều vô nghĩa nếu nó vi phạm pháp luật.

2 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 05

Câu 2: Trong phương pháp so sánh trực tiếp, khi điều chỉnh yếu tố 'vị trí' của bất động sản so sánh, thẩm định viên cần ưu tiên xem xét sự khác biệt nào sau đây là quan trọng nhất?

Hướng nhà và phong thủy.

Mật độ dân cư khu vực.

Khả năng tiếp cận các tiện ích công cộng và dịch vụ.

Diện tích và hình dạng thửa đất.

Vị trí là yếu tố then chốt ảnh hưởng đến giá trị bất động sản. Trong các yếu tố vị trí, khả năng tiếp cận các tiện ích công cộng (trường học, bệnh viện, chợ, giao thông...) thường có tác động lớn nhất đến giá trị, đặc biệt là đối với bất động sản nhà ở hoặc thương mại.

3 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 05

Câu 3: Một thẩm định viên đang áp dụng phương pháp chi phí để thẩm định giá một nhà máy sản xuất thép đã qua sử dụng. Loại hao mòn nào sau đây KHÔNG nên được tính đến khi xác định giá trị hao mòn lũy kế của nhà máy?

Hao mòn vật lý do sử dụng và thời gian.

Hao mòn chức năng do lạc hậu công nghệ.

Hao mòn do công suất thiết kế không còn phù hợp.

Hao mòn kinh tế do thay đổi quy hoạch sử dụng đất.

Hao mòn kinh tế (hay còn gọi là hao mòn ngoại cảnh) phát sinh do các yếu tố bên ngoài tài sản, không liên quan đến tình trạng vật lý hay chức năng của tài sản. Ví dụ, sự thay đổi quy định pháp luật, suy thoái kinh tế khu vực... Trong thẩm định giá theo phương pháp chi phí, hao mòn kinh tế thường KHÔNG được tính trực tiếp vào hao mòn lũy kế của bản thân tài sản mà được xem xét như một yếu tố điều chỉnh riêng nếu có ảnh hưởng đáng kể đến giá trị.

4 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 05

Câu 4: Khi thẩm định giá một tòa nhà văn phòng cho thuê bằng phương pháp vốn hóa thu nhập trực tiếp, yếu tố nào sau đây có tác động ngược chiều đến tỷ suất vốn hóa (Capitalization Rate) và giá trị thẩm định?

Sự gia tăng chi phí vận hành và bảo trì tòa nhà.

Sự giảm thiểu rủi ro đầu tư vào bất động sản.

Sự tăng lên của lãi suất thị trường.

Sự suy giảm nhu cầu thuê văn phòng trong khu vực.

Rủi ro đầu tư và tỷ suất vốn hóa có mối quan hệ đồng biến. Rủi ro đầu tư càng cao, nhà đầu tư càng kỳ vọng tỷ suất sinh lời (tỷ suất vốn hóa) cao hơn để bù đắp. Do đó, khi rủi ro đầu tư giảm xuống (ví dụ, do vị trí tốt hơn, hợp đồng thuê dài hạn, khách thuê uy tín), tỷ suất vốn hóa sẽ giảm. Với thu nhập ròng không đổi, tỷ suất vốn hóa giảm sẽ dẫn đến giá trị thẩm định tăng lên (Giá trị = Thu nhập ròng / Tỷ suất vốn hóa).

5 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 05

Câu 5: Trong kỹ thuật chiết khấu dòng tiền (DCF) để thẩm định giá doanh nghiệp, dòng tiền tự do (Free Cash Flow) thường được chiết khấu về giá trị hiện tại bằng tỷ lệ chiết khấu nào?

Lãi suất tiền gửi ngân hàng kỳ hạn dài.

Tỷ lệ lạm phát dự kiến trong tương lai.

Chi phí vốn bình quân gia quyền (WACC) của doanh nghiệp.

Tỷ suất lợi nhuận yêu cầu của cổ đông lớn nhất.

Tỷ lệ chiết khấu trong DCF phải phản ánh chi phí cơ hội của vốn đầu tư và rủi ro của dòng tiền. Chi phí vốn bình quân gia quyền (WACC) là tỷ lệ chiết khấu phù hợp nhất vì nó thể hiện chi phí vốn trung bình của doanh nghiệp, bao gồm cả vốn chủ sở hữu và vốn vay, đã được điều chỉnh theo tỷ trọng và chi phí của từng nguồn vốn.

6 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 05

Câu 6: Khi thẩm định giá quyền sử dụng đất nông nghiệp lâu năm, yếu tố nào sau đây có ảnh hưởng lớn nhất đến giá trị thị trường?

Vị trí địa lý và khoảng cách đến trung tâm thành phố.

Năng suất và loại cây trồng/vật nuôi phù hợp với điều kiện đất đai.

Diện tích và hình dạng thửa đất.

Tiềm năng chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong tương lai.

Đối với đất nông nghiệp, khả năng sinh lợi từ hoạt động sản xuất nông nghiệp là yếu tố quyết định giá trị. Năng suất cây trồng, vật nuôi, loại cây trồng/vật nuôi phù hợp, giá cả nông sản... sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến thu nhập và do đó, đến giá trị của đất.

7 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 05

Câu 7: Trong thẩm định giá máy móc thiết bị (MMTB), phương pháp chi phí thường được ưu tiên áp dụng cho loại MMTB nào?

MMTB phổ biến, được sản xuất hàng loạt.

MMTB đã qua sử dụng, có nhiều tài sản so sánh.

MMTB có thu nhập ổn định từ hoạt động sản xuất.

MMTB chuyên dụng, ít có giao dịch mua bán trên thị trường.

Phương pháp chi phí dựa trên nguyên tắc thay thế, phù hợp nhất với các MMTB chuyên dụng, ít giao dịch trên thị trường, hoặc MMTB được thiết kế riêng, độc đáo. Với các MMTB này, việc tìm kiếm tài sản so sánh gặp khó khăn, trong khi việc xác định chi phí tái tạo hoặc thay thế lại khả thi hơn.

8 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 05

Câu 8: Nguyên tắc 'Thay đổi dự kiến' trong thẩm định giá nhấn mạnh đến việc thẩm định viên cần:

Chỉ tập trung vào tình trạng hiện tại của tài sản.

Xem xét các yếu tố có thể thay đổi trong tương lai và ảnh hưởng đến giá trị tài sản.

Bỏ qua các yếu tố không chắc chắn và khó dự đoán.

Luôn giả định thị trường bất động sản ổn định và không thay đổi.

Nguyên tắc 'Thay đổi dự kiến' yêu cầu thẩm định viên phải xem xét các yếu tố có thể thay đổi trong tương lai và ảnh hưởng đến giá trị tài sản. Các yếu tố này có thể bao gồm thay đổi về kinh tế, chính trị, xã hội, công nghệ, hoặc đặc điểm của chính tài sản. Việc dự báo và đánh giá các thay đổi này giúp xác định giá trị hợp lý nhất tại thời điểm thẩm định.

9 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 05

Câu 9: Khi thẩm định giá bất động sản đang thế chấp, thẩm định viên cần đặc biệt chú ý đến yếu tố nào sau đây để đảm bảo giá trị thẩm định phù hợp với mục đích thế chấp?

Giá trị sử dụng đặc biệt của bất động sản đối với người vay.

Tổng chi phí đầu tư ban đầu vào bất động sản.

Khả năng thanh khoản và giá trị thị trường của bất động sản tại thời điểm phát mại.

Khả năng trả nợ của người vay vốn.

Mục đích thế chấp đòi hỏi giá trị thẩm định phải đảm bảo khả năng thu hồi vốn cho bên cho vay trong trường hợp phát mại tài sản. Do đó, khả năng thanh khoản của bất động sản (dễ bán, dễ chuyển nhượng) và giá trị thị trường của nó tại thời điểm phát mại (thường thấp hơn giá thị trường thông thường) là yếu tố quan trọng nhất.

10 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 05

Câu 10: Trong phương pháp chi phí, chi phí thay thế (Replacement Cost) khác với chi phí tái tạo (Reproduction Cost) ở điểm nào?

Chi phí thay thế sử dụng vật liệu và kỹ thuật xây dựng hiện đại, còn chi phí tái tạo cố gắng sao chép nguyên bản.

Chi phí thay thế luôn cao hơn chi phí tái tạo.

Chi phí thay thế chỉ áp dụng cho bất động sản, còn chi phí tái tạo cho máy móc thiết bị.

Không có sự khác biệt đáng kể giữa chi phí thay thế và chi phí tái tạo.

Chi phí tái tạo là chi phí tạo ra một bản sao y hệt của tài sản thẩm định, bao gồm cả việc sử dụng vật liệu và kỹ thuật xây dựng tương tự, kể cả khi chúng đã lạc hậu. Chi phí thay thế là chi phí xây dựng một tài sản có công năng tương đương, sử dụng vật liệu và kỹ thuật hiện đại, hiệu quả hơn. Chi phí thay thế thường thấp hơn chi phí tái tạo vì tận dụng công nghệ mới.

11 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 05

Câu 11: Khi thẩm định giá một dây chuyền sản xuất đã cũ, thẩm định viên nhận thấy rằng công nghệ sản xuất đã lạc hậu và năng suất thấp hơn nhiều so với dây chuyền hiện đại. Đây là dấu hiệu của loại hao mòn nào?

Hao mòn vật lý (Physical Deterioration).

Hao mòn chức năng (Functional Obsolescence).

Hao mòn kinh tế (Economic Obsolescence).

Hao mòn vô hình (Intangible Obsolescence).

Hao mòn chức năng xảy ra khi tài sản trở nên kém hữu ích hoặc lạc hậu so với tiêu chuẩn hiện hành do tiến bộ công nghệ, thay đổi nhu cầu thị trường, hoặc thiết kế không còn phù hợp. Trong trường hợp này, dây chuyền sản xuất lạc hậu công nghệ và năng suất thấp chính là biểu hiện của hao mòn chức năng.

12 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 05

Câu 12: Trong thẩm định giá bất động sản, yếu tố 'điều kiện thị trường' thường được điều chỉnh trong phương pháp so sánh trực tiếp để phản ánh:

Sự khác biệt về chất lượng xây dựng và nội thất giữa các bất động sản.

Sự khác biệt về vị trí và tiện ích xung quanh các bất động sản.

Sự khác biệt về quy mô và diện tích sử dụng của các bất động sản.

Sự khác biệt về thời điểm giao dịch thành công của bất động sản so sánh và thời điểm thẩm định giá.

Điều kiện thị trường thay đổi theo thời gian. Giá giao dịch bất động sản so sánh có thể đã được xác lập ở thời điểm khác với thời điểm thẩm định. Điều chỉnh điều kiện thị trường giúp đưa giá giao dịch so sánh về mặt bằng giá tại thời điểm thẩm định, đảm bảo tính so sánh chính xác.

13 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 05

Câu 13: Giả sử bạn đang thẩm định giá một quyền thuê đất thương mại còn thời hạn 5 năm. Phương pháp thẩm định giá phù hợp nhất trong trường hợp này là:

Phương pháp so sánh trực tiếp.

Phương pháp chi phí.

Kỹ thuật chiết khấu dòng tiền (DCF).

Phương pháp vốn hóa thu nhập trực tiếp.

Quyền thuê đất thương mại tạo ra dòng tiền thu nhập từ việc cho thuê lại hoặc kinh doanh trên đất. Với thời hạn thuê hữu hạn, kỹ thuật chiết khấu dòng tiền (DCF) là phương pháp phù hợp nhất để xác định giá trị hiện tại của dòng tiền thu nhập này trong 5 năm còn lại.

14 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 05

Câu 14: Nguyên tắc 'Cung và Cầu' ảnh hưởng đến giá trị thẩm định như thế nào?

Khi cung vượt quá cầu, giá trị tài sản có xu hướng giảm và ngược lại.

Cung và cầu chỉ ảnh hưởng đến giá giao dịch thực tế, không ảnh hưởng đến giá trị thẩm định.

Giá trị thẩm định luôn cố định, không phụ thuộc vào cung và cầu thị trường.

Cung và cầu chỉ ảnh hưởng đến giá trị tài sản trong ngắn hạn.

Nguyên tắc cung và cầu là một trong những nguyên tắc cơ bản của thị trường. Khi cung vượt quá cầu (dư thừa), giá cả có xu hướng giảm. Ngược lại, khi cầu vượt quá cung (khan hiếm), giá cả có xu hướng tăng. Trong thẩm định giá, thẩm định viên cần phân tích mối quan hệ cung cầu trên thị trường để đánh giá mức giá hợp lý của tài sản.

15 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 05

Câu 15: Trong phương pháp thặng dư để thẩm định giá đất, 'lợi nhuận của nhà đầu tư' được hiểu là:

Tổng lợi nhuận tối đa có thể đạt được từ dự án.

Phần lợi nhuận sau khi đã trừ đi tất cả các loại thuế.

Chi phí cơ hội của vốn đầu tư vào dự án.

Khoản lợi nhuận hợp lý mà nhà đầu tư kỳ vọng thu được từ dự án phát triển bất động sản.

Phương pháp thặng dư xác định giá trị đất bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển dự án trừ đi tổng chi phí phát triển (bao gồm cả lợi nhuận của nhà đầu tư) và chi phí vốn. 'Lợi nhuận của nhà đầu tư' trong phương pháp này là khoản lợi nhuận hợp lý mà nhà đầu tư kỳ vọng thu được để bù đắp rủi ro và chi phí cơ hội khi thực hiện dự án phát triển bất động sản.

16 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 05

Câu 16: Khi thẩm định giá một khách sạn đang hoạt động, dòng thu nhập ròng (Net Operating Income - NOI) thường được sử dụng trong phương pháp vốn hóa thu nhập trực tiếp là:

Tổng doanh thu từ hoạt động kinh doanh khách sạn.

Thu nhập thuần từ hoạt động kinh doanh khách sạn, trước chi phí tài chính, thuế và khấu hao.

Lợi nhuận sau thuế của khách sạn.

Dòng tiền tự do (Free Cash Flow) của khách sạn.

NOI là thu nhập thuần từ hoạt động kinh doanh cốt lõi của khách sạn, chưa bao gồm các khoản chi phí tài chính (lãi vay), thuế thu nhập doanh nghiệp, và khấu hao. Đây là dòng tiền thực tế mà tài sản tạo ra trước khi phân phối cho các chủ sở hữu vốn và trả nợ vay.

17 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 05

Câu 17: Trong thẩm định giá bất động sản, 'giá trị đặc biệt' (Special Value) khác với 'giá trị thị trường' (Market Value) như thế nào?

Giá trị đặc biệt luôn cao hơn giá trị thị trường.

Giá trị đặc biệt chỉ áp dụng cho tài sản độc đáo, không có tài sản so sánh.

Giá trị đặc biệt phản ánh lợi ích vượt trội của tài sản đối với một người mua cụ thể, còn giá trị thị trường là giá trị phổ biến trên thị trường.

Giá trị đặc biệt và giá trị thị trường là hai khái niệm đồng nhất.

Giá trị thị trường là mức giá mà tài sản có thể được giao dịch trên thị trường mở, giả định người mua và người bán đều hiểu biết, hành động tự nguyện. Giá trị đặc biệt là giá trị tăng thêm mà tài sản có được do những lợi ích đặc biệt đối với một người mua cụ thể, vượt ra ngoài giá trị thị trường thông thường. Giá trị đặc biệt chỉ có ý nghĩa với người mua đặc biệt đó.

18 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 05

Câu 18: Khi phân tích 'sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất' của một khu đất trống, thẩm định viên cần xem xét đến các tiêu chí nào sau đây?

Chỉ tính hợp pháp và tính khả thi về tài chính.

Chỉ tính khả thi về thể chất và năng suất tối đa.

Chỉ dựa trên ý kiến chủ quan của thẩm định viên.

Tính hợp pháp, tính khả thi về thể chất, tính khả thi về tài chính và năng suất tối đa.

Phân tích 'sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất' bao gồm 4 tiêu chí: tính hợp pháp (Legally Permissible), tính khả thi về thể chất (Physically Possible), tính khả thi về tài chính (Financially Feasible), và năng suất tối đa (Maximally Productive - mang lại giá trị cao nhất). Cả 4 tiêu chí này phải được xem xét đồng thời để xác định phương án sử dụng tối ưu.

19 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 05

Câu 19: Trong phương pháp chi phí, việc xác định 'tuổi đời kinh tế còn lại' (Remaining Economic Life) của công trình xây dựng nhằm mục đích:

Tính toán hao mòn lũy kế và giá trị hiện tại của công trình.

Xác định chi phí bảo trì và sửa chữa công trình trong tương lai.

So sánh với tuổi đời vật lý thực tế của công trình.

Đánh giá chất lượng xây dựng ban đầu của công trình.

Tuổi đời kinh tế còn lại là khoảng thời gian mà công trình xây dựng dự kiến vẫn còn hữu ích và tạo ra giá trị kinh tế. Ước tính tuổi đời kinh tế còn lại là cơ sở để tính toán hao mòn lũy kế và giá trị hiện tại của công trình theo phương pháp chi phí, đặc biệt là phương pháp niên hạn sử dụng.

20 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 05

Câu 20: Khi áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, nếu bất động sản so sánh có đặc điểm 'cao cấp hơn' so với bất động sản cần thẩm định, thẩm định viên sẽ thực hiện điều chỉnh giá như thế nào?

Điều chỉnh tăng giá của bất động sản so sánh.

Điều chỉnh giảm giá của bất động sản so sánh.

Không cần điều chỉnh vì sự khác biệt này không đáng kể.

Loại bỏ bất động sản so sánh này và tìm bất động sản khác phù hợp hơn.

Trong phương pháp so sánh, nguyên tắc điều chỉnh là 'tài sản so sánh điều chỉnh về tài sản thẩm định'. Nếu tài sản so sánh 'cao cấp hơn', nghĩa là có giá trị cao hơn do đặc điểm này, thì cần phải điều chỉnh giảm giá của tài sản so sánh để nó tương đương với tài sản thẩm định về đặc điểm đó.

21 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 05

Câu 21: Trong thẩm định giá doanh nghiệp, phương pháp tài sản thuần (Net Asset Value - NAV) thường được sử dụng để định giá loại hình doanh nghiệp nào?

Doanh nghiệp có tốc độ tăng trưởng cao và lợi nhuận kỳ vọng lớn.

Doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực dịch vụ, giá trị thương hiệu cao.

Doanh nghiệp có tài sản hữu hình chiếm tỷ trọng lớn hoặc doanh nghiệp đang tái cơ cấu.

Doanh nghiệp mới thành lập, chưa có lịch sử hoạt động.

Phương pháp tài sản thuần dựa trên giá trị của tài sản ròng (tài sản trừ nợ) của doanh nghiệp. Phương pháp này phù hợp nhất với các doanh nghiệp có tài sản hữu hình chiếm tỷ trọng lớn, hoạt động ổn định, hoặc doanh nghiệp đang trong quá trình thanh lý, tái cơ cấu, nơi giá trị tài sản là yếu tố quyết định.

22 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 05

Câu 22: Khi thẩm định giá bất động sản theo mục đích bảo hiểm, giá trị thẩm định thường dựa trên cơ sở giá trị nào?

Giá trị thị trường của toàn bộ bất động sản (bao gồm cả đất).

Giá trị thanh lý nhanh của bất động sản.

Giá trị sử dụng đặc biệt của bất động sản đối với chủ sở hữu.

Chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế công trình xây dựng.

Mục đích bảo hiểm là để bồi thường thiệt hại vật chất khi có sự kiện bảo hiểm xảy ra (cháy, nổ, thiên tai...). Do đó, giá trị thẩm định cho mục đích bảo hiểm thường dựa trên chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế công trình xây dựng (không bao gồm giá trị đất), để đảm bảo đủ chi phí xây dựng lại công trình tương tự.

23 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 05

Câu 23: Trong phương pháp vốn hóa thu nhập trực tiếp, tỷ suất vốn hóa (Capitalization Rate) phản ánh mối quan hệ giữa yếu tố nào với giá trị tài sản?

Chi phí đầu tư ban đầu và lợi nhuận kỳ vọng từ tài sản.

Lãi suất thị trường và rủi ro đầu tư vào tài sản.

Thu nhập ròng hàng năm và giá trị thị trường của tài sản.

Giá trị tài sản và chi phí vận hành hàng năm.

Tỷ suất vốn hóa (R) được tính bằng công thức R = Thu nhập ròng (NOI) / Giá trị tài sản (V). Do đó, tỷ suất vốn hóa thể hiện tỷ lệ giữa thu nhập ròng hàng năm mà tài sản tạo ra so với giá trị của chính tài sản đó. Nó phản ánh mức sinh lời trên vốn đầu tư vào tài sản.

24 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 05

Câu 24: Nguyên tắc 'Phù hợp' (Conformity) trong thẩm định giá bất động sản nhấn mạnh đến:

Sự tuân thủ các quy định pháp luật về xây dựng và quy hoạch.

Sự hài hòa và tương đồng của bất động sản với môi trường xung quanh.

Sự phù hợp với nhu cầu và sở thích của người mua tiềm năng.

Sự phù hợp với mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.

Nguyên tắc 'Phù hợp' cho rằng giá trị bất động sản được duy trì hoặc gia tăng khi nó hài hòa, phù hợp với môi trường xung quanh về kiến trúc, công năng, mật độ xây dựng, và các yếu tố khác. Sự không phù hợp có thể làm giảm giá trị bất động sản.

25 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 05

Câu 25: Khi thẩm định giá một nhà xưởng sản xuất bằng phương pháp chi phí, chi phí nào sau đây KHÔNG được tính vào chi phí xây dựng trực tiếp?

Chi phí vật liệu xây dựng chính (xi măng, sắt thép, gạch...).

Chi phí nhân công xây dựng.

Chi phí thuê máy móc, thiết bị thi công.

Chi phí lãi vay vốn xây dựng.

Chi phí xây dựng trực tiếp bao gồm các chi phí liên quan trực tiếp đến quá trình xây dựng công trình, như vật liệu, nhân công, thiết bị thi công... Chi phí lãi vay vốn xây dựng là chi phí tài chính, không phải chi phí xây dựng trực tiếp, mà thường được xem xét như một chi phí phát triển dự án.

26 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 05

Câu 26: Trong kỹ thuật chiết khấu dòng tiền (DCF), giá trị cuối kỳ (Terminal Value) đại diện cho:

Giá trị của tất cả các dòng tiền dự kiến phát sinh sau giai đoạn dự báo chi tiết.

Giá trị thanh lý của tài sản vào cuối giai đoạn dự báo.

Giá trị của tài sản tại thời điểm thẩm định.

Tổng giá trị chiết khấu của dòng tiền trong giai đoạn dự báo chi tiết.

Giá trị cuối kỳ (Terminal Value) trong DCF là giá trị của tài sản vào cuối giai đoạn dự báo dòng tiền chi tiết. Nó đại diện cho giá trị của tất cả các dòng tiền dự kiến phát sinh sau giai đoạn dự báo, thường được tính bằng phương pháp vốn hóa vĩnh viễn hoặc phương pháp bội số.

27 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 05

Câu 27: Khi thẩm định giá quyền sử dụng đất, yếu tố 'thời hạn sử dụng đất còn lại' ảnh hưởng như thế nào đến giá trị?

Thời hạn sử dụng đất không ảnh hưởng đến giá trị quyền sử dụng đất.

Thời hạn sử dụng đất càng ngắn, giá trị quyền sử dụng đất càng cao.

Thời hạn sử dụng đất còn lại càng dài, giá trị quyền sử dụng đất càng cao.

Giá trị quyền sử dụng đất chỉ phụ thuộc vào mục đích sử dụng đất.

Thời hạn sử dụng đất còn lại là yếu tố quan trọng quyết định giá trị quyền sử dụng đất. Đất có thời hạn sử dụng còn lại càng dài thì giá trị càng cao, vì người sử dụng có thời gian khai thác và hưởng lợi lâu hơn. Thời hạn sử dụng đất giảm dần theo thời gian, kéo theo giá trị cũng giảm dần.

28 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 05

Câu 28: Trong phương pháp so sánh trực tiếp, việc lựa chọn 'đơn vị so sánh' (Unit of Comparison) phù hợp là rất quan trọng. Đối với bất động sản nhà ở, đơn vị so sánh phổ biến nhất là:

Số phòng ngủ.

Diện tích sử dụng (m2).

Số tầng của ngôi nhà.

Tổng diện tích khu đất.

Đối với nhà ở, diện tích sử dụng (hoặc diện tích xây dựng) là đơn vị so sánh phổ biến và hữu ích nhất. Giá nhà thường được biểu thị theo đơn vị giá trên một mét vuông diện tích. Các đơn vị khác như số phòng ngủ, số tầng... cũng có thể được sử dụng nhưng ít phổ biến hơn và kém chính xác hơn.

29 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 05

Câu 29: Khi thẩm định giá một tài sản vô hình như thương hiệu, phương pháp thẩm định giá phổ biến nhất thường là:

Phương pháp chi phí (Cost Approach).

Phương pháp so sánh thị trường (Market Approach).

Phương pháp dựa trên thu nhập (Income Approach), đặc biệt là kỹ thuật chiết khấu dòng tiền (DCF).

Phương pháp tài sản thuần (Net Asset Value).

Tài sản vô hình như thương hiệu thường tạo ra dòng tiền thu nhập trong tương lai thông qua việc tăng doanh thu, giảm chi phí marketing, hoặc tạo lợi thế cạnh tranh. Do đó, phương pháp thẩm định giá dựa trên thu nhập, đặc biệt là kỹ thuật chiết khấu dòng tiền (DCF), là phù hợp nhất để định giá thương hiệu.

30 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 05

Câu 30: Trong thẩm định giá, 'giá trị thanh lý' (Liquidation Value) thường thấp hơn 'giá trị thị trường' (Market Value) do yếu tố nào?

Chi phí thanh lý và bán tài sản.

Tình trạng pháp lý không rõ ràng của tài sản.

Chất lượng và tình trạng vật lý kém của tài sản.

Áp lực thời gian bán tài sản gấp rút.

Xem kết quả

Bạn ơi!!! Để xem được kết quả
bạn vui lòng làm nhiệm vụ nhỏ xíu này nha

Nhận kết quả

Xảy ra lỗi

Bước 1: Vào google.com rồi gõ từ khóa:
Copy nhanh thanh-tim-kiem

Bước 2: Trong kết quả tìm kiếm Google, hãy tìm website giống hình bên dưới

Nếu trang 1 không có hãy tìm ở trang 2, 3, 4... nhé trang-google

Bước 3:

Cuộn xuống cuối bài viết rồi bấm vào nút GIỐNG HÌNH DƯỚI và chờ 1 lát để lấy mã:

luot-xem

Nếu tìm không thấy mã bạn có thể Đổi nhiệm vụ để lấy mã khác.

Giá trị thanh lý được xác định trong tình huống bán tài sản nhanh chóng, thường là do áp lực thời gian hoặc tình trạng khó khăn tài chính. Trong tình huống này, người bán thường chấp nhận mức giá thấp hơn giá thị trường để đảm bảo bán được tài sản trong thời gian ngắn. Yếu tố 'áp lực thời gian bán' là nguyên nhân chính dẫn đến sự khác biệt này.

Bạn đã sẵn sàng chưa? 45 phút làm bài bắt đầu!!!

Bạn đã hết giờ làm bài! Xem kết quả các câu hỏi đã làm nhé!!!

Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá - Đề 06

1 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 06

Câu 1: Nguyên tắc cơ bản nào trong thẩm định giá nhấn mạnh rằng giá trị của một tài sản chịu ảnh hưởng trực tiếp từ sự khan hiếm và mong muốn sở hữu tài sản đó trên thị trường?

Nguyên tắc thay thế

Nguyên tắc cung và cầu

Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

Nguyên tắc đóng góp

Nguyên tắc cung và cầu giải thích sự biến động giá trị tài sản dựa trên tương quan gi???a lượng cung có sẵn và nhu cầu thị trường đối với tài sản đó.

2 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 06

Câu 2: Một thẩm định viên đang xem xét hai bất động sản tương tự về vị trí và kích thước. Bất động sản A có thiết kế hiện đại và mới xây, trong khi Bất động sản B đã cũ và cần sửa chữa. Nguyên tắc thẩm định giá nào giúp giải thích sự khác biệt về giá trị giữa hai bất động sản này?

Nguyên tắc thay thế

Nguyên tắc dự kiến

Nguyên tắc biến động

Nguyên tắc phù hợp

Nguyên tắc thay thế chỉ ra rằng người mua sẽ không trả nhiều hơn cho một tài sản khi có tài sản tương tự khác có giá thấp hơn. Ở đây, BĐS A có thể thay thế BĐS B với chi phí thấp hơn (tính cả chi phí sửa chữa).

3 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 06

Câu 3: Trong phương pháp so sánh trực tiếp, khi điều chỉnh giá của bất động sản so sánh để phù hợp với bất động sản mục tiêu, việc điều chỉnh yếu tố 'thời gian bán' phản ánh nguyên tắc thẩm định giá nào?

Nguyên tắc cân bằng

Nguyên tắc hữu dụng

Nguyên tắc biến động

Nguyên tắc chi phí cơ hội

Nguyên tắc biến động nhấn mạnh rằng giá trị tài sản không cố định mà thay đổi theo thời gian và điều kiện thị trường. Điều chỉnh thời gian bán phản ánh sự biến động giá do yếu tố thị trường thay đổi giữa thời điểm giao dịch so sánh và thời điểm thẩm định.

4 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 06

Câu 4: Một khu đất có tiềm năng phát triển thành trung tâm thương mại hoặc khu dân cư. Thẩm định viên cần xác định 'sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất' của khu đất này. Yếu tố nào sau đây KHÔNG phải là tiêu chí để xác định mục đích sử dụng này?

Tính hợp pháp (Legally permissible)

Tính khả thi về vật chất (Physically possible)

Tính khả thi về tài chính (Financially feasible)

Sở thích cá nhân của thẩm định viên

Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất phải hợp pháp, khả thi về vật chất, có khả năng sinh lời và mang lại giá trị cao nhất. 'Sở thích cá nhân của thẩm định viên' không phải là tiêu chí khách quan và chuyên nghiệp.

5 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 06

Câu 5: Khi thẩm định giá một tài sản đặc biệt như bảo tàng nghệ thuật, phương pháp thẩm định giá nào thường được coi là kém phù hợp nhất và tại sao?

Phương pháp so sánh thị trường, vì thiếu tài sản so sánh tương đồng.

Phương pháp chi phí, vì khó xác định chi phí tái tạo chính xác.

Phương pháp thu nhập, vì bảo tàng không tạo ra thu nhập trực tiếp.

Phương pháp thặng dư, vì không áp dụng được cho tài sản phi lợi nhuận.

Phương pháp so sánh thị trường dựa trên giao dịch của các tài sản tương tự. Tài sản đặc biệt như bảo tàng nghệ thuật có tính duy nhất cao, thiếu giao dịch so sánh, làm cho phương pháp so sánh kém hiệu quả.

6 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 06

Câu 6: Trong thẩm định giá bất động sản cho mục đích thế chấp, ngân hàng thường quan tâm đến loại giá trị nào nhất và vì sao?

Giá trị sử dụng, vì phản ánh lợi ích mà người vay nhận được.

Giá trị thị trường, vì phản ánh khả năng thanh khoản và thu hồi vốn.

Giá trị bảo hiểm, vì đảm bảo tài sản được bảo vệ trước rủi ro.

Giá trị đặc biệt, vì tài sản có thể có giá trị cao hơn đối với người vay.

Giá trị thị trường là cơ sở để ngân hàng xác định mức cho vay an toàn. Ngân hàng cần đảm bảo tài sản có thể dễ dàng bán được trên thị trường để thu hồi vốn nếu người vay không trả được nợ.

7 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 06

Câu 7: Một doanh nghiệp sở hữu một tòa nhà văn phòng. Họ vừa sử dụng tòa nhà cho hoạt động kinh doanh, vừa cho thuê một phần. Khi thẩm định giá tòa nhà này, khoản tiền thuê nhà mà doanh nghiệp lẽ ra phải trả nếu thuê một văn phòng tương tự (chi phí cơ hội) được xử lý như thế nào?

Được cộng thêm vào giá trị tài sản vì thể hiện lợi ích của việc sở hữu.

Không được tính đến vì đây là chi phí giả định, không phải chi phí thực tế.

Được tính như một khoản chi phí hoạt động khi xác định thu nhập ròng từ tài sản.

Chỉ được tính đến khi doanh nghiệp quyết định chuyển sang cho thuê toàn bộ tòa nhà.

Chi phí cơ hội của việc sử dụng tài sản cho mục đích tự dùng (thay vì cho thuê) cần được tính đến như một khoản thu nhập tiềm năng bị bỏ lỡ. Trong phương pháp thu nhập, chi phí cơ hội này sẽ được trừ khỏi thu nhập tiềm năng để tính thu nhập ròng.

8 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 06

Câu 8: Trong phương pháp chi phí, 'chi phí thay thế' khác với 'chi phí tái tạo' ở điểm nào?

Chi phí thay thế luôn cao hơn chi phí tái tạo.

Chi phí thay thế là chi phí xây dựng công trình có chức năng tương tự bằng vật liệu và thiết kế hiện đại hơn.

Chi phí thay thế chỉ áp dụng cho động sản, còn chi phí tái tạo cho bất động sản.

Không có sự khác biệt đáng kể giữa chi phí thay thế và chi phí tái tạo.

Chi phí thay thế là chi phí xây dựng một công trình có chức năng tương đương nhưng có thể sử dụng vật liệu, thiết kế và công nghệ hiện đại hơn. Chi phí tái tạo là chi phí xây dựng lại bản sao chính xác của công trình ban đầu.

9 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 06

Câu 9: Yếu tố nào sau đây KHÔNG phải là một loại hình hao mòn thường được xem xét trong phương pháp chi phí khi thẩm định giá bất động sản?

Hao mòn vật lý (Physical deterioration)

Hao mòn chức năng (Functional obsolescence)

Hao mòn kinh tế (Economic obsolescence)

Hao mòn do thiên tai (Depreciation due to natural disasters)

Hao mòn chức năng, vật lý và kinh tế là ba loại hao mòn chính. 'Hao mòn do thiên tai' không phải là một loại hao mòn hệ thống trong thẩm định giá, mà là một loại rủi ro hoặc tổn thất bất ngờ.

10 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 06

Câu 10: Trong kỹ thuật chiết khấu dòng tiền (DCF), tỷ suất chiết khấu (discount rate) phản ánh điều gì?

Tỷ suất lợi nhuận kỳ vọng của nhà đầu tư khi đầu tư vào tài sản có rủi ro tương đương.

Tỷ lệ lạm phát dự kiến trong tương lai.

Chi phí xây dựng lại tài sản tại thời điểm thẩm định giá.

Tỷ lệ tăng trưởng thu nhập ròng từ tài sản trong tương lai.

Tỷ suất chiết khấu thể hiện lợi suất kỳ vọng của nhà đầu tư khi đầu tư vào tài sản có mức độ rủi ro tương đương. Nó bao gồm cả chi phí vốn và phần bù rủi ro.

11 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 06

Câu 11: Khi áp dụng phương pháp so sánh, một bất động sản so sánh có diện tích lớn hơn bất động sản mục tiêu. Cần thực hiện điều chỉnh như thế nào về giá?

Điều chỉnh tăng giá của bất động sản so sánh.

Điều chỉnh giảm giá của bất động sản so sánh.

Không cần điều chỉnh vì diện tích không ảnh hưởng đến giá.

Điều chỉnh giá tùy thuộc vào cảm tính của thẩm định viên.

Bất động sản so sánh có diện tích lớn hơn thì có giá trị cao hơn (các yếu tố khác tương đương). Để so sánh được với BĐS mục tiêu nhỏ hơn, cần điều chỉnh giảm giá của BĐS so sánh.

12 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 06

Câu 12: Phương pháp vốn hóa thu nhập trực tiếp (Direct Capitalization) phù hợp nhất với loại tài sản nào và trong trường hợp nào?

Tài sản thanh lý cần bán nhanh.

Tài sản không tạo ra thu nhập trực tiếp như công viên.

Bất động sản cho thuê với dòng thu nhập ổn định và kỳ vọng kéo dài.

Tài sản có dòng thu nhập biến động mạnh và không dự đoán được.

Phương pháp vốn hóa trực tiếp thích hợp cho tài sản tạo ra dòng thu nhập ổn định và vĩnh viễn hoặc gần vĩnh viễn. Bất động sản cho thuê ổn định là ví dụ điển hình.

13 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 06

Câu 13: Tỷ suất vốn hóa (capitalization rate) trong phương pháp vốn hóa thu nhập trực tiếp được xác định dựa trên yếu tố nào là chính?

Chi phí xây dựng lại tài sản cộng với lợi nhuận mong muốn.

Lãi suất ngân hàng cộng với một biên độ rủi ro nhất định.

Tỷ lệ lạm phát dự kiến cộng với chi phí cơ hội của vốn.

Tỷ lệ giữa thu nhập ròng và giá bán của các tài sản so sánh tương tự trên thị trường.

Tỷ suất vốn hóa phản ánh tỷ suất lợi nhuận kỳ vọng trên vốn đầu tư. Nó thường được rút ra từ thị trường, dựa trên tỷ lệ giữa thu nhập ròng và giá bán của các tài sản tương tự đã giao dịch.

14 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 06

Câu 14: Khi thẩm định giá quyền sử dụng đất có thời hạn, yếu tố nào sau đây có tác động lớn nhất đến giá trị quyền sử dụng đất?

Thời hạn sử dụng đất còn lại.

Mục đích sử dụng đất hiện tại.

Vị trí địa lý của khu đất.

Diện tích khu đất.

Thời hạn sử dụng đất còn lại quyết định thời gian người sử dụng đất được hưởng lợi ích từ đất. Thời hạn càng dài, giá trị quyền sử dụng đất càng cao.

15 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 06

Câu 15: Trong phương pháp thặng dư, lợi nhuận của nhà phát triển bất động sản được tính toán như thế nào?

Là phần giá trị còn lại sau khi trừ chi phí đất và chi phí xây dựng.

Là một phần chi phí phát triển dự án, được tính toán trên cơ sở tỷ lệ phần trăm nhất định.

Được xác định bằng cách so sánh với lợi nhuận của các dự án tương tự đã hoàn thành.

Không được tính đến trong phương pháp thặng dư vì đây là lợi nhuận kỳ vọng, không chắc chắn.

Phương pháp thặng dư tính giá trị đất bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển dự kiến trừ đi tất cả chi phí phát triển (bao gồm cả lợi nhuận nhà phát triển). Lợi nhuận nhà phát triển là một phần của chi phí phát triển, được tính toán trên cơ sở tỷ lệ phần trăm nhất định trên tổng chi phí hoặc tổng doanh thu dự án.

16 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 06

Câu 16: Một nhà máy sản xuất đã hoạt động 20 năm. Khi thẩm định giá nhà máy này theo phương pháp chi phí, cần xem xét yếu tố hao mòn nào liên quan đến sự lỗi thời của công nghệ sản xuất?

Hao mòn vật lý do sử dụng lâu năm.

Hao mòn kinh tế do thay đổi quy định môi trường.

Hao mòn chức năng do lỗi thời công nghệ.

Hao mòn ngẫu nhiên do tai nạn lao động.

Hao mòn chức năng xảy ra khi tài sản trở nên kém hiệu quả hoặc lỗi thời do tiến bộ công nghệ, thay đổi thiết kế hoặc tiêu chuẩn thị trường. Sự lỗi thời của công nghệ sản xuất là một dạng hao mòn chức năng.

17 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 06

Câu 17: Trong thẩm định giá doanh nghiệp, phương pháp chiết khấu dòng tiền tự do (FCFF) tập trung vào dòng tiền nào?

Lợi nhuận sau thuế của doanh nghiệp.

Dòng tiền tự do của doanh nghiệp, tức là dòng tiền có sẵn cho tất cả các nhà cung cấp vốn.

Dòng tiền hoạt động kinh doanh ròng.

Dòng tiền chỉ dành cho cổ đông.

Dòng tiền tự do (FCFF) là dòng tiền còn lại sau khi doanh nghiệp đã thanh toán các chi phí hoạt động, đầu tư vốn và thuế. Đây là dòng tiền có sẵn cho tất cả các nhà cung cấp vốn của doanh nghiệp (cả chủ sở hữu vốn và chủ nợ).

18 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 06

Câu 18: Khi thẩm định giá một tài sản vô hình như bằng sáng chế, phương pháp thẩm định giá nào có thể được áp dụng?

Phương pháp so sánh thị trường, dựa trên giá giao dịch của các bằng sáng chế tương tự.

Phương pháp chi phí, dựa trên chi phí phát triển bằng sáng chế.

Phương pháp thặng dư, dựa trên giá trị gia tăng mà bằng sáng chế mang lại cho sản phẩm.

Phương pháp thu nhập, dựa trên dòng tiền mà bằng sáng chế tạo ra.

Phương pháp thu nhập, đặc biệt là kỹ thuật chiết khấu dòng tiền, có thể được sử dụng để thẩm định giá tài sản vô hình. Dòng tiền ở đây là thu nhập gia tăng hoặc chi phí tiết kiệm được nhờ việc sở hữu và sử dụng bằng sáng chế.

19 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 06

Câu 19: Nguyên tắc 'đóng góp' trong thẩm định giá nghĩa là gì?

Giá trị của một bộ phận tài sản phụ thuộc vào mức độ đóng góp của nó vào giá trị tổng thể.

Giá trị của tài sản được xác định bằng tổng chi phí của tất cả các bộ phận cấu thành.

Giá trị của tài sản luôn bằng tổng giá trị của các tài sản tương tự cộng lại.

Giá trị của tài sản giảm dần theo thời gian do hao mòn và lỗi thời.

Nguyên tắc đóng góp (hay còn gọi là nguyên tắc gia tăng năng suất) nói rằng giá trị của một bộ phận hoặc yếu tố của tài sản phụ thuộc vào mức độ đóng góp của nó vào giá trị tổng thể của toàn bộ tài sản.

20 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 06

Câu 20: Trong thẩm định giá máy móc thiết bị, phương pháp 'giá trị thanh lý' được sử dụng khi nào?

Khi máy móc thiết bị còn mới và hoạt động tốt.

Khi mục đích thẩm định giá là để thanh lý tài sản trong thời gian ngắn.

Khi cần xác định giá trị thị trường của máy móc thiết bị.

Khi áp dụng phương pháp chi phí để thẩm định giá.

Giá trị thanh lý là giá trị tài sản khi nó phải được bán nhanh chóng, thường trong điều kiện không bình thường như thanh lý phá sản. Phương pháp này được áp dụng khi mục đích thẩm định giá là để thanh lý tài sản.

21 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 06

Câu 21: Một bất động sản có vị trí tại ngã tư đường lớn, giao thông ồn ào. Yếu tố 'vị trí' này có thể gây ra loại hao mòn nào?

Hao mòn vật lý do ảnh hưởng của giao thông.

Hao mòn chức năng do thiết kế bất hợp lý.

Hao mòn kinh tế do yếu tố môi trường xung quanh.

Không gây ra hao mòn, mà làm tăng giá trị thương mại.

Hao mòn kinh tế phát sinh từ các yếu tố bên ngoài tài sản, như thay đổi thị trường, quy định pháp luật, hoặc các yếu tố môi trường xung quanh. Vị trí ồn ào, giao thông không thuận tiện là yếu tố kinh tế bên ngoài gây hao mòn.

22 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 06

Câu 22: Trong phương pháp so sánh, khi lựa chọn các bất động sản so sánh, tiêu chí nào quan trọng nhất?

Mức độ tương đồng về các đặc điểm chính với bất động sản mục tiêu.

Số lượng bất động sản so sánh càng nhiều càng tốt.

Giá giao dịch của bất động sản so sánh phải càng gần với giá dự kiến.

Bất động sản so sánh phải được bán trong thời gian gần nhất.

Tính tương đồng cao về các đặc điểm chính (vị trí, quy mô, chất lượng, thời gian giao dịch...) giữa tài sản so sánh và tài sản mục tiêu là yếu tố quan trọng nhất để đảm bảo độ tin cậy của phương pháp so sánh.

23 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 06

Câu 23: Khi thẩm định giá một dự án bất động sản đang trong giai đoạn phát triển, phương pháp thẩm định giá nào thường được sử dụng?

Phương pháp so sánh trực tiếp.

Phương pháp thặng dư (phương pháp giá trị còn lại).

Phương pháp vốn hóa thu nhập trực tiếp.

Phương pháp chi phí tái tạo.

Phương pháp thặng dư (hay còn gọi là phương pháp giá trị còn lại) đặc biệt phù hợp để thẩm định giá đất hoặc dự án đang phát triển. Nó dựa trên giá trị phát triển tiềm năng của dự án.

24 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 06

Câu 24: Trong thẩm định giá, 'giá trị đặc biệt' (special value) khác với 'giá trị thị trường' như thế nào?

Giá trị đặc biệt luôn thấp hơn giá trị thị trường.

Giá trị đặc biệt chỉ áp dụng cho tài sản độc đáo, không có trên thị trường.

Giá trị đặc biệt là giá trị đã được chiết khấu do yếu tố đặc biệt của tài sản.

Giá trị đặc biệt phản ánh lợi ích gia tăng cho một người mua cụ thể, vượt trên giá trị thị trường phổ biến.

Giá trị đặc biệt phản ánh giá trị tăng thêm mà tài sản có thể mang lại cho một người mua cụ thể do những lợi ích đặc biệt mà tài sản đó mang lại cho người mua đó (ví dụ, vị trí liền kề với tài sản người mua đã sở hữu). Giá trị thị trường là giá trị phổ biến trên thị trường mở.

25 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 06

Câu 25: Khi sử dụng phương pháp chi phí, chi phí nào sau đây KHÔNG được tính vào chi phí xây dựng trực tiếp?

Chi phí vật liệu xây dựng.

Chi phí lãi vay trong quá trình xây dựng.

Chi phí nhân công xây dựng.

Chi phí thuê thiết bị thi công.

Chi phí xây dựng trực tiếp bao gồm chi phí vật liệu, nhân công và thiết bị trực tiếp liên quan đến việc xây dựng. Chi phí lãi vay trong quá trình xây dựng là chi phí tài chính, được coi là chi phí gián tiếp hoặc chi phí phát triển dự án.

26 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 06

Câu 26: Trong phân tích độ nhạy (sensitivity analysis) trong thẩm định giá, mục đích chính là gì?

Xác định giá trị trung bình của tài sản bằng cách sử dụng nhiều phương pháp khác nhau.

Kiểm tra tính chính xác của dữ liệu đầu vào và loại bỏ dữ liệu sai lệch.

Đánh giá mức độ ảnh hưởng của sự thay đổi các yếu tố đầu vào đến kết quả thẩm định giá.

Dự báo xu hướng giá thị trường trong tương lai.

Phân tích độ nhạy giúp đánh giá mức độ ảnh hưởng của sự thay đổi của các yếu tố đầu vào (ví dụ, tỷ suất vốn hóa, tỷ lệ chiết khấu) đến kết quả thẩm định giá. Nó giúp xác định các yếu tố quan trọng nhất và rủi ro tiềm ẩn.

27 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 06

Câu 27: Khi thẩm định giá trị quyền thuê bất động sản, yếu tố nào sau đây quan trọng nhất?

Thời hạn thuê còn lại của hợp đồng.

Giá thuê hiện tại so với giá thuê thị trường.

Mục đích sử dụng bất động sản thuê.

Uy tín của bên cho thuê và bên thuê.

Thời hạn thuê còn lại là yếu tố quyết định giá trị quyền thuê. Thời gian thuê càng dài, quyền thuê càng có giá trị, vì người thuê còn được hưởng lợi ích trong thời gian dài hơn.

28 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 06

Câu 28: Trong phương pháp chiết khấu dòng tiền, giá trị cuối kỳ (terminal value) thường được tính toán để phản ánh điều gì?

Giá trị thanh lý của tài sản vào cuối giai đoạn dự báo.

Giá trị hao mòn lũy kế của tài sản trong giai đoạn dự báo.

Giá trị chi phí thay thế của tài sản vào cuối giai đoạn dự báo.

Giá trị của tất cả các dòng tiền của tài sản sau giai đoạn dự báo chi tiết.

Giá trị cuối kỳ (hay giá trị tàn dư) ước tính giá trị của tài sản vào cuối giai đoạn dự báo dòng tiền chi tiết. Nó thường phản ánh giá trị của tất cả các dòng tiền sau giai đoạn dự báo (thường giả định dòng tiền tăng trưởng ổn định hoặc không tăng trưởng).

29 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 06

Câu 29: Một bất động sản có thu nhập ròng hàng năm ổn định là 500 triệu đồng. Tỷ suất vốn hóa phù hợp cho loại bất động sản này trên thị trường là 10%. Giá trị bất động sản theo phương pháp vốn hóa trực tiếp là bao nhiêu?

50 tỷ đồng

500 triệu đồng

5 tỷ đồng

Không tính được với thông tin trên

Giá trị = Thu nhập ròng / Tỷ suất vốn hóa = 500 triệu / 10% = 5 tỷ đồng.

30 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 06

Câu 30: Thẩm định viên cần tuân thủ 'Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam'. Mục đích chính của việc ban hành các tiêu chuẩn này là gì?

Tăng cường sự cạnh tranh giữa các doanh nghiệp thẩm định giá.

Đảm bảo tính chuyên nghiệp, khách quan, minh bạch và thống nhất trong hoạt động thẩm định giá.

Quy định mức phí dịch vụ thẩm định giá tối thiểu và tối đa.

Giảm thiểu rủi ro pháp lý cho thẩm định viên.

Xem kết quả

Bạn ơi!!! Để xem được kết quả
bạn vui lòng làm nhiệm vụ nhỏ xíu này nha

Nhận kết quả

Xảy ra lỗi

Bước 1: Vào google.com rồi gõ từ khóa:
Copy nhanh thanh-tim-kiem

Bước 2: Trong kết quả tìm kiếm Google, hãy tìm website giống hình bên dưới

Nếu trang 1 không có hãy tìm ở trang 2, 3, 4... nhé trang-google

Bước 3:

Cuộn xuống cuối bài viết rồi bấm vào nút GIỐNG HÌNH DƯỚI và chờ 1 lát để lấy mã:

luot-xem

Nếu tìm không thấy mã bạn có thể Đổi nhiệm vụ để lấy mã khác.

Tiêu chuẩn thẩm định giá được ban hành để đảm bảo tính chuyên nghiệp, minh bạch, khách quan và thống nhất trong hoạt động thẩm định giá, bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan và nâng cao chất lượng dịch vụ thẩm định giá.

Bạn đã sẵn sàng chưa? 45 phút làm bài bắt đầu!!!

Bạn đã hết giờ làm bài! Xem kết quả các câu hỏi đã làm nhé!!!

Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá - Đề 07

1 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 07

Câu 1: Nguyên tắc cơ bản trong thẩm định giá bất động sản, 'Giá trị của một tài sản có xu hướng bị ảnh hưởng bởi giá của các tài sản tương tự có sẵn trên thị trường,' được gọi là nguyên tắc nào?

Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất và tốt nhất

Nguyên tắc thay thế

Nguyên tắc cung và cầu

Nguyên tắc dự kiến

Nguyên tắc này mô tả sự ảnh hưởng của các tài sản tương tự trên thị trường đến giá trị của tài sản thẩm định, đây chính là nguyên tắc thay thế.

2 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 07

Câu 2: Một nhà đầu tư bất động sản đang xem xét mua một tòa nhà văn phòng. Để xác định giá trị hợp lý, họ nên ưu tiên xem xét yếu tố nào sau đây theo nguyên tắc dự kiến?

Thu nhập ròng từ việc cho thuê văn phòng trong tương lai

Chi phí xây dựng ban đầu của tòa nhà

Giá bán của các tòa nhà văn phòng tương tự đã giao dịch trong quá khứ

Giá trị sổ sách kế toán của tòa nhà

Nguyên tắc dự kiến nhấn mạnh vào lợi ích tương lai. Trong trường hợp này, lợi nhuận từ cho thuê văn phòng là yếu tố dự kiến quan trọng nhất.

3 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 07

Câu 3: Trong phương pháp so sánh trực tiếp, khi điều chỉnh giá của bất động sản so sánh để phù hợp với bất động sản mục tiêu, bạn sẽ điều chỉnh như thế nào nếu bất động sản so sánh có vị trí kém thuận lợi hơn?

Giảm giá của bất động sản so sánh

Không cần điều chỉnh vì vị trí không quan trọng

Tăng giá của bất động sản so sánh

Điều chỉnh tùy thuộc vào cảm tính của thẩm định viên

Bất động sản so sánh kém thuận lợi hơn về vị trí thì giá của nó cần được điều chỉnh tăng lên để tương đương với bất động sản mục tiêu.

4 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 07

Câu 4: Phương pháp chi phí thẩm định giá thường được sử dụng hiệu quả nhất cho loại tài sản nào sau đây?

Căn hộ chung cư

Đất nông nghiệp

Xe ô tô đã qua sử dụng

Nhà máy điện

Phương pháp chi phí phù hợp nhất với các tài sản ít khi mua bán trên thị trường và có tính chuyên biệt cao, như nhà máy điện.

5 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 07

Câu 5: Một thẩm định viên đang sử dụng phương pháp vốn hóa thu nhập để định giá một tòa nhà cho thuê văn phòng. Yếu tố nào sau đây có tác động lớn nhất đến giá trị thẩm định?

Chi phí quản lý tòa nhà

Tỷ suất vốn hóa (Capitalization Rate)

Diện tích sàn cho thuê của tòa nhà

Tuổi đời của tòa nhà

Trong phương pháp vốn hóa thu nhập, tỷ suất vốn hóa (Cap Rate) có vai trò quyết định trong việc chuyển đổi thu nhập ròng thành giá trị tài sản. Tỷ suất vốn hóa càng thấp, giá trị tài sản càng cao.

6 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 07

Câu 6: Trong kỹ thuật dòng tiền chiết khấu (DCF), yếu tố nào sau đây phản ánh rủi ro đầu tư vào tài sản thẩm định?

Tỷ lệ tăng trưởng thu nhập dự kiến

Thời gian dự báo dòng tiền

Lãi suất chiết khấu (Discount Rate)

Giá trị thanh lý ước tính

Lãi suất chiết khấu trong DCF thể hiện tỷ suất sinh lời kỳ vọng của nhà đầu tư, đồng thời phản ánh mức độ rủi ro của dòng tiền trong tương lai. Rủi ro càng cao, lãi suất chiết khấu càng lớn.

7 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 07

Câu 7: 'Sử dụng hiệu quả nhất và tốt nhất' (Highest and Best Use) là nguyên tắc quan trọng trong thẩm định giá. Đối với một khu đất trống ở khu vực thương mại, 'sử dụng hiệu quả nhất và tốt nhất' thường được xác định dựa trên yếu tố nào?

Mục đích sử dụng mang lại giá trị cao nhất về mặt tài chính

Mục đích sử dụng hiện tại của các khu đất lân cận

Mục đích sử dụng được chính quyền địa phương khuyến khích

Mục đích sử dụng dễ dàng nhất để thực hiện

Đối với đất thương mại, 'sử dụng hiệu quả nhất và tốt nhất' thường là mục đích sử dụng mang lại lợi nhuận cao nhất, phù hợp với quy định pháp luật và khả thi về mặt vật lý, tài chính.

8 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 07

Câu 8: Hao mòn chức năng (Functional obsolescence) trong thẩm định giá bất động sản đề cập đến loại giảm giá trị nào?

Sự xuống cấp vật lý do thời gian và sử dụng

Sự lỗi thời về thiết kế hoặc công năng sử dụng

Ảnh hưởng tiêu cực từ môi trường xung quanh

Thay đổi quy định pháp luật

Hao mòn chức năng là sự giảm giá trị do những bất cập hoặc lỗi thời về thiết kế, công năng sử dụng của tài sản so với tiêu chuẩn hiện đại.

9 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 07

Câu 9: Trong thẩm định giá máy móc thiết bị, phương pháp chi phí thường xem xét đến loại chi phí nào sau đây?

Chi phí vận hành và bảo trì máy móc

Chi phí marketing và bán hàng

Chi phí thay thế (Replacement cost)

Chi phí khấu hao lũy kế

Phương pháp chi phí tập trung vào chi phí để tạo ra một tài sản tương tự, bao gồm chi phí thay thế (cost of replacement) hoặc chi phí tái tạo (cost of reproduction).

10 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 07

Câu 10: Giá trị thị trường (Market Value) trong thẩm định giá được định nghĩa là gì?

Giá mà người bán mong muốn nhận được

Giá mà người mua sẵn sàng trả

Giá trị sử dụng của tài sản đối với người chủ sở hữu

Mức giá ước tính giao dịch trên thị trường mở tại thời điểm thẩm định

Giá trị thị trường là mức giá ước tính mà tài sản có thể được giao dịch trên thị trường mở, giữa bên mua sẵn sàng mua và bên bán sẵn sàng bán, trong điều kiện khách quan và đầy đủ thông tin.

11 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 07

Câu 11: Nguyên tắc 'thay đổi' (Principle of Change) trong thẩm định giá bất động sản nhấn mạnh điều gì?

Giá trị bất động sản luôn tăng theo thời gian

Giá trị bất động sản chịu sự tác động và thay đổi liên tục

Giá trị bất động sản ổn định trong ngắn hạn

Giá trị bất động sản chỉ thay đổi khi có sự can thiệp của chính phủ

Nguyên tắc thay đổi chỉ ra rằng giá trị bất động sản không tĩnh tại mà luôn biến động theo thời gian do tác động của nhiều yếu tố kinh tế, xã hội, môi trường.

12 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 07

Câu 12: Trong phương pháp thặng dư (Development Approach), yếu tố nào sau đây được trừ đi từ tổng doanh thu phát triển dự kiến để tính giá trị đất?

Thuế bất động sản hàng năm

Chi phí quản lý dự án

Tổng chi phí phát triển và lợi nhuận của nhà phát triển

Giá trị hiện tại của dòng tiền thuần

Trong phương pháp thặng dư, giá trị đất được tính bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển dự kiến trừ đi tổng chi phí phát triển và lợi nhuận của nhà phát triển.

13 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 07

Câu 13: Khi thẩm định giá một khách sạn đang hoạt động, phương pháp thẩm định giá nào sau đây thường được coi là phù hợp nhất?

Phương pháp so sánh trực tiếp

Phương pháp chi phí

Phương pháp thặng dư

Phương pháp vốn hóa thu nhập hoặc kỹ thuật dòng tiền chiết khấu

Đối với khách sạn đang hoạt động và tạo ra thu nhập, phương pháp vốn hóa thu nhập hoặc kỹ thuật dòng tiền chiết khấu (DCF) là phù hợp nhất vì chúng dựa trên khả năng sinh lời của tài sản.

14 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 07

Câu 14: Để thẩm định giá quyền sử dụng đất có thời hạn, phương pháp nào sau đây thường được sử dụng để chiết khấu dòng tiền?

Phương pháp vốn hóa trực tiếp

Kỹ thuật dòng tiền chiết khấu (DCF)

Phương pháp chi phí

Phương pháp so sánh trực tiếp

Kỹ thuật dòng tiền chiết khấu (DCF) là phương pháp chính để thẩm định giá quyền sử dụng đất có thời hạn, bằng cách chiết khấu các dòng tiền thu nhập dự kiến trong tương lai về giá trị hiện tại.

15 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 07

Câu 15: Trong thẩm định giá, 'giá trị đặc biệt' (Special Value) khác với 'giá trị thị trường' (Market Value) ở điểm nào?

Giá trị đặc biệt phản ánh lợi ích chủ quan cho một đối tượng cụ thể, còn giá trị thị trường là khách quan

Giá trị đặc biệt luôn thấp hơn giá trị thị trường

Giá trị đặc biệt chỉ áp dụng cho tài sản cá nhân, không áp dụng cho tài sản doanh nghiệp

Giá trị đặc biệt và giá trị thị trường là hai khái niệm đồng nhất

Giá trị đặc biệt là giá trị gia tăng do các yếu tố chủ quan hoặc lợi ích đặc biệt mà tài sản mang lại cho một đối tượng cụ thể, vượt ra ngoài giá trị thị trường thông thường.

16 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 07

Câu 16: Nguyên tắc 'cân bằng' (Principle of Balance) trong thẩm định giá bất động sản đề cập đến sự cân đối giữa các yếu tố nào để đạt giá trị tối đa?

Cung và cầu trên thị trường

Lợi ích và chi phí đầu tư

Các yếu tố sản xuất như đất đai, lao động, vốn và quản lý

Yếu tố pháp lý và yếu tố kinh tế

Nguyên tắc cân bằng nhấn mạnh sự cân đối giữa các yếu tố sản xuất (đất đai, lao động, vốn, quản lý) để đạt được năng suất và giá trị tối đa cho bất động sản.

17 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 07

Câu 17: Điều chỉnh 'thời điểm thị trường' trong phương pháp so sánh trực tiếp nhằm mục đích gì?

Điều chỉnh sự khác biệt về vị trí

Phản ánh sự thay đổi giá cả theo thời gian

Điều chỉnh sự khác biệt về đặc điểm pháp lý

Loại bỏ yếu tố chủ quan của thẩm định viên

Điều chỉnh thời điểm thị trường được thực hiện để phản ánh sự thay đổi giá cả bất động sản giữa thời điểm giao dịch của tài sản so sánh và thời điểm thẩm định giá.

18 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 07

Câu 18: Trong phương pháp chi phí, 'chi phí tái tạo' (Reproduction cost) khác với 'chi phí thay thế' (Replacement cost) như thế nào?

Chi phí tái tạo luôn cao hơn chi phí thay thế

Chi phí tái tạo tính cả chi phí đất, chi phí thay thế không tính

Chi phí tái tạo dễ xác định hơn chi phí thay thế

Chi phí tái tạo tạo ra bản sao chính xác, chi phí thay thế tạo ra tài sản có công năng tương đương

Chi phí tái tạo là chi phí để tạo ra một bản sao chính xác của tài sản thẩm định, trong khi chi phí thay thế là chi phí để xây dựng một tài sản có công năng tương đương nhưng có thể sử dụng vật liệu và thiết kế hiện đại hơn.

19 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 07

Câu 19: Khi thẩm định giá một bất động sản đang chịu sự điều chỉnh của quy hoạch sử dụng đất trong tương lai, thẩm định viên cần đặc biệt chú ý đến nguyên tắc nào?

Nguyên tắc dự kiến

Nguyên tắc thay thế

Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất và tốt nhất

Nguyên tắc cân bằng

Khi quy hoạch sử dụng đất có thể ảnh hưởng đến mục đích sử dụng và giá trị tương lai của bất động sản, nguyên tắc dự kiến trở nên đặc biệt quan trọng.

20 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 07

Câu 20: Yếu tố nào sau đây không phải là một dạng hao mòn chính khi thẩm định giá bất động sản?

Hao mòn vật lý (Physical deterioration)

Hao mòn chức năng (Functional obsolescence)

Hao mòn đạo đức (Moral obsolescence)

Hao mòn do yếu tố bên ngoài (External obsolescence)

Hao mòn đạo đức (Moral obsolescence) không phải là một khái niệm chính thống trong thẩm định giá bất động sản. Các dạng hao mòn chính bao gồm hao mòn vật lý, hao mòn chức năng và hao mòn do yếu tố bên ngoài.

21 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 07

Câu 21: Trong phương pháp so sánh trực tiếp, khi lựa chọn các bất động sản so sánh, tiêu chí quan trọng nhất cần ưu tiên là gì?

Giá giao dịch đã được công chứng

Tính tương đồng cao về đặc điểm với tài sản thẩm định

Dữ liệu giao dịch gần thời điểm thẩm định nhất

Bất động sản được rao bán bởi các công ty uy tín

Tính tương đồng cao về các đặc điểm quan trọng ảnh hưởng đến giá trị là tiêu chí quan trọng nhất để đảm bảo sự so sánh chính xác và đáng tin cậy.

22 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 07

Câu 22: Một nhà máy sản xuất đã hoạt động 20 năm, công nghệ lạc hậu. Khi thẩm định giá, loại hao mòn nào sẽ có tác động lớn nhất đến giá trị?

Hao mòn vật lý

Hao mòn do yếu tố bên ngoài

Hao mòn chức năng

Tất cả các loại hao mòn đều có tác động như nhau

Với nhà máy công nghệ lạc hậu, hao mòn chức năng do công nghệ lỗi thời sẽ có tác động lớn nhất đến giá trị, làm giảm khả năng cạnh tranh và hiệu quả hoạt động.

23 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 07

Câu 23: Khi thẩm định giá một trang trại nông nghiệp, yếu tố nào sau đây thuộc về 'yếu tố bên ngoài' có thể ảnh hưởng đến giá trị?

Chất lượng đất đai của trang trại

Hệ thống tưới tiêu của trang trại

Năng suất cây trồng hàng năm

Việc xây dựng đường cao tốc mới gần khu vực trang trại

Yếu tố bên ngoài là những yếu tố nằm ngoài bản thân tài sản nhưng tác động đến giá trị của nó. Việc xây dựng đường cao tốc gần trang trại là một yếu tố bên ngoài.

24 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 07

Câu 24: Trong phương pháp vốn hóa thu nhập trực tiếp, công thức tính giá trị bất động sản là gì?

Giá trị = Thu nhập ròng x Tỷ suất vốn hóa

Giá trị = Thu nhập ròng / Tỷ suất vốn hóa

Giá trị = Thu nhập ròng + Tỷ suất vốn hóa

Giá trị = Thu nhập ròng - Tỷ suất vốn hóa

Công thức cơ bản của phương pháp vốn hóa thu nhập trực tiếp là: Giá trị = Thu nhập ròng / Tỷ suất vốn hóa.

25 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 07

Câu 25: Tỷ suất vốn hóa (Capitalization Rate) trong thẩm định giá bất động sản thể hiện điều gì?

Tỷ lệ tăng trưởng giá trị bất động sản dự kiến

Chi phí hoạt động hàng năm của bất động sản

Tỷ lệ lợi nhuận ròng kỳ vọng trên giá trị bất động sản

Mức độ rủi ro của thị trường bất động sản

Tỷ suất vốn hóa thể hiện tỷ lệ lợi nhuận ròng hàng năm mà nhà đầu tư kỳ vọng trên tổng giá trị đầu tư vào bất động sản.

26 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 07

Câu 26: Khi thẩm định giá một tài sản đặc biệt như di tích lịch sử, phương pháp thẩm định giá nào cần được cân nhắc sử dụng bổ sung để phản ánh giá trị văn hóa, lịch sử?

Phương pháp so sánh trực tiếp

Phương pháp chi phí

Phương pháp vốn hóa thu nhập

Phương pháp định tính hoặc phương pháp thẩm định giá đặc biệt

Đối với di tích lịch sử, ngoài các phương pháp định lượng, cần sử dụng phương pháp định tính hoặc phương pháp đặc biệt để đánh giá và phản ánh giá trị văn hóa, lịch sử không thể đo lường bằng tiền.

27 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 07

Câu 27: Trong báo cáo thẩm định giá, thẩm định viên cần nêu rõ 'cơ sở giá trị' nào đã được sử dụng. 'Cơ sở giá trị' cho biết điều gì?

Loại giá trị được xác định trong quá trình thẩm định (ví dụ: giá trị thị trường)

Phương pháp thẩm định giá đã sử dụng

Thời điểm thẩm định giá

Mục đích sử dụng báo cáo thẩm định giá

Cơ sở giá trị xác định loại giá trị (ví dụ: giá trị thị trường, giá trị phi thị trường) mà thẩm định viên hướng đến trong quá trình thẩm định.

28 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 07

Câu 28: Một khu công nghiệp có hệ thống hạ tầng đồng bộ và dịch vụ hỗ trợ tốt sẽ có giá trị cao hơn so với khu công nghiệp tương tự nhưng thiếu hạ tầng. Nguyên tắc thẩm định giá nào giải thích cho điều này?

Nguyên tắc thay thế

Nguyên tắc đóng góp (Contribution)

Nguyên tắc cân bằng

Nguyên tắc dự kiến

Nguyên tắc đóng góp (Contribution) giải thích rằng giá trị của một bộ phận tài sản phụ thuộc vào sự đóng góp của nó vào giá trị tổng thể của toàn bộ tài sản. Hạ tầng tốt đóng góp vào giá trị khu công nghiệp.

29 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 07

Câu 29: Khi thẩm định giá một dự án bất động sản đang trong giai đoạn phát triển, phương pháp thẩm định giá nào thường được sử dụng để xác định giá trị hiện tại của dự án dựa trên dòng tiền dự kiến trong tương lai?

Phương pháp so sánh trực tiếp

Phương pháp chi phí

Kỹ thuật dòng tiền chiết khấu (DCF)

Phương pháp vốn hóa thu nhập trực tiếp

Đối với dự án phát triển, kỹ thuật dòng tiền chiết khấu (DCF) là phương pháp phù hợp để chiết khấu dòng tiền dự kiến từ dự án về giá trị hiện tại, phản ánh giá trị đầu tư.

30 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 07

Câu 30: 'Giá trị thanh lý' (Liquidation Value) thường được sử dụng trong trường hợp nào?

Khi tài sản cần được bán nhanh chóng, ví dụ trong trường hợp phá sản

Khi tài sản được mua bán trên thị trường tự do và cạnh tranh

Khi tài sản là bất động sản có thu nhập ổn định

Khi tài sản là máy móc thiết bị mới và hiện đại

Xem kết quả

Bạn ơi!!! Để xem được kết quả
bạn vui lòng làm nhiệm vụ nhỏ xíu này nha

Nhận kết quả

Xảy ra lỗi

Bước 1: Vào google.com rồi gõ từ khóa:
Copy nhanh thanh-tim-kiem

Bước 2: Trong kết quả tìm kiếm Google, hãy tìm website giống hình bên dưới

Nếu trang 1 không có hãy tìm ở trang 2, 3, 4... nhé trang-google

Bước 3:

Cuộn xuống cuối bài viết rồi bấm vào nút GIỐNG HÌNH DƯỚI và chờ 1 lát để lấy mã:

luot-xem

Nếu tìm không thấy mã bạn có thể Đổi nhiệm vụ để lấy mã khác.

Giá trị thanh lý được sử dụng khi tài sản cần được bán nhanh chóng, thường trong tình huống doanh nghiệp phá sản hoặc cần thu hồi vốn gấp, dẫn đến giá bán có thể thấp hơn giá trị thị trường.

Bạn đã sẵn sàng chưa? 45 phút làm bài bắt đầu!!!

Bạn đã hết giờ làm bài! Xem kết quả các câu hỏi đã làm nhé!!!

Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá - Đề 08

1 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 08

Câu 1: Giá trị thị trường của một bất động sản được định nghĩa chính xác nhất là mức giá ước tính mà tài sản đó có thể được giao dịch trên thị trường mở vào thời điểm thẩm định, nếu đáp ứng đủ các điều kiện nào sau đây, *ngoại trừ*:

Người mua và người bán đều có động cơ hợp lý để giao dịch.

Cả người mua và người bán đều hành động một cách độc lập và am hiểu về thị trường.

Tài sản được rao bán công khai trên thị trường trong một khoảng thời gian hợp lý.

Giao dịch được thực hiện giữa các bên liên kết, ví dụ công ty mẹ và công ty con.

Câu hỏi này kiểm tra sự hiểu biết về định nghĩa 'Giá trị thị trường', đặc biệt tập trung vào các điều kiện cần thiết để một giao dịch được coi là phản ánh giá trị thị trường. Phương án nhiễu tập trung vào các yếu tố có thể làm sai lệch giá trị thị trường.

2 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 08

Câu 2: Nguyên tắc *thay thế* trong thẩm định giá bất động sản phát biểu rằng giá trị của một tài sản có xu hướng bị chi phối bởi giá của:

Chi phí tạo ra một tài sản tương tự.

Một tài sản tương tự khác có cùng công năng và tiện ích trên thị trường.

Giá trị sổ sách kế toán của tài sản tương tự.

Giá trị ước tính của tài sản trong quá khứ.

Câu hỏi này kiểm tra kiến thức về một trong những nguyên tắc cơ bản của thẩm định giá - nguyên tắc thay thế. Nó tập trung vào việc người mua sẽ không trả nhiều hơn cho một tài sản so với việc mua một tài sản tương tự khác.

3 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 08

Câu 3: Phương pháp so sánh trực tiếp (so sánh thị trường) trong thẩm định giá bất động sản dựa trên cơ sở nào là chính?

Phân tích giá giao dịch của các bất động sản tương tự đã bán gần đây.

Ước tính chi phí tái tạo hoặc thay thế bất động sản.

Dự báo dòng tiền thu nhập từ bất động sản trong tương lai.

Tính toán giá trị còn lại của đất sau khi trừ đi chi phí xây dựng.

Câu hỏi này tập trung vào phương pháp so sánh, một phương pháp thẩm định giá phổ biến. Nó kiểm tra sự hiểu biết về nguyên tắc hoạt động cốt lõi của phương pháp này.

4 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 08

Câu 4: Phương pháp chi phí thường được sử dụng hiệu quả nhất để thẩm định giá loại tài sản nào sau đây?

Đất đai ở khu vực trung tâm thành phố.

Nhà ở đã qua sử dụng có nhiều giao dịch mua bán.

Công trình xây dựng đặc biệt, ít có giao dịch thị trường.

Cổ phiếu của các công ty niêm yết trên sàn chứng khoán.

Câu hỏi này kiểm tra sự hiểu biết về ứng dụng phù hợp của phương pháp chi phí. Phương pháp này thường phù hợp nhất với các tài sản ít giao dịch trên thị trường hoặc các tài sản đặc biệt.

5 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 08

Câu 5: Trong phương pháp thu nhập để thẩm định giá bất động sản, yếu tố nào sau đây là *quan trọng nhất* để xác định giá trị?

Chi phí xây dựng ban đầu của bất động sản.

Thu nhập ròng hàng năm mà bất động sản tạo ra.

Vị trí địa lý của bất động sản.

Diện tích khuôn viên đất của bất động sản.

Câu hỏi này tập trung vào phương pháp thu nhập và yếu tố cốt lõi quyết định giá trị theo phương pháp này. Đó chính là khả năng tạo ra thu nhập của tài sản.

6 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 08

Câu 6: Nguyên tắc *sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất* trong thẩm định giá bất động sản nhằm xác định:

Giá trị cao nhất mà tài sản có thể đạt được trong quá khứ.

Giá trị trung bình của các tài sản tương tự trong khu vực.

Mục đích sử dụng hợp lý, khả thi về mặt pháp lý, tài chính và mang lại giá trị cao nhất cho tài sản.

Mục đích sử dụng hiện tại của tài sản, không cần xem xét các khả năng khác.

Câu hỏi này kiểm tra sự hiểu biết về nguyên tắc 'sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất' (Highest and Best Use), một nguyên tắc quan trọng trong thẩm định giá, đặc biệt là bất động sản.

7 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 08

Câu 7: Một khu đất trống có tiềm năng phát triển thành khu dân cư hoặc trung tâm thương mại. Theo nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất, mục đích sử dụng nào sẽ được ưu tiên xem xét để thẩm định giá?

Mục đích sử dụng mang lại giá trị hiện tại ròng (NPV) cao nhất sau khi phân tích chi phí và lợi ích.

Mục đích sử dụng phù hợp với quy hoạch hiện tại của địa phương.

Mục đích sử dụng dễ thực hiện nhất và ít rủi ro nhất.

Mục đích sử dụng được nhiều người dân địa phương ủng hộ nhất.

Câu hỏi này yêu cầu áp dụng nguyên tắc 'sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất' vào một tình huống cụ thể. Cần phân tích các phương án sử dụng tiềm năng và chọn phương án mang lại giá trị cao nhất.

8 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 08

Câu 8: Hao mòn *chức năng* của một tòa nhà văn phòng có thể phát sinh do yếu tố nào sau đây?

Ảnh hưởng của ô nhiễm môi trường xung quanh.

Sự xuống cấp vật lý do thời gian và sử dụng.

Thay đổi quy định pháp luật về xây dựng.

Thiết kế tòa nhà trở nên lỗi thời so với tiêu chuẩn hiện tại.

Câu hỏi này kiểm tra kiến thức về các loại hao mòn trong thẩm định giá, cụ thể là hao mòn chức năng. Cần hiểu rõ nguyên nhân gây ra loại hao mòn này.

9 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 08

Câu 9: Hao mòn *bên ngoài* (kinh tế) của một bất động sản có thể do nguyên nhân nào sau đây gây ra?

Chất lượng xây dựng kém dẫn đến xuống cấp nhanh chóng.

Khu vực lân cận bị suy thoái kinh tế hoặc ô nhiễm môi trường.

Công năng sử dụng không còn phù hợp với nhu cầu thị trường.

Tuổi đời của công trình đã quá cao.

Câu hỏi này tập trung vào hao mòn bên ngoài, một loại hao mòn do các yếu tố bên ngoài tài sản gây ra. Cần phân biệt nó với các loại hao mòn khác.

10 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 08

Câu 10: Khi so sánh một bất động sản mục tiêu thẩm định với một bất động sản tương tự đã bán gần đây, nếu bất động sản so sánh có vị trí *kém thuận lợi hơn*, thẩm định viên cần điều chỉnh giá như thế nào?

Điều chỉnh tăng giá của bất động sản so sánh.

Điều chỉnh giảm giá của bất động sản so sánh.

Không cần điều chỉnh vì vị trí không ảnh hưởng đến giá trị.

Điều chỉnh giá của cả bất động sản so sánh và bất động sản mục tiêu.

Câu hỏi này kiểm tra kỹ năng điều chỉnh giá trong phương pháp so sánh. Cần hiểu rõ khi nào cần điều chỉnh tăng hoặc giảm giá của tài sản so sánh để phù hợp với tài sản mục tiêu.

11 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 08

Câu 11: Một căn hộ chung cư có diện tích nhỏ hơn so với căn hộ so sánh đã bán gần đây. Để thực hiện điều chỉnh về quy mô, thẩm định viên nên:

Tăng giá của căn hộ so sánh.

Giảm giá của căn hộ so sánh.

Không điều chỉnh vì diện tích không phải yếu tố quan trọng.

Điều chỉnh giá theo tỷ lệ phần trăm diện tích chênh lệch.

Tương tự câu 10, câu này tiếp tục kiểm tra kỹ năng điều chỉnh giá, lần này tập trung vào yếu tố diện tích. Cần xác định hướng điều chỉnh giá phù hợp.

12 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 08

Câu 12: Thị trường bất động sản đang có xu hướng tăng giá trong khoảng thời gian từ khi bất động sản so sánh được giao dịch đến thời điểm thẩm định. Thẩm định viên cần điều chỉnh yếu tố nào trong quá trình so sánh?

Điều chỉnh theo yếu tố thời gian (điều kiện thị trường).

Điều chỉnh theo yếu tố vị trí.

Điều chỉnh theo yếu tố chất lượng xây dựng.

Không cần điều chỉnh vì biến động thị trường là yếu tố khách quan.

Câu hỏi này tập trung vào điều chỉnh theo thời gian, một yếu tố quan trọng khi thị trường biến động. Cần hiểu rõ ảnh hưởng của biến động thị trường đến giá trị.

13 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 08

Câu 13: Giá trị *đầu tư* của một bất động sản khác với giá trị thị trường ở điểm nào?

Giá trị đầu tư luôn cao hơn giá trị thị trường.

Giá trị đầu tư luôn thấp hơn giá trị thị trường.

Giá trị đầu tư và giá trị thị trường luôn bằng nhau.

Giá trị đầu tư phản ánh lợi ích của *nhà đầu tư cụ thể*, trong khi giá trị thị trường mang tính *khách quan* hơn.

Câu hỏi này giới thiệu khái niệm 'Giá trị đầu tư' (Investment Value) và so sánh nó với giá trị thị trường. Cần phân biệt mục đích và đối tượng sử dụng của hai loại giá trị này.

14 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 08

Câu 14: Giá trị *thanh lý* của tài sản thường được sử dụng trong trường hợp nào sau đây?

Thẩm định giá cho mục đích thế chấp ngân hàng.

Thẩm định giá để mua bán tài sản thông thường trên thị trường.

Thẩm định giá khi doanh nghiệp phá sản hoặc cần bán nhanh tài sản.

Thẩm định giá để xác định giá trị tài sản ròng của doanh nghiệp.

Câu hỏi này giới thiệu khái niệm 'Giá trị thanh lý' (Liquidation Value) và ứng dụng của nó. Giá trị này thường được sử dụng khi cần bán tài sản nhanh chóng.

15 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 08

Câu 15: Mục đích thẩm định giá bất động sản để *thế chấp* ngân hàng thường tập trung vào loại giá trị nào?

Giá trị thị trường hoặc giá trị thị trường cưỡng chế (forced sale value).

Giá trị sử dụng đặc biệt đối với chủ sở hữu.

Giá trị đầu tư dài hạn của bất động sản.

Chi phí xây dựng lại bất động sản mới tương tự.

Câu hỏi này liên kết mục đích thẩm định giá (thế chấp) với loại giá trị phù hợp. Ngân hàng thường quan tâm đến giá trị thị trường hoặc giá trị thận trọng hơn.

16 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 08

Câu 16: Mục đích thẩm định giá bất động sản cho mục đích *bảo hiểm* thường quan tâm đến giá trị nào là chính?

Giá trị thị trường của bất động sản.

Chi phí tái tạo hoặc thay thế công trình xây dựng trên đất.

Giá trị đất đai tại thời điểm thẩm định.

Giá trị thanh lý nhanh của bất động sản.

Câu hỏi này tiếp tục liên kết mục đích thẩm định giá (bảo hiểm) với loại giá trị phù hợp. Công ty bảo hiểm thường quan tâm đến chi phí tái tạo hoặc thay thế tài sản.

17 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 08

Câu 17: Tỷ suất vốn hóa (capitalization rate) trong phương pháp thu nhập phản ánh điều gì?

Tỷ lệ tăng trưởng thu nhập kỳ vọng của bất động sản.

Chi phí hoạt động trung bình hàng năm của bất động sản.

Tỷ suất lợi nhuận yêu cầu của nhà đầu tư so với giá trị bất động sản.

Thời gian hoàn vốn đầu tư từ thu nhập của bất động sản.

Câu hỏi này kiểm tra sự hiểu biết về tỷ suất vốn hóa, một yếu tố quan trọng trong phương pháp thu nhập. Cần hiểu rõ ý nghĩa kinh tế của tỷ suất này.

18 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 08

Câu 18: Trong kỹ thuật chiết khấu dòng tiền (DCF), tỷ suất chiết khấu (discount rate) được sử dụng để:

Tính toán thu nhập ròng hàng năm của tài sản.

Xác định tỷ suất vốn hóa phù hợp.

Dự báo dòng tiền thu nhập trong tương lai.

Quy đổi giá trị các dòng tiền thu nhập tương lai về giá trị hiện tại.

Câu hỏi này kiểm tra kiến thức về tỷ suất chiết khấu trong phương pháp DCF. Cần hiểu rõ vai trò của tỷ suất này trong việc quy đổi dòng tiền tương lai về giá trị hiện tại.

19 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 08

Câu 19: Loại dòng tiền nào thường được sử dụng trong phân tích chiết khấu dòng tiền (DCF) để thẩm định giá bất động sản?

Dòng tiền gộp trước khi trừ chi phí hoạt động.

Dòng tiền ròng sau khi trừ chi phí hoạt động và thuế thu nhập.

Dòng tiền khấu hao tài sản hàng năm.

Dòng tiền từ việc bán tài sản sau khi kết thúc thời gian dự báo.

Câu hỏi này tập trung vào loại dòng tiền phù hợp cho phân tích DCF trong thẩm định giá bất động sản. Dòng tiền ròng sau thuế và trước nợ vay là phổ biến nhất.

20 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 08

Câu 20: Phân tích độ nhạy (sensitivity analysis) trong thẩm định giá được sử dụng để làm gì?

Xác định phương pháp thẩm định giá phù hợp nhất.

Tính toán tỷ suất vốn hóa hoặc tỷ suất chiết khấu.

Đánh giá mức độ ảnh hưởng của sự thay đổi các yếu tố đầu vào đến kết quả thẩm định giá.

Kiểm tra tính chính xác của dữ liệu đầu vào sử dụng trong thẩm định giá.

Câu hỏi này kiểm tra sự hiểu biết về phân tích độ nhạy, một công cụ quan trọng để đánh giá rủi ro và độ tin cậy của kết quả thẩm định.

21 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 08

Câu 21: Yếu tố nào sau đây *không phải* là một phần quan trọng của báo cáo thẩm định giá?

Mô tả chi tiết về tài sản thẩm định.

Phân tích thị trường và cơ sở thẩm định giá.

Kết quả thẩm định giá và các giả định sử dụng.

Thông tin cá nhân của chủ sở hữu tài sản (không liên quan đến giao dịch).

Câu hỏi này kiểm tra kiến thức về các thành phần chính của một báo cáo thẩm định giá chuyên nghiệp. Cần xác định yếu tố nào không liên quan trực tiếp đến kết quả và quá trình thẩm định.

22 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 08

Câu 22: Thẩm định viên cần tuân thủ nguyên tắc đạo đức nghề nghiệp nào sau đây?

Tối đa hóa giá trị thẩm định để làm hài lòng khách hàng.

Tính độc lập, khách quan và trung thực trong quá trình thẩm định.

Sử dụng mọi phương pháp để đạt được kết quả thẩm định nhanh nhất.

Ưu tiên lợi ích cá nhân hơn lợi ích của khách hàng.

Câu hỏi này nhấn mạnh khía cạnh đạo đức nghề nghiệp trong thẩm định giá. Cần lựa chọn nguyên tắc đạo đức cốt lõi mà thẩm định viên phải tuân thủ.

23 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 08

Câu 23: Nguồn dữ liệu nào sau đây là *đáng tin cậy nhất* để thu thập thông tin thị trường bất động sản cho mục đích thẩm định giá?

Các trang web rao vặt bất động sản miễn phí.

Ý kiến cá nhân của môi giới bất động sản.

Dữ liệu giao dịch thực tế đã được công chứng, chứng thực.

Thông tin từ các diễn đàn trực tuyến về bất động sản.

Câu hỏi này kiểm tra kiến thức về nguồn dữ liệu thị trường. Cần lựa chọn nguồn dữ liệu chính thống và có độ tin cậy cao trong lĩnh vực bất động sản.

24 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 08

Câu 24: Trong quy trình thẩm định giá, bước *tổng hợp và phân tích dữ liệu* bao gồm hoạt động nào?

Thu thập, kiểm tra và xử lý dữ liệu về tài sản và thị trường.

Lựa chọn phương pháp thẩm định giá phù hợp.

Áp dụng phương pháp thẩm định giá để tính toán giá trị.

Lập báo cáo thẩm định giá và gửi cho khách hàng.

Câu hỏi này tập trung vào một bước cụ thể trong quy trình thẩm định giá. Cần xác định hoạt động chính diễn ra trong bước tổng hợp và phân tích dữ liệu.

25 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 08

Câu 25: Quyền sở hữu tài sản bao gồm những quyền cơ bản nào?

Quyền sử dụng và quyền cho thuê.

Quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt.

Quyền mua bán và quyền thừa kế.

Quyền thế chấp và quyền bảo lãnh.

Câu hỏi này kiểm tra kiến thức pháp lý cơ bản về quyền sở hữu tài sản, một yếu tố quan trọng trong thẩm định giá.

26 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 08

Câu 26: Giá trị *khu đất* (site value) trong thẩm định giá bất động sản là gì?

Giá trị của toàn bộ bất động sản bao gồm cả đất và công trình trên đất.

Giá trị của công trình xây dựng trên đất.

Giá trị của đất đai, *giả định là đất trống* và có thể phát triển.

Giá trị còn lại của đất sau khi đã trừ đi chi phí xây dựng.

Câu hỏi này giới thiệu khái niệm 'giá trị khu đất' (site value), một thành phần quan trọng trong giá trị toàn bộ bất động sản.

27 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 08

Câu 27: Giá trị *doanh nghiệp đang hoạt động* (going concern value) khác biệt so với giá trị tài sản ròng ở điểm nào?

Giá trị doanh nghiệp đang hoạt động luôn thấp hơn giá trị tài sản ròng.

Giá trị doanh nghiệp đang hoạt động và giá trị tài sản ròng luôn bằng nhau.

Giá trị tài sản ròng bao gồm cả yếu tố 'đang hoạt động'.

Giá trị doanh nghiệp đang hoạt động bao gồm giá trị của *tổ chức kinh doanh, thương hiệu, và lợi thế hoạt động*, ngoài giá trị tài sản hữu hình.

Câu hỏi này giới thiệu khái niệm 'giá trị doanh nghiệp đang hoạt động' (going concern value) và so sánh nó với giá trị tài sản ròng. Cần hiểu rõ yếu tố 'đang hoạt động' đóng góp vào giá trị.

28 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 08

Câu 28: Loại tài sản vô hình nào sau đây có thể được thẩm định giá?

Bằng sáng chế, thương hiệu, quyền tác giả.

Uy tín cá nhân của người nổi tiếng.

Mối quan hệ xã hội.

Kinh nghiệm làm việc.

Câu hỏi này mở rộng phạm vi thẩm định giá sang tài sản vô hình. Cần xác định loại tài sản vô hình nào có thể được định giá.

29 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 08

Câu 29: Yếu tố nào sau đây có thể làm *giảm* giá trị của một bất động sản?

Nâng cấp cơ sở hạ tầng giao thông gần khu vực.

Quy hoạch phát triển khu vực thành trung tâm kinh tế.

Quy định mới về hạn chế chiều cao xây dựng.

Xu hướng tăng trưởng kinh tế và thu nhập bình quân đầu người.

Câu hỏi này kiểm tra sự hiểu biết về các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản, đặc biệt là các yếu tố tiêu cực.

30 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 08

Câu 30: Khi nào cần thực hiện *thẩm định giá lại* (revaluation) một tài sản đã được thẩm định trước đó?

Khi chủ sở hữu tài sản thay đổi.

Khi có biến động lớn trên thị trường hoặc có thay đổi đáng kể về tài sản.

Khi báo cáo thẩm định giá cũ đã được sử dụng quá 12 tháng.

Khi có yêu cầu từ cơ quan quản lý nhà nước.

Xem kết quả

Bạn ơi!!! Để xem được kết quả
bạn vui lòng làm nhiệm vụ nhỏ xíu này nha

Nhận kết quả

Xảy ra lỗi

Bước 1: Vào google.com rồi gõ từ khóa:
Copy nhanh thanh-tim-kiem

Bước 2: Trong kết quả tìm kiếm Google, hãy tìm website giống hình bên dưới

Nếu trang 1 không có hãy tìm ở trang 2, 3, 4... nhé trang-google

Bước 3:

Cuộn xuống cuối bài viết rồi bấm vào nút GIỐNG HÌNH DƯỚI và chờ 1 lát để lấy mã:

luot-xem

Nếu tìm không thấy mã bạn có thể Đổi nhiệm vụ để lấy mã khác.

Câu hỏi này tập trung vào tính thời điểm của thẩm định giá và khi nào cần cập nhật giá trị. Cần hiểu rõ các tình huống cần thẩm định giá lại.

Bạn đã sẵn sàng chưa? 45 phút làm bài bắt đầu!!!

Bạn đã hết giờ làm bài! Xem kết quả các câu hỏi đã làm nhé!!!

Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá - Đề 09

1 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 09

Câu 1: Trong thẩm định giá bất động sản, nguyên tắc 'sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất' (Highest and Best Use) chủ yếu được áp dụng để:

Xác định giá trị hiện tại của bất động sản dựa trên lịch sử sử dụng trước đó.

Xác định tiềm năng sử dụng tối ưu của bất động sản, làm cơ sở định giá thị trường.

Đảm bảo bất động sản được sử dụng đúng mục đích quy hoạch của nhà nước.

So sánh giá trị bất động sản với các tài sản tương tự trên thị trường.

Nguyên tắc 'sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất' là nền tảng, xác định giá trị thị trường dựa trên tiềm năng sử dụng tối ưu về mặt pháp lý, khả thi, tài chính và mang lại giá trị cao nhất.

2 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 09

Câu 2: Một thẩm định viên đang áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp để định giá một căn nhà phố. Yếu tố nào sau đây *không* phải là yếu tố cần điều chỉnh khi so sánh với các bất động sản tương đương đã bán?

Vị trí và tiện ích xung quanh bất động sản.

Diện tích, số tầng và chất lượng xây dựng của căn nhà.

Thời điểm giao dịch của các bất động sản so sánh.

Sở thích cá nhân của người mua đối với thiết kế nội thất.

Trong phương pháp so sánh, các yếu tố cần điều chỉnh bao gồm vị trí, đặc điểm vật lý, pháp lý, thời điểm giao dịch và điều kiện thị trường. Sở thích cá nhân của người mua không ảnh hưởng đến giá trị thị trường.

3 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 09

Câu 3: Khi nào thì phương pháp chi phí (Cost Approach) là phù hợp nhất để thẩm định giá một tài sản?

Khi có nhiều giao dịch mua bán tài sản tương tự trên thị trường.

Khi tài sản tạo ra dòng thu nhập ổn định và dễ dự đoán.

Khi tài sản là công trình xây dựng mới hoặc tài sản chuyên biệt, ít có giao dịch so sánh.

Khi mục đích thẩm định giá là xác định giá trị thanh lý nhanh chóng.

Phương pháp chi phí phù hợp khi tài sản là tài sản mới, ít giao dịch trên thị trường, hoặc tài sản chuyên biệt, nơi việc xác định giá trị thông qua chi phí tái tạo hoặc thay thế là hợp lý nhất.

4 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 09

Câu 4: Trong phương pháp vốn hóa thu nhập trực tiếp (Direct Capitalization), tỷ suất vốn hóa (Capitalization Rate) phản ánh điều gì?

Tỷ suất lợi nhuận kỳ vọng trên vốn đầu tư vào bất động sản.

Chi phí hoạt động trung bình hàng năm của bất động sản.

Tốc độ tăng trưởng thu nhập dự kiến của bất động sản.

Mức độ rủi ro pháp lý liên quan đến bất động sản.

Tỷ suất vốn hóa thể hiện mối quan hệ giữa thu nhập ròng hàng năm và giá trị tài sản, phản ánh tỷ suất lợi nhuận kỳ vọng trên vốn đầu tư vào bất động sản.

5 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 09

Câu 5: Nguyên tắc 'thay thế' (Substitution) trong thẩm định giá nói rằng:

Giá trị của một tài sản được xác định bởi chi phí tạo ra một tài sản tương tự.

Giá trị của một tài sản có xu hướng bị giới hạn bởi chi phí mua một tài sản thay thế có cùng công năng.

Giá trị của tài sản sẽ thay đổi theo thời gian và điều kiện thị trường.

Người mua và người bán sẽ luôn đạt được thỏa thuận về giá cả trên thị trường.

Nguyên tắc thay thế là nền tảng của phương pháp so sánh, khẳng định rằng một người mua sẽ không trả nhiều hơn cho một tài sản so với chi phí mua một tài sản tương đương khác.

6 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 09

Câu 6: Khi thẩm định giá một nhà máy sản xuất hiện đang hoạt động, phương pháp thẩm định giá nào thường được ưu tiên sử dụng nhất?

Phương pháp so sánh trực tiếp.

Phương pháp chi phí tái tạo.

Phương pháp thu nhập (vốn hóa thu nhập hoặc dòng tiền chiết khấu).

Phương pháp thặng dư.

Đối với tài sản tạo ra thu nhập như nhà máy, phương pháp thu nhập (vốn hóa hoặc dòng tiền chiết khấu) thường phù hợp nhất vì nó phản ánh giá trị dựa trên khả năng sinh lời của tài sản.

7 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 09

Câu 7: Giá trị phi thị trường (Non-Market Value) thường được sử dụng trong trường hợp nào?

Thẩm định giá để mua bán, chuyển nhượng tài sản thông thường.

Thẩm định giá để thế chấp vay vốn ngân hàng.

Thẩm định giá để xác định giá trị cho mục đích đầu tư.

Thẩm định giá cho mục đích thanh lý tài sản hoặc bảo hiểm.

Giá trị phi thị trường được sử dụng khi giá trị cần xác định không phải là giá trị trao đổi thông thường trên thị trường mở, ví dụ như trong trường hợp thanh lý tài sản, bảo hiểm, hoặc tính thuế.

8 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 09

Câu 8: Trong kỹ thuật dòng tiền chiết khấu (Discounted Cash Flow - DCF), yếu tố nào sau đây có tác động lớn nhất đến giá trị thẩm định?

Chi phí hoạt động dự kiến trong tương lai.

Tỷ suất chiết khấu (Discount Rate).

Thời gian dự báo dòng tiền.

Giá trị thanh lý tài sản ở cuối giai đoạn dự báo.

Trong DCF, cả dòng tiền dự kiến và tỷ suất chiết khấu đều quan trọng, nhưng tỷ suất chiết khấu có tác động lớn hơn vì nó ảnh hưởng đến giá trị hiện tại của tất cả dòng tiền tương lai.

9 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 09

Câu 9: Điều chỉnh 'thời điểm thị trường' trong phương pháp so sánh nhằm mục đích gì?

Loại bỏ yếu tố cảm tính của người mua và người bán trong giao dịch.

Đảm bảo tính pháp lý của các giao dịch bất động sản so sánh.

Phản ánh sự thay đổi giá trị do biến động thị trường giữa thời điểm giao dịch so sánh và thời điểm thẩm định.

Chuẩn hóa các đặc điểm vật lý khác biệt giữa các bất động sản so sánh.

Điều chỉnh thời điểm thị trường là cần thiết để phản ánh sự thay đổi giá trị tài sản do biến động của thị trường bất động sản giữa thời điểm giao dịch của tài sản so sánh và thời điểm thẩm định giá.

10 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 09

Câu 10: Khi thẩm định giá một khu đất trống có tiềm năng phát triển dự án bất động sản, phương pháp nào sau đây thường được sử dụng để xác định giá trị đất?

Phương pháp so sánh trực tiếp.

Phương pháp chi phí tái tạo.

Phương pháp vốn hóa thu nhập trực tiếp.

Phương pháp thặng dư (Surplus Method).

Phương pháp thặng dư (Surplus Method) được thiết kế để định giá đất có tiềm năng phát triển, bằng cách ước tính giá trị dự án sau khi hoàn thành và trừ đi chi phí phát triển để xác định giá trị còn lại của đất.

11 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 09

Câu 11: Loại hình hao mòn nào sau đây là do các yếu tố bên ngoài bất động sản gây ra, ví dụ như thay đổi quy hoạch, ô nhiễm môi trường?

Hao mòn vật lý (Physical Deterioration).

Hao mòn chức năng (Functional Obsolescence).

Hao mòn kinh tế (Economic Obsolescence).

Hao mòn vô hình (Intangible Obsolescence).

Hao mòn kinh tế (Economic Obsolescence) là loại hao mòn do các yếu tố bên ngoài tài sản gây ra, làm giảm giá trị của tài sản mặc dù bản thân tài sản có thể vẫn còn tốt.

12 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 09

Câu 12: Trong thẩm định giá doanh nghiệp, phương pháp tài sản ròng (Net Asset Value - NAV) phù hợp nhất khi nào?

Doanh nghiệp có lợi nhuận tăng trưởng cao và ổn định.

Doanh nghiệp có giá trị tài sản hữu hình chiếm tỷ trọng lớn và lợi nhuận thấp hoặc không ổn định.

Doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực công nghệ cao với nhiều tài sản vô hình.

Doanh nghiệp có thương hiệu mạnh và lợi thế cạnh tranh bền vững.

Phương pháp tài sản ròng thích hợp khi doanh nghiệp có giá trị chủ yếu nằm ở tài sản hữu hình và ít tạo ra lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh, thường áp dụng cho doanh nghiệp có nguy cơ phá sản hoặc tái cơ cấu.

13 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 09

Câu 13: Yếu tố nào sau đây có thể làm tăng tỷ suất vốn hóa (Capitalization Rate) khi thẩm định giá bất động sản theo phương pháp thu nhập?

Rủi ro đầu tư vào bất động sản đó tăng lên.

Lãi suất cho vay mua bất động sản giảm xuống.

Kỳ vọng về tăng trưởng thu nhập từ bất động sản tăng lên.

Nguồn cung bất động sản tương tự trên thị trường giảm xuống.

Rủi ro đầu tư cao hơn thường đòi hỏi tỷ suất lợi nhuận cao hơn để bù đắp, do đó làm tăng tỷ suất vốn hóa. Các yếu tố khác thường có xu hướng làm giảm hoặc không ảnh hưởng trực tiếp đến tỷ suất vốn hóa.

14 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 09

Câu 14: Trong phương pháp chi phí, chi phí thay thế (Replacement Cost) khác với chi phí tái tạo (Reproduction Cost) ở điểm nào?

Chi phí thay thế luôn cao hơn chi phí tái tạo.

Chi phí tái tạo bao gồm cả chi phí đất đai, chi phí thay thế thì không.

Chi phí thay thế chỉ áp dụng cho tài sản là máy móc thiết bị, chi phí tái tạo áp dụng cho bất động sản.

Chi phí thay thế tính toán chi phí xây dựng công trình có công năng tương tự nhưng có thể sử dụng vật liệu và thiết kế hiện đại hơn.

Chi phí thay thế là chi phí xây dựng một công trình tương đương về công năng nhưng có thể sử dụng vật liệu và thiết kế hiện đại hơn, trong khi chi phí tái tạo là chi phí xây dựng bản sao chính xác của công trình gốc.

15 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 09

Câu 15: Mục đích chính của việc thẩm định giá tài sản cho mục đích thế chấp vay vốn là gì?

Xác định giá trị bảo hiểm của tài sản.

Xác định giá trị thị trường của tài sản làm cơ sở cho khoản vay và đảm bảo nợ.

Xác định giá trị thanh lý nhanh của tài sản trong trường hợp khẩn cấp.

Xác định giá trị đầu tư dài hạn của tài sản.

Thẩm định giá thế chấp nhằm xác định giá trị thị trường của tài sản để ngân hàng có cơ sở quyết định mức cho vay an toàn, đảm bảo khoản vay được bảo đảm bằng tài sản có giá trị tương xứng.

16 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 09

Câu 16: Khi áp dụng phương pháp so sánh, nếu bất động sản so sánh có đặc điểm tốt hơn bất động sản cần thẩm định, thì cần thực hiện điều chỉnh như thế nào vào giá của bất động sản so sánh?

Điều chỉnh tăng giá của bất động sản so sánh.

Điều chỉnh giảm giá của bất động sản so sánh.

Không cần điều chỉnh vì bất động sản so sánh tốt hơn.

Điều chỉnh tùy thuộc vào cảm nhận chủ quan của thẩm định viên.

Nếu bất động sản so sánh tốt hơn, cần điều chỉnh giảm giá của bất động sản so sánh để tương đương với bất động sản cần thẩm định. Điều chỉnh này được thực hiện bằng cách trừ đi giá trị chênh lệch.

17 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 09

Câu 17: Nguyên tắc 'đóng góp' (Contribution) trong thẩm định giá bất động sản nhấn mạnh điều gì?

Giá trị của bất động sản được xác định bởi chi phí đầu tư ban đầu.

Giá trị của bất động sản phụ thuộc vào vị trí và tiện ích xung quanh.

Giá trị của một bộ phận cấu thành bất động sản được đo lường bằng mức độ đóng góp của nó vào tổng giá trị.

Giá trị của bất động sản có xu hướng tăng theo thời gian.

Nguyên tắc đóng góp nói rằng giá trị của một bộ phận cấu thành tài sản phụ thuộc vào mức độ đóng góp của nó vào tổng giá trị của toàn bộ tài sản.

18 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 09

Câu 18: Trong phương pháp dòng tiền chiết khấu, dòng tiền tự do (Free Cash Flow) thường được sử dụng để thẩm định giá loại tài sản nào?

Bất động sản cho thuê.

Máy móc thiết bị đơn lẻ.

Quyền sử dụng đất.

Doanh nghiệp hoặc dự án đầu tư.

Dòng tiền tự do là dòng tiền có sẵn cho tất cả các nhà cung cấp vốn của doanh nghiệp (cả chủ sở hữu và chủ nợ), do đó phù hợp để thẩm định giá toàn bộ doanh nghiệp hoặc dự án đầu tư.

19 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 09

Câu 19: Thẩm định viên cần chú ý điều gì khi sử dụng dữ liệu giao dịch bất động sản trực tuyến để so sánh?

Tính xác thực và độ tin cậy của nguồn dữ liệu giao dịch.

Mức độ phổ biến của trang web cung cấp dữ liệu.

Giao diện thân thiện và dễ sử dụng của trang web.

Số lượng dữ liệu giao dịch có sẵn trên trang web.

Dữ liệu trực tuyến có thể không được kiểm chứng đầy đủ và có thể chứa thông tin không chính xác hoặc không đầy đủ. Thẩm định viên cần kiểm tra tính xác thực và độ tin cậy của nguồn dữ liệu.

20 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 09

Câu 20: Trong thẩm định giá tài sản vô hình, phương pháp 'giá trị còn lại' (Relief-from-Royalty Method) thường được áp dụng để định giá loại tài sản vô hình nào?

Danh tiếng doanh nghiệp (Goodwill).

Lực lượng lao động.

Bằng sáng chế, thương hiệu, công nghệ.

Hợp đồng dài hạn.

Phương pháp 'giá trị còn lại' dựa trên việc ước tính khoản tiền bản quyền mà chủ sở hữu tài sản vô hình 'tiết kiệm' được bằng cách tự sử dụng tài sản thay vì phải trả tiền bản quyền cho bên thứ ba. Nó phù hợp cho định giá bằng sáng chế, thương hiệu, công nghệ.

21 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 09

Câu 21: Khi thẩm định giá một bất động sản đang cho thuê, chi phí cơ hội của việc sử dụng vốn đầu tư vào bất động sản đó được phản ánh thông qua yếu tố nào?

Chi phí quản lý và vận hành bất động sản.

Tỷ suất sinh lời kỳ vọng (hoặc tỷ suất vốn hóa).

Thu nhập từ cho thuê bất động sản.

Giá trị khấu hao của công trình xây dựng trên đất.

Tỷ suất sinh lời kỳ vọng (hoặc tỷ suất vốn hóa) phản ánh chi phí cơ hội của việc đầu tư vốn vào bất động sản, tức là lợi nhuận mà nhà đầu tư có thể kiếm được từ các cơ hội đầu tư khác có mức độ rủi ro tương đương.

22 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 09

Câu 22: Trong phương pháp chi phí, 'hao mòn chức năng' (Functional Obsolescence) phát sinh do nguyên nhân nào?

Sự xuống cấp do quá trình sử dụng và tác động của môi trường.

Các yếu tố kinh tế vĩ mô và thay đổi quy hoạch.

Ô nhiễm môi trường và thiên tai.

Sự lỗi thời về thiết kế, công nghệ hoặc tiêu chuẩn xây dựng so với hiện tại.

Hao mòn chức năng xảy ra khi thiết kế, công nghệ hoặc tiêu chuẩn xây dựng của tài sản trở nên lạc hậu so với tiêu chuẩn hiện đại, làm giảm tính hữu dụng và giá trị của tài sản.

23 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 09

Câu 23: Phương pháp thẩm định giá nào sau đây thường được sử dụng để kiểm tra tính hợp lý của kết quả thẩm định từ các phương pháp khác?

Phương pháp chi phí.

Phương pháp so sánh trực tiếp.

Phương pháp vốn hóa thu nhập trực tiếp.

Phương pháp thặng dư.

Phương pháp chi phí thường được sử dụng như một phương pháp kiểm tra chéo (cross-check) cho các phương pháp khác, đặc biệt là phương pháp so sánh và phương pháp thu nhập, để đảm bảo tính hợp lý của kết quả thẩm định.

24 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 09

Câu 24: Khi thẩm định giá một quyền sử dụng đất có thời hạn, yếu tố nào sau đây cần được xem xét đặc biệt?

Mục đích sử dụng đất theo quy hoạch.

Vị trí và hạ tầng kỹ thuật khu đất.

Thời hạn sử dụng đất còn lại.

Tình trạng pháp lý của quyền sử dụng đất.

Thời hạn sử dụng đất còn lại là yếu tố quan trọng nhất vì nó ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị hiện tại của quyền sử dụng đất. Thời gian sử dụng càng ngắn, giá trị càng giảm.

25 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 09

Câu 25: Trong phương pháp so sánh, việc lựa chọn các bất động sản so sánh (comparables) cần tuân thủ nguyên tắc nào?

Lựa chọn càng nhiều bất động sản so sánh càng tốt.

Lựa chọn các bất động sản có đặc điểm tương đồng nhất với bất động sản cần thẩm định.

Ưu tiên lựa chọn các bất động sản có giá giao dịch cao nhất trên thị trường.

Lựa chọn ngẫu nhiên các bất động sản đã giao dịch gần đây.

Các bất động sản so sánh cần tương đồng với bất động sản cần thẩm định về các đặc điểm chính ảnh hưởng đến giá trị, như vị trí, quy mô, chất lượng, thời gian giao dịch, để đảm bảo tính tin cậy của so sánh.

26 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 09

Câu 26: Giá trị thị trường (Market Value) được định nghĩa là giá trị:

Giá mà người bán mong muốn nhận được.

Giá mà người mua sẵn sàng trả.

Giá ước tính mà tài sản có thể trao đổi trên thị trường mở tại thời điểm thẩm định giá.

Giá trị sổ sách kế toán của tài sản.

Định nghĩa chuẩn về Giá trị thị trường nhấn mạnh đến giá ước tính mà tài sản có thể trao đổi vào thời điểm thẩm định, giữa bên mua và bên bán sẵn sàng, có hiểu biết, hành động độc lập và trong điều kiện thị trường phù hợp.

27 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 09

Câu 27: Khi thẩm định giá một khách sạn đang hoạt động, yếu tố nào sau đây ảnh hưởng trực tiếp nhất đến doanh thu và dòng tiền của khách sạn?

Chi phí khấu hao tài sản cố định của khách sạn.

Lãi suất vay vốn ngân hàng của khách sạn.

Chi phí quảng cáo và marketing của khách sạn.

Công suất phòng và giá phòng trung bình (ADR).

Công suất phòng và giá phòng trung bình là hai yếu tố quan trọng nhất quyết định doanh thu hoạt động của khách sạn. Các yếu tố khác có thể ảnh hưởng gián tiếp hoặc ít quan trọng hơn.

28 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 09

Câu 28: Trong thẩm định giá, 'giá trị sử dụng' (Value in Use) khác với 'giá trị thị trường' ở điểm nào?

Giá trị sử dụng luôn cao hơn giá trị thị trường.

Giá trị sử dụng phản ánh giá trị đối với một người sử dụng cụ thể, trong khi giá trị thị trường là giá trị trên thị trường mở.

Giá trị thị trường được sử dụng cho mục đích mua bán, giá trị sử dụng cho mục đích bảo hiểm.

Giá trị sử dụng chỉ áp dụng cho tài sản cá nhân, giá trị thị trường cho tài sản doanh nghiệp.

Giá trị sử dụng phản ánh giá trị của tài sản đối với một người sử dụng cụ thể, dựa trên lợi ích mà tài sản mang lại cho người đó, có thể khác với giá trị thị trường là giá trị trao đổi trên thị trường mở.

29 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 09

Câu 29: Để xác định tỷ suất vốn hóa phù hợp cho một bất động sản cho thuê, thẩm định viên có thể sử dụng phương pháp nào sau đây?

Phân tích tỷ suất vốn hóa từ các giao dịch bất động sản tương tự trên thị trường.

Sử dụng tỷ suất lạm phát dự kiến của nền kinh tế.

Áp dụng tỷ suất chiết khấu theo quy định của nhà nước.

Ước tính chi phí vốn bình quân gia quyền (WACC) của doanh nghiệp sở hữu bất động sản.

Phân tích thị trường là phương pháp phổ biến để trích xuất tỷ suất vốn hóa từ các giao dịch mua bán bất động sản tương tự đã diễn ra trên thị trường, phản ánh kỳ vọng của nhà đầu tư.

30 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 09

Câu 30: Khi thẩm định giá một dây chuyền sản xuất máy móc thiết bị, phương pháp nào sau đây thường được xem là phù hợp nhất?

Phương pháp so sánh trực tiếp.

Phương pháp vốn hóa thu nhập trực tiếp.

Phương pháp chi phí.

Phương pháp thặng dư.

Xem kết quả

Bạn ơi!!! Để xem được kết quả
bạn vui lòng làm nhiệm vụ nhỏ xíu này nha

Nhận kết quả

Xảy ra lỗi

Bước 1: Vào google.com rồi gõ từ khóa:
Copy nhanh thanh-tim-kiem

Bước 2: Trong kết quả tìm kiếm Google, hãy tìm website giống hình bên dưới

Nếu trang 1 không có hãy tìm ở trang 2, 3, 4... nhé trang-google

Bước 3:

Cuộn xuống cuối bài viết rồi bấm vào nút GIỐNG HÌNH DƯỚI và chờ 1 lát để lấy mã:

luot-xem

Nếu tìm không thấy mã bạn có thể Đổi nhiệm vụ để lấy mã khác.

Phương pháp chi phí thường phù hợp để thẩm định giá máy móc thiết bị, đặc biệt là dây chuyền sản xuất, vì có thể ước tính chi phí tái tạo hoặc thay thế dây chuyền đó, sau đó điều chỉnh hao mòn để xác định giá trị.

Bạn đã sẵn sàng chưa? 45 phút làm bài bắt đầu!!!

Bạn đã hết giờ làm bài! Xem kết quả các câu hỏi đã làm nhé!!!

Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá - Đề 10

1 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 10

Câu 1: Nguyên tắc thẩm định giá nào khẳng định rằng giá trị tài sản chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố bên ngoài, nằm ngoài ranh giới của tài sản đó, như thay đổi về kinh tế, xã hội, hoặc môi trường xung quanh?

Nguyên tắc thay thế (Principle of Substitution)

Nguyên tắc đóng góp (Principle of Contribution)

Nguyên tắc phù hợp (Principle of Conformity)

Nguyên tắc các yếu tố bên ngoài (Principle of Externalities)

Câu hỏi kiểm tra kiến thức về các nguyên tắc thẩm định giá, cụ thể là nguyên tắc ảnh hưởng của các yếu tố bên ngoài (Principle of Externalities) giải thích sự tác động của môi trường xung quanh đến giá trị tài sản.

2 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 10

Câu 2: Một nhà đầu tư đang cân nhắc mua một tòa nhà văn phòng cũ và cải tạo nó. Giá trị cuối cùng của tòa nhà sau cải tạo sẽ bị ảnh hưởng mạnh mẽ bởi nguyên tắc nào, đặc biệt là khả năng tạo ra thu nhập trong tương lai?

Nguyên tắc dự kiến (Principle of Anticipation)

Nguyên tắc cung cầu (Principle of Supply and Demand)

Nguyên tắc cạnh tranh (Principle of Competition)

Nguyên tắc cân đối (Principle of Balance)

Câu hỏi đặt trong bối cảnh đầu tư và cải tạo, nhấn mạnh đến lợi ích kinh tế trong tương lai. Nguyên tắc dự kiến (Principle of Anticipation) là nguyên tắc cốt lõi cho rằng giá trị hiện tại của tài sản được xác định bởi lợi ích mà nó dự kiến mang lại trong tương lai.

3 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 10

Câu 3: Theo Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam, 'Giá trị thị trường' được định nghĩa là mức giá ước tính sẽ được giao dịch thành công giữa người mua sẵn sàng mua và người bán sẵn sàng bán trong một giao dịch diễn ra khách quan tại thời điểm thẩm định giá, sau một quá trình tiếp thị phù hợp, trong đó các bên đã hành động một cách hiểu biết, thận trọng và không bị ép buộc. Yếu tố nào sau đây KHÔNG phải là điều kiện tiên quyết của giao dịch 'Giá trị thị trường'?

Người mua và người bán hành động một cách hiểu biết và thận trọng.

Giao dịch diễn ra giữa các bên không có mối quan hệ đặc biệt (arm's length transaction).

Giao dịch phải được thực hiện dưới áp lực thời gian để thanh lý tài sản nhanh chóng.

Tài sản đã được tiếp thị công khai trên thị trường trong một khoảng thời gian phù hợp.

Câu hỏi kiểm tra sự hiểu biết về định nghĩa Giá trị thị trường. Định nghĩa yêu cầu các bên hành động hiểu biết, thận trọng và không bị ép buộc, và giao dịch diễn ra khách quan sau tiếp thị phù hợp. Việc giao dịch chỉ giữa các bên có mối quan hệ đặc biệt (như công ty mẹ - con) thường không đáp ứng tính khách quan và không bị ép buộc, do đó không phản ánh giá trị thị trường.

4 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 10

Câu 4: Trong thẩm định giá bất động sản, nguyên tắc 'Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất' (Highest and Best Use - HBU) là nền tảng. Yếu tố nào sau đây cần được xem xét ĐẦU TIÊN khi xác định HBU của một khu đất trống?

Việc sử dụng đó có được pháp luật cho phép không?

Việc sử dụng đó có khả thi về mặt vật chất không?

Việc sử dụng đó có mang lại lợi nhuận cao nhất không?

Nhu cầu thị trường đối với việc sử dụng đó là gì?

Câu hỏi kiểm tra quy trình xác định HBU. Bốn tiêu chí của HBU là: Pháp lý cho phép, Khả thi vật chất, Khả thi tài chính, và Mang lại lợi nhuận cao nhất. Tiêu chí đầu tiên và quan trọng nhất cần xem xét là liệu việc sử dụng đó có được pháp luật cho phép hay không.

5 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 10

Câu 5: Phương pháp thẩm định giá nào dựa trên nguyên tắc 'Thay thế' (Principle of Substitution), cho rằng người mua sẽ không trả giá cao hơn chi phí để có được một tài sản tương đương có cùng công dụng hoặc lợi ích?

Phương pháp Chi phí (Cost Approach)

Phương pháp So sánh (Sales Comparison Approach)

Phương pháp Thu nhập (Income Capitalization Approach)

Cả A và B

Câu hỏi liên kết nguyên tắc thẩm định giá với phương pháp. Nguyên tắc thay thế là cơ sở lý thuyết cho cả phương pháp So sánh (so sánh với giá tài sản thay thế có sẵn trên thị trường) và phương pháp Chi phí (chi phí để tạo ra tài sản thay thế).

6 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 10

Câu 6: Khi áp dụng phương pháp so sánh trong thẩm định giá bất động sản, việc điều chỉnh giá các tài sản so sánh là cần thiết để phản ánh sự khác biệt so với tài sản thẩm định giá. Nếu tài sản so sánh có diện tích đất lớn hơn tài sản thẩm định giá, và đơn giá đất có xu hướng giảm khi diện tích tăng (do chiết khấu theo lô lớn), thẩm định viên sẽ thực hiện điều chỉnh như thế nào đối với giá của tài sản so sánh?

Điều chỉnh tăng giá của tài sản so sánh.

Điều chỉnh giảm giá của tài sản so sánh.

Không cần điều chỉnh vì đơn giá đã tính đến yếu tố diện tích.

Điều chỉnh theo tỷ lệ cố định dựa trên chênh lệch diện tích.

Câu hỏi yêu cầu áp dụng quy tắc điều chỉnh trong phương pháp so sánh. Nếu tài sản so sánh 'tốt hơn' (có yếu tố làm tăng giá) so với tài sản thẩm định giá, thì giá của tài sản so sánh cần được điều chỉnh giảm. Trong trường hợp này, diện tích lớn hơn ở tài sản so sánh làm giảm đơn giá, nghĩa là tổng giá của tài sản so sánh cao hơn do phần diện tích 'thêm' đó được định giá thấp hơn. Để đưa về giá trị tương đương với tài sản thẩm định giá (diện tích nhỏ hơn), cần điều chỉnh giảm giá của tài sản so sánh.

7 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 10

Câu 7: Trong phương pháp Chi phí, 'hao mòn vật lý' (physical deterioration) là một dạng giảm giá trị. Loại hao mòn vật lý nào sau đây được coi là 'có thể khắc phục' (curable)?

Hư hỏng kết cấu móng nghiêm trọng.

Sự xuống cấp chung của khung nhà do tuổi tác.

Sơn bị bong tróc, mái ngói bị vỡ.

Sự ăn mòn của cốt thép bên trong bê tông.

Câu hỏi phân loại các loại hao mòn vật lý. Hao mòn vật lý có thể khắc phục là những hư hỏng mà chi phí sửa chữa nhỏ hơn hoặc bằng giá trị tăng thêm do sửa chữa mang lại. Các ví dụ thường gặp là sơn lại tường, sửa mái ngói, thay thế thảm sàn. Hư hỏng kết cấu nền móng nghiêm trọng thường là không thể khắc phục hoặc chi phí khắc phục rất lớn.

8 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 10

Câu 8: 'Hao mòn chức năng' (functional obsolescence) xảy ra khi thiết kế hoặc tính năng của tài sản trở nên lỗi thời so với tiêu chuẩn hiện tại hoặc nhu cầu thị trường. Ví dụ nào sau đây minh họa rõ nhất hao mòn chức năng?

Tường bị nứt do nền đất yếu.

Ngôi nhà được xây dựng với bố cục phòng không phù hợp với xu hướng sống hiện đại.

Một nhà máy bị ảnh hưởng bởi ô nhiễm từ khu công nghiệp bên cạnh.

Thiết bị máy móc bị ăn mòn do sử dụng lâu năm.

Câu hỏi yêu cầu nhận biết hao mòn chức năng thông qua ví dụ. Hao mòn chức năng liên quan đến sự lỗi thời về thiết kế, công nghệ, hoặc tính năng. Một ngôi nhà có bố cục phòng không hợp lý theo xu hướng hiện đại (ví dụ: nhiều phòng nhỏ thay vì không gian mở) là ví dụ điển hình của hao mòn chức năng.

9 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 10

Câu 9: Phương pháp Thu nhập (Income Capitalization Approach) thường được áp dụng để thẩm định giá các tài sản tạo ra thu nhập. Kỹ thuật nào trong phương pháp Thu nhập phù hợp nhất để thẩm định giá một dự án bất động sản phức tạp với dòng tiền không đều trong nhiều năm và có giá trị bán lại cuối kỳ?

Kỹ thuật vốn hóa trực tiếp (Direct Capitalization)

Kỹ thuật vốn hóa theo lãi suất nợ (Debt Capitalization)

Kỹ thuật vốn hóa theo lãi suất vốn chủ sở hữu (Equity Capitalization)

Kỹ thuật dòng tiền chiết khấu (Discounted Cash Flow - DCF)

Câu hỏi so sánh các kỹ thuật trong phương pháp Thu nhập và ứng dụng phù hợp. Vốn hóa trực tiếp (Direct Capitalization) phù hợp với dòng tiền đều và ổn định. Kỹ thuật dòng tiền chiết khấu (Discounted Cash Flow - DCF) được sử dụng khi dòng tiền không đều, có sự thay đổi đáng kể qua các năm, và thường tính đến giá trị bán lại tài sản ở cuối giai đoạn dự báo.

10 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 10

Câu 10: Một tòa nhà văn phòng có Tổng thu nhập tiềm năng (Potential Gross Income - PGI) là 1.2 tỷ đồng/năm. Tỷ lệ trống và thất thu là 5%. Chi phí hoạt động (Operating Expenses) là 300 triệu đồng/năm. Thu nhập hoạt động ròng (Net Operating Income - NOI) của tòa nhà này là bao nhiêu?

780 triệu đồng

840 triệu đồng

900 triệu đồng

1.14 tỷ đồng

Câu hỏi yêu cầu tính NOI, một bước cơ bản trong phương pháp Thu nhập. Công thức: EGI = PGI * (1 - Tỷ lệ trống/thất thu). NOI = EGI - Chi phí hoạt động. EGI = 1.2 tỷ * (1 - 0.05) = 1.2 tỷ * 0.95 = 1.14 tỷ đồng. NOI = 1.14 tỷ - 300 triệu = 840 triệu đồng.

11 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 10

Câu 11: Sử dụng thông tin từ Câu 10. Nếu tỷ suất vốn hóa thị trường (Capitalization Rate - R) cho loại tài sản và khu vực này là 8%, hãy ước tính giá trị của tòa nhà văn phòng này bằng kỹ thuật vốn hóa trực tiếp.

9.8 tỷ đồng

10.0 tỷ đồng

10.5 tỷ đồng

11.2 tỷ đồng

Câu hỏi yêu cầu áp dụng công thức vốn hóa trực tiếp: Giá trị (V) = NOI / R. Với NOI = 840 triệu đồng (từ Câu 10) và R = 8% = 0.08. V = 840,000,000 / 0.08 = 10,500,000,000 đồng = 10.5 tỷ đồng.

12 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 10

Câu 12: Phương pháp nào sau đây thường được sử dụng như một phương pháp kiểm tra chéo (check method) hoặc để ước tính giá trị của các tài sản mới xây dựng, ít có dữ liệu giao dịch trên thị trường?

Phương pháp Chi phí (Cost Approach)

Phương pháp So sánh (Sales Comparison Approach)

Phương pháp Thu nhập (Income Capitalization Approach)

Phương pháp Thặng dư (Residual Method)

Câu hỏi kiểm tra sự phù hợp của các phương pháp trong các tình huống cụ thể. Phương pháp Chi phí thường được dùng để thẩm định giá các tài sản mới hoặc chuyên dụng do khó tìm tài sản so sánh hoặc áp dụng phương pháp thu nhập. Nó cũng được sử dụng để kiểm tra tính hợp lý của kết quả từ các phương pháp khác.

13 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 10

Câu 13: Trong thẩm định giá máy móc thiết bị (MMTB) chuyên dụng, khó tìm thấy các giao dịch so sánh và MMTB không tạo ra dòng tiền độc lập rõ ràng. Phương pháp thẩm định giá nào có khả năng là phù hợp nhất trong trường hợp này?

Phương pháp So sánh (Sales Comparison Approach)

Phương pháp Chi phí (Cost Approach)

Phương pháp Thu nhập (Income Approach)

Phương pháp Thặng dư (Residual Method)

Câu hỏi đưa ra tình huống thẩm định giá MMTB chuyên dụng. Đối với tài sản chuyên dụng, phương pháp So sánh và Thu nhập thường khó áp dụng. Phương pháp Chi phí, bằng cách ước tính chi phí thay thế/tạo mới và trừ đi hao mòn, thường là lựa chọn khả thi nhất.

14 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 10

Câu 14: Khi thẩm định giá một tài sản cố định (nhà xưởng, máy móc) cho mục đích tính thuế tài sản, cơ sở giá trị nào thường được sử dụng?

Giá trị thị trường (Market Value)

Giá trị thanh lý (Liquidation Value)

Giá trị sử dụng (Value in Use)

Giá trị đầu tư (Investment Value)

Câu hỏi liên kết mục đích thẩm định giá với cơ sở giá trị. Thẩm định giá cho mục đích thuế thường dựa trên giá trị thị trường hoặc giá trị tính thuế theo quy định của pháp luật thuế, không phải giá trị thanh lý hay giá trị sử dụng đặc biệt.

15 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 10

Câu 15: Một thẩm định viên đang thẩm định giá một lô đất trống có tiềm năng xây dựng tòa nhà văn phòng hoặc trung tâm thương mại. Khu vực này đang có nhu cầu cao về văn phòng nhưng nguồn cung trung tâm thương mại đã bão hòa. Theo nguyên tắc HBU, mục đích sử dụng nào có khả năng được xem xét là tốt nhất và hiệu quả nhất về mặt tài chính?

Xây dựng tòa nhà văn phòng.

Xây dựng trung tâm thương mại.

Để trống để chờ giá tăng.

Xây dựng khu dân cư.

Câu hỏi yêu cầu áp dụng nguyên tắc HBU trong bối cảnh thị trường cụ thể. HBU phải khả thi về tài chính và mang lại lợi nhuận cao nhất. Trong tình huống này, nhu cầu cao về văn phòng và thị trường trung tâm thương mại bão hòa cho thấy xây dựng văn phòng có khả năng mang lại dòng thu nhập và lợi nhuận cao hơn.

16 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 10

Câu 16: Trong phương pháp so sánh, khi điều chỉnh yếu tố 'thời gian giao dịch', nếu giá tài sản so sánh tăng 5% mỗi năm kể từ ngày giao dịch và tài sản so sánh được giao dịch cách đây 2 năm, thẩm định viên sẽ điều chỉnh giá của tài sản so sánh như thế nào để phản ánh giá trị tại thời điểm hiện tại?

Điều chỉnh tăng giá của tài sản so sánh.

Điều chỉnh giảm giá của tài sản so sánh.

Không điều chỉnh nếu mức tăng giá là nhỏ.

Chỉ điều chỉnh khi có bằng chứng rõ ràng về sự biến động giá.

Câu hỏi yêu cầu tính toán điều chỉnh thời gian. Nếu giá tăng 5%/năm trong 2 năm, tổng mức tăng là 5% + 5% = 10% (điều chỉnh đơn giản) hoặc (1.05 * 1.05) - 1 = 10.25% (điều chỉnh kép). Để đưa giá từ quá khứ về hiện tại, cần điều chỉnh tăng giá của tài sản so sánh.

17 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 10

Câu 17: Khi áp dụng phương pháp Chi phí để thẩm định giá một tòa nhà cũ, việc ước tính 'chi phí thay thế mới' (replacement cost new) là một bước quan trọng. Chi phí thay thế mới phản ánh chi phí để xây dựng một công trình có:

Thiết kế và vật liệu giống hệt công trình ban đầu.

Cùng diện tích sàn nhưng có thể khác vật liệu.

Cùng công dụng, tiện ích và chức năng, sử dụng vật liệu và kỹ thuật hiện đại.

Chi phí thấp nhất để đạt được mục đích sử dụng tương tự.

Câu hỏi kiểm tra định nghĩa 'chi phí thay thế mới'. Khác với chi phí tái tạo (reproduction cost) là bản sao y hệt, chi phí thay thế mới là chi phí xây dựng một công trình có cùng công dụng, tiện ích và chức năng, sử dụng vật liệu và kỹ thuật xây dựng hiện đại.

18 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 10

Câu 18: Một yếu tố 'hao mòn bên ngoài' (external obsolescence) trong thẩm định giá bất động sản là:

Suy thoái kinh tế trong khu vực lân cận làm giảm nhu cầu thuê/mua.

Hệ thống điều hòa không khí đã cũ và hoạt động kém hiệu quả.

Bố cục phòng không phù hợp với nhu cầu sử dụng hiện tại.

Nền móng công trình bị lún do chất lượng thi công kém.

Câu hỏi yêu cầu nhận biết hao mòn bên ngoài. Hao mòn bên ngoài là sự giảm giá trị do các yếu tố nằm ngoài ranh giới tài sản và không thể kiểm soát bởi chủ sở hữu. Ví dụ điển hình là suy thoái kinh tế khu vực, thay đổi quy hoạch làm giảm giá trị, hoặc ô nhiễm từ bên ngoài.

19 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 10

Câu 19: Trong phương pháp Thu nhập, 'Tỷ suất vốn hóa' (Capitalization Rate - R) là tỷ lệ dùng để chuyển đổi thu nhập thành giá trị. Tỷ suất vốn hóa có thể được xác định bằng nhiều cách. Phương pháp nào sau đây thường được sử dụng để ước tính tỷ suất vốn hóa dựa trên dữ liệu giao dịch của các tài sản tương tự trên thị trường?

Kỹ thuật phân tích dòng tiền chiết khấu (DCF)

Kỹ thuật xây dựng (Band of Investment)

Kỹ thuật vốn hóa thu nhập ròng (Net Income Capitalization)

Kỹ thuật chiết xuất thị trường (Market Extraction)

Câu hỏi kiểm tra các phương pháp xác định tỷ suất vốn hóa. Phương pháp chiết xuất thị trường (Market Extraction) là việc phân tích dữ liệu bán hàng của các tài sản tương tự để suy ra tỷ suất vốn hóa mà thị trường đang sử dụng (R = NOI / Giá bán).

20 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 10

Câu 20: Một thẩm định viên đang chuẩn bị báo cáo thẩm định giá cho một tài sản phức tạp. Báo cáo này cần tuân thủ các tiêu chuẩn chuyên nghiệp và pháp luật. Phần nào trong báo cáo thẩm định giá trình bày kết quả phân tích thị trường, phân tích HBU, và áp dụng các phương pháp thẩm định giá?

Phần giới thiệu và cơ sở pháp lý.

Phần phân tích và ước tính giá trị.

Phần mô tả tài sản.

Phần kết luận và chứng thư thẩm định giá.

Câu hỏi kiểm tra cấu trúc cơ bản của một báo cáo thẩm định giá. Phần 'Phân tích và ước tính giá trị' là nơi thẩm định viên trình bày chi tiết các phân tích nền tảng (thị trường, HBU) và cách áp dụng các phương pháp thẩm định giá để đi đến kết quả cuối cùng.

21 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 10

Câu 21: Khi thẩm định giá một doanh nghiệp, phương pháp nào thường được sử dụng để ước tính giá trị dựa trên khả năng tạo ra thu nhập hoặc dòng tiền trong tương lai của doanh nghiệp?

Phương pháp Tài sản (Asset-Based Approach)

Phương pháp So sánh (Market Approach)

Phương pháp Thu nhập (Income Approach)

Phương pháp Chi phí (Cost Approach)

Câu hỏi liên quan đến thẩm định giá doanh nghiệp. Phương pháp thu nhập (Income Approach) trong thẩm định giá doanh nghiệp tập trung vào việc dự phóng và chiết khấu các dòng thu nhập hoặc dòng tiền mà doanh nghiệp dự kiến tạo ra trong tương lai.

22 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 10

Câu 22: Một lô đất có diện tích 500 m2. Quy hoạch cho phép xây dựng tối đa 5 tầng với hệ số sử dụng đất là 3.0. Nếu chi phí xây dựng ước tính là 7 triệu đồng/m2 sàn và giá bán căn hộ dự kiến là 30 triệu đồng/m2 sàn, lợi nhuận của nhà đầu tư là 15% doanh thu, và các chi phí khác (thiết kế, pháp lý, marketing, lãi vay...) chiếm 20% doanh thu. Hãy ước tính giá trị đất bằng phương pháp Thặng dư (Residual Method).

18.75 tỷ đồng

22.5 tỷ đồng

26.25 tỷ đồng

30 tỷ đồng

Câu hỏi yêu cầu áp dụng phương pháp Thặng dư. Tổng diện tích sàn tối đa = Diện tích đất * Hệ số sử dụng đất = 500 m2 * 3.0 = 1500 m2. Tổng doanh thu dự kiến = Diện tích sàn * Giá bán = 1500 m2 * 30 triệu/m2 = 45 tỷ đồng. Tổng chi phí (xây dựng + khác + lợi nhuận) = Chi phí xây dựng + Chi phí khác + Lợi nhuận nhà đầu tư = (1500 * 7 triệu) + (45 tỷ * 20%) + (45 tỷ * 15%) = 10.5 tỷ + 9 tỷ + 6.75 tỷ = 26.25 tỷ đồng. Giá trị đất = Tổng doanh thu - Tổng chi phí = 45 tỷ - 26.25 tỷ = 18.75 tỷ đồng.

23 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 10

Câu 23: Khi thẩm định giá tài sản cho mục đích bảo hiểm, cơ sở giá trị nào thường được sử dụng, phản ánh chi phí để tái tạo tài sản tương tự hoặc thay thế tài sản đã mất bằng một tài sản mới?

Giá trị thị trường (Market Value)

Chi phí tái tạo mới hoặc Chi phí thay thế mới (Reproduction Cost New or Replacement Cost New)

Giá trị còn lại (Salvage Value)

Giá trị thanh lý (Liquidation Value)

Câu hỏi liên kết mục đích thẩm định giá (bảo hiểm) với cơ sở giá trị. Mục đích bảo hiểm thường là để phục hồi tài sản về trạng thái ban đầu hoặc thay thế nó. Do đó, chi phí tái tạo (Reproduction Cost New) hoặc chi phí thay thế mới (Replacement Cost New) là cơ sở phù hợp, không trừ đi hao mòn.

24 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 10

Câu 24: Một trong những thách thức chính khi áp dụng phương pháp so sánh thị trường là:

Khó ước tính chi phí xây dựng.

Phụ thuộc nhiều vào dự báo thu nhập trong tương lai.

Việc tìm kiếm đủ số lượng tài sản so sánh phù hợp và có thông tin giao dịch đáng tin cậy.

Khó xác định tỷ lệ hao mòn của tài sản.

Câu hỏi kiểm tra hiểu biết về hạn chế của phương pháp so sánh. Việc tìm kiếm đủ số lượng tài sản so sánh thực sự tương đồng, đặc biệt là đối với tài sản chuyên dụng hoặc trong thị trường ít giao dịch, là một thách thức lớn.

25 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 10

Câu 25: 'Hao mòn kinh tế' (Economic Obsolescence) là một dạng giảm giá trị thường được coi là không thể khắc phục. Yếu tố nào sau đây KHÔNG phải là nguyên nhân gây ra hao mòn kinh tế?

Sự thay đổi trong quy hoạch sử dụng đất của khu vực.

Sự suy giảm kinh tế hoặc mất việc làm trong cộng đồng.

Tăng thuế bất động sản hoặc chi phí tiện ích công cộng.

Thiết kế tòa nhà không còn phù hợp với nhu cầu hiện tại của người sử dụng.

Câu hỏi yêu cầu phân biệt hao mòn kinh tế với các loại hao mòn khác. Hao mòn kinh tế xuất phát từ các yếu tố bên ngoài tài sản. Sự lỗi thời của thiết kế hoặc công nghệ bên trong tài sản thuộc về hao mòn chức năng, không phải hao mòn kinh tế.

26 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 10

Câu 26: Trong phương pháp Thu nhập sử dụng kỹ thuật Dòng tiền chiết khấu (DCF), 'tỷ suất chiết khấu' (discount rate) phản ánh:

Tỷ lệ lợi suất yêu cầu của nhà đầu tư, phản ánh rủi ro của dòng tiền dự kiến.

Tỷ lệ chuyển đổi thu nhập ròng thành giá trị hiện tại.

Tỷ lệ tăng trưởng dự kiến của thu nhập.

Tỷ lệ lạm phát dự kiến trong tương lai.

Câu hỏi kiểm tra ý nghĩa của tỷ suất chiết khấu trong DCF. Tỷ suất chiết khấu là tỷ lệ lợi suất yêu cầu của nhà đầu tư, phản ánh mức độ rủi ro của dòng tiền dự kiến và chi phí cơ hội của vốn.

27 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 10

Câu 27: Khi thẩm định giá một tài sản cho mục đích thế chấp vay vốn ngân hàng, ngân hàng thường quan tâm đến khả năng thu hồi nợ nếu người vay không trả được. Cơ sở giá trị nào sau đây phản ánh khả năng bán tài sản đó trong một khoảng thời gian hợp lý trên thị trường mở?

Giá trị thị trường (Market Value)

Giá trị thanh lý (Liquidation Value)

Giá trị sử dụng (Value in Use)

Giá trị đầu tư (Investment Value)

Câu hỏi liên kết mục đích thế chấp với cơ sở giá trị. Ngân hàng cho vay dựa trên giá trị thị trường của tài sản, tức là giá trị có thể bán được trong điều kiện thị trường bình thường để thu hồi nợ.

28 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 10

Câu 28: Một thẩm định viên nhận thấy một tài sản so sánh có điều kiện bảo trì kém hơn đáng kể so với tài sản thẩm định giá. Khi điều chỉnh yếu tố 'tình trạng vật lý', thẩm định viên sẽ xử lý như thế nào đối với giá của tài sản so sánh?

Điều chỉnh tăng giá của tài sản so sánh.

Điều chỉnh giảm giá của tài sản so sánh.

Không điều chỉnh nếu chênh lệch không lớn.

Loại bỏ tài sản so sánh này khỏi danh sách.

Câu hỏi yêu cầu áp dụng quy tắc điều chỉnh trong phương pháp so sánh. Nếu tài sản so sánh 'kém hơn' (có yếu tố làm giảm giá) so với tài sản thẩm định giá, thì giá của tài sản so sánh cần được điều chỉnh tăng để phản ánh giá trị tương đương với tài sản thẩm định giá có tình trạng tốt hơn.

29 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 10

Câu 29: Nguyên tắc thẩm định giá nào giải thích lý do tại sao việc thêm một tiện ích quá sang trọng (ví dụ: rạp chiếu phim mini) vào một ngôi nhà ở khu vực trung bình không làm tăng giá trị của ngôi nhà tương xứng với chi phí bỏ ra?

Nguyên tắc thay thế (Principle of Substitution)

Nguyên tắc đóng góp (Principle of Contribution)

Nguyên tắc phù hợp (Principle of Conformity)

Nguyên tắc cân đối (Principle of Balance)

Câu hỏi liên quan đến việc chi phí cải tạo không luôn tương xứng với giá trị tăng thêm, đặc biệt khi tiện ích đó không phù hợp với thị trường hoặc các tài sản lân cận. Nguyên tắc đóng góp (Principle of Contribution) khẳng định giá trị của một bộ phận tài sản được đo bằng mức độ đóng góp của nó vào tổng giá trị, không phải bằng chi phí của nó.

30 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 10

Câu 30: Khi thẩm định giá một tài sản đặc thù (ví dụ: nhà thờ, bảo tàng) mà không có mục đích tạo ra lợi nhuận và hiếm khi có giao dịch trên thị trường, phương pháp nào thường được xem xét là phù hợp nhất?

Phương pháp Chi phí (Cost Approach)

Phương pháp So sánh (Sales Comparison Approach)

Phương pháp Thu nhập (Income Approach)

Phương pháp Thặng dư (Residual Method)

Xem kết quả

Bạn ơi!!! Để xem được kết quả
bạn vui lòng làm nhiệm vụ nhỏ xíu này nha

Nhận kết quả

Xảy ra lỗi

Bước 1: Vào google.com rồi gõ từ khóa:
Copy nhanh thanh-tim-kiem

Bước 2: Trong kết quả tìm kiếm Google, hãy tìm website giống hình bên dưới

Nếu trang 1 không có hãy tìm ở trang 2, 3, 4... nhé trang-google

Bước 3:

Cuộn xuống cuối bài viết rồi bấm vào nút GIỐNG HÌNH DƯỚI và chờ 1 lát để lấy mã:

luot-xem

Nếu tìm không thấy mã bạn có thể Đổi nhiệm vụ để lấy mã khác.

Câu hỏi đưa ra tình huống thẩm định giá tài sản đặc thù, phi lợi nhuận, ít giao dịch. Phương pháp So sánh và Thu nhập thường không áp dụng được. Phương pháp Chi phí, dựa trên chi phí xây dựng và hao mòn, thường là phương pháp khả thi nhất để ước tính giá trị của loại tài sản này.

Bạn đã sẵn sàng chưa? 45 phút làm bài bắt đầu!!!

Bạn đã hết giờ làm bài! Xem kết quả các câu hỏi đã làm nhé!!!

Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá - Đề 11

1 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 11

Câu 1: Theo Nguyên tắc Sử dụng Tốt nhất và Hiệu quả nhất (Highest and Best Use), một mảnh đất trống được định giá dựa trên:

Tình trạng sử dụng hiện tại của các bất động sản lân cận.

Chi phí đầu tư xây dựng công trình trên đất.

Mục đích sử dụng đã được quy hoạch bởi cơ quan nhà nước.

Công năng sử dụng tạo ra giá trị cao nhất cho mảnh đất, thỏa mãn các điều kiện về pháp lý, khả thi vật chất và tài chính.

Câu hỏi kiểm tra sự hiểu biết về Nguyên tắc Sử dụng Tốt nhất và Hiệu quả nhất, đặc biệt là áp dụng cho đất trống. Nguyên tắc này đòi hỏi xem xét công năng sử dụng hợp pháp, khả thi về vật chất, khả thi về tài chính và tạo ra giá trị cao nhất.

2 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 11

Câu 2: Khi thẩm định giá một tài sản chuyên dụng (ví dụ: nhà máy lọc dầu), phương pháp nào thường được xem xét là phù hợp nhất do tính đặc thù và thiếu giao dịch so sánh trên thị trường?

Phương pháp so sánh thị trường.

Phương pháp chi phí.

Phương pháp vốn hóa thu nhập trực tiếp.

Kỹ thuật dòng tiền chiết khấu.

Câu hỏi yêu cầu áp dụng kiến thức về lựa chọn phương pháp thẩm định giá phù hợp với loại tài sản. Tài sản chuyên dụng ít có giao dịch so sánh, và thu nhập thường gắn với hoạt động của toàn bộ doanh nghiệp chứ không riêng tài sản đó. Phương pháp chi phí thường là lựa chọn khả thi nhất để ước tính giá trị thay thế hoặc tái tạo.

3 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 11

Câu 3: Một tòa nhà văn phòng có hệ thống điều hòa trung tâm đã cũ, tiêu thụ nhiều năng lượng và thường xuyên hỏng hóc, đòi hỏi chi phí sửa chữa cao. Loại hao mòn nào là nguyên nhân chính làm giảm giá trị của hệ thống điều hòa này?

Hao mòn vật lý.

Lỗi thời chức năng.

Lỗi thời kinh tế.

Hao mòn do sử dụng.

Câu hỏi kiểm tra khả năng phân tích và xác định loại hao mòn dựa trên mô tả tình huống. Hệ thống cũ kỹ, kém hiệu quả và tốn kém chi phí vận hành/sửa chữa thể hiện sự lỗi thời về mặt công năng hoặc thiết kế so với các hệ thống hiện đại.

4 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 11

Câu 4: Một bất động sản đang được định giá nằm gần một khu xử lý chất thải mới được xây dựng, gây ô nhiễm mùi và tiếng ồn. Điều này làm giảm sự hấp dẫn và giá trị của bất động sản trên thị trường. Loại hao mòn nào đang ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản này?

Hao mòn vật lý.

Lỗi thời chức năng.

Lỗi thời kinh tế.

Hao mòn tích lũy.

Câu hỏi yêu cầu phân tích tình huống để xác định loại hao mòn. Việc giảm giá trị do các yếu tố bên ngoài, không liên quan đến đặc tính vật lý hay chức năng của tài sản đó, được gọi là lỗi thời kinh tế (hoặc lỗi thời bên ngoài).

5 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 11

Câu 5: Khi áp dụng phương pháp so sánh thị trường để định giá bất động sản, thẩm định viên cần thực hiện các điều chỉnh đối với các bất động sản so sánh. Việc điều chỉnh cho yếu tố 'Thời gian giao dịch' nhằm mục đích gì?

Phản ánh sự biến động giá trên thị trường từ ngày giao dịch của tài sản so sánh đến ngày định giá.

Loại bỏ ảnh hưởng của lạm phát đối với giá giao dịch.

Điều chỉnh sự khác biệt về thời hạn sở hữu giữa tài sản so sánh và tài sản định giá.

Ước tính tuổi đời hiệu quả của tài sản so sánh.

Câu hỏi kiểm tra kiến thức về các bước và mục đích của việc điều chỉnh trong phương pháp so sánh. Điều chỉnh thời gian giao dịch được thực hiện để đưa giá của tài sản so sánh về thời điểm định giá, phản ánh sự biến động của thị trường trong khoảng thời gian giữa ngày giao dịch của tài sản so sánh và ngày định giá.

6 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 11

Câu 6: Giả sử một bất động sản so sánh được bán 6 tháng trước với giá 5 tỷ VNĐ. Thị trường bất động sản tại khu vực này được ghi nhận tăng giá trung bình 1% mỗi tháng trong 6 tháng qua. Để điều chỉnh cho yếu tố thời gian giao dịch, giá của bất động sản so sánh này nên được điều chỉnh như thế nào?

Điều chỉnh tăng khoảng 307.6 triệu VNĐ (5 * (1.01)^6 - 5).

Điều chỉnh tăng khoảng 300 triệu VNĐ (5 * 6%).

Điều chỉnh giảm khoảng 300 triệu VNĐ.

Không cần điều chỉnh nếu giao dịch dưới 1 năm.

Câu hỏi yêu cầu áp dụng kiến thức về điều chỉnh thời gian trong phương pháp so sánh. Nếu thị trường tăng giá, giá của tài sản so sánh tại thời điểm định giá sẽ cao hơn giá giao dịch. Mức tăng lũy kế là (1+0.01)^6 - 1 hoặc tính xấp xỉ 6% (đối với mức tăng nhỏ). Giá điều chỉnh = Giá giao dịch * (1 + Tỷ lệ tăng/tháng)^Số tháng. Hoặc đơn giản hơn với 6% tăng: 5 tỷ * (1 + 6%) = 5.3 tỷ. Phương án 1 là tính chính xác hơn theo lãi kép hàng tháng: 5 * (1.01)^6 ≈ 5.3076 tỷ. Phương án 2 là 5 tỷ + 5 tỷ * 6% = 5.3 tỷ. Phương án 3 là điều chỉnh giảm, sai. Phương án 4 là không điều chỉnh, sai.

7 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 11

Câu 7: Trong phương pháp vốn hóa thu nhập trực tiếp, công thức V = I / R được sử dụng, trong đó V là giá trị tài sản, I là thu nhập ròng hoạt động (NOI). R là Tỷ suất vốn hóa (Capitalization Rate). Tỷ suất vốn hóa (R) phản ánh điều gì?

Tỷ lệ lạm phát dự kiến trong tương lai.

Tỷ lệ chi phí hoạt động so với doanh thu.

Tốc độ tăng trưởng dự kiến của thu nhập.

Tỷ lệ lợi nhuận kỳ vọng của nhà đầu tư trên giá trị tài sản và/hoặc mối quan hệ giữa thu nhập và giá trị.

Câu hỏi kiểm tra sự hiểu biết về ý nghĩa của Tỷ suất vốn hóa (Capitalization Rate) trong phương pháp thu nhập. Tỷ suất vốn hóa thể hiện mối quan hệ giữa thu nhập và giá trị, thường được xem là tỷ lệ lợi nhuận mà nhà đầu tư kỳ vọng thu được từ giá trị đầu tư vào tài sản.

8 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 11

Câu 8: Một tòa nhà văn phòng tạo ra thu nhập ròng hoạt động (NOI) hàng năm là 1.5 tỷ VNĐ. Tỷ suất vốn hóa thị trường cho các tài sản tương tự là 10%. Sử dụng phương pháp vốn hóa thu nhập trực tiếp, giá trị ước tính của tòa nhà này là bao nhiêu?

1.5 tỷ VNĐ.

10 tỷ VNĐ.

15 tỷ VNĐ.

Không thể tính được nếu không biết tuổi đời tòa nhà.

Câu hỏi yêu cầu áp dụng công thức vốn hóa thu nhập trực tiếp: Giá trị = NOI / Tỷ suất vốn hóa. Tính toán: 1.5 tỷ / 0.10 = 15 tỷ.

9 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 11

Câu 9: Kỹ thuật dòng tiền chiết khấu (Discounted Cash Flow - DCF) trong phương pháp thu nhập thường được sử dụng khi nào so với phương pháp vốn hóa trực tiếp?

Khi dòng thu nhập dự kiến không đều hoặc tài sản có tuổi đời kinh tế hữu hạn.

Khi tài sản tạo ra dòng thu nhập đều đặn và vĩnh viễn.

Chỉ áp dụng cho bất động sản thương mại, không áp dụng cho bất động sản nhà ở.

Chỉ áp dụng cho tài sản chuyên dụng.

Câu hỏi kiểm tra sự hiểu biết về điều kiện áp dụng của DCF so với vốn hóa trực tiếp. DCF phù hợp hơn khi dòng tiền không đều, tài sản có tuổi đời kinh tế hữu hạn, hoặc khi cần phân tích chi tiết ảnh hưởng của các yếu tố thay đổi theo thời gian (tỷ lệ lấp đầy, chi phí, giá trị bán cuối kỳ).

10 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 11

Câu 10: Trong phương pháp chi phí, giá trị tài sản được ước tính dựa trên chi phí để tạo ra một tài sản tương tự trừ đi sự giảm giá tích lũy. Sự giảm giá tích lũy (Accrued Depreciation) bao gồm những yếu tố nào?

Chỉ hao mòn vật lý.

Chỉ lỗi thời chức năng và lỗi thời kinh tế.

Chỉ hao mòn vật lý và lỗi thời chức năng.

Hao mòn vật lý, lỗi thời chức năng và lỗi thời kinh tế.

Câu hỏi kiểm tra kiến thức về các thành phần của sự giảm giá tích lũy trong phương pháp chi phí. Giảm giá tích lũy bao gồm hao mòn vật lý (do sử dụng, thời gian), lỗi thời chức năng (do thiết kế, công nghệ lỗi thời), và lỗi thời kinh tế (do yếu tố bên ngoài).

11 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 11

Câu 11: Phương pháp thặng dư (Development Method) thường được áp dụng để định giá loại bất động sản nào?

Đất nền có tiềm năng phát triển dự án.

Bất động sản đã hoàn thành và đang tạo ra thu nhập ổn định.

Bất động sản chuyên dụng.

Bất động sản nhà ở cá nhân để ở.

Câu hỏi kiểm tra sự hiểu biết về phạm vi áp dụng của phương pháp thặng dư. Phương pháp này được sử dụng để định giá các bất động sản có tiềm năng phát triển (phân lô, xây dựng mới) bằng cách ước tính giá trị bán sau phát triển trừ đi tổng chi phí phát triển và lợi nhuận nhà đầu tư.

12 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 11

Câu 12: Khi định giá một tài sản thế chấp cho khoản vay ngân hàng, cơ sở giá trị nào thường được sử dụng và tại sao?

Giá trị đang sử dụng (Value in Use) vì ngân hàng quan tâm đến khả năng tạo thu nhập của tài sản.

Giá trị thị trường (Market Value) vì ngân hàng cần biết giá trị có thể bán được của tài sản trên thị trường mở.

Giá trị thanh lý (Liquidation Value) vì ngân hàng luôn dự phòng khả năng phải bán gấp tài sản.

Giá trị bảo hiểm (Insurance Value) để đảm bảo tài sản được bảo vệ đầy đủ.

Câu hỏi yêu cầu phân tích mục đích định giá để xác định cơ sở giá trị phù hợp. Thế chấp liên quan đến khả năng thu hồi nợ thông qua bán tài sản nếu người vay không trả được nợ. Do đó, giá trị thị trường tại thời điểm định giá (hoặc giá trị thị trường ước tính tại thời điểm phát mại) là cơ sở phù hợp nhất để ngân hàng đánh giá tài sản bảo đảm.

13 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 11

Câu 13: Nguyên tắc Đóng góp (Principle of Contribution) trong thẩm định giá bất động sản có ý nghĩa gì?

Giá trị của một bộ phận cấu thành tài sản được xác định bởi mức độ đóng góp của nó vào tổng giá trị của tài sản, không phải chi phí tạo ra nó.

Chi phí bỏ ra để cải tạo tài sản sẽ luôn làm tăng giá trị tài sản tương ứng.

Giá trị tài sản được quyết định bởi chi phí thay thế mới của nó.

Thu nhập tạo ra từ một bộ phận tài sản quyết định giá trị của bộ phận đó.

Câu hỏi kiểm tra sự hiểu biết về Nguyên tắc Đóng góp. Nguyên tắc này chỉ ra rằng giá trị của một bộ phận cấu thành tài sản không phải là chi phí của nó, mà là mức độ đóng góp của nó vào tổng giá trị của toàn bộ tài sản.

14 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 11

Câu 14: Khi thẩm định giá một máy móc thiết bị đã qua sử dụng, phương pháp so sánh thị trường gặp khó khăn chủ yếu ở điểm nào?

Khó khăn trong việc xác định chi phí thay thế mới.

Khó khăn trong việc ước tính thu nhập từ tài sản.

Khó khăn trong việc tìm kiếm các tài sản so sánh thực sự tương tự và thực hiện các điều chỉnh phù hợp.

Khó khăn trong việc xác định tuổi đời kinh tế còn lại.

Câu hỏi yêu cầu phân tích khó khăn khi áp dụng phương pháp so sánh cho MMTB cũ. MMTB cũ thường có sự khác biệt lớn về tình trạng kỹ thuật, năm sản xuất, mức độ hao mòn, lịch sử bảo trì, khiến việc tìm kiếm các tài sản so sánh 'tương tự' và thực hiện điều chỉnh trở nên rất phức tạp và kém tin cậy.

15 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 11

Câu 15: Một thẩm định viên đang định giá một quyền thuê đất còn lại 15 năm. Tiền thuê theo hợp đồng hiện tại thấp hơn đáng kể so với giá thuê thị trường. Giá trị lợi thế quyền thuê (Leasehold Interest) đối với người thuê sẽ được xác định bằng cách nào?

Giá trị hiện tại của tổng số tiền thuê còn phải trả theo hợp đồng.

Giá trị hiện tại của khoản chênh lệch giữa giá thuê thị trường và tiền thuê theo hợp đồng trong thời gian còn lại của hợp đồng.

Tổng số tiền thuê chênh lệch trong 15 năm tới.

Chi phí ban đầu mà người thuê đã bỏ ra để có được quyền thuê.

Câu hỏi kiểm tra sự hiểu biết về việc định giá lợi thế quyền thuê. Lợi thế quyền thuê phát sinh khi tiền thuê theo hợp đồng thấp hơn giá thuê thị trường. Giá trị của lợi thế này là giá trị hiện tại của khoản chênh lệch tiền thuê hàng năm trong thời gian còn lại của hợp đồng, chiết khấu theo tỷ suất phù hợp.

16 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 11

Câu 16: Trong phương pháp chi phí để định giá công trình xây dựng, 'Chi phí thay thế mới' (Replacement Cost) khác với 'Chi phí tái tạo mới' (Reproduction Cost) ở điểm nào?

Chi phí thay thế mới dựa trên việc xây dựng công trình có công năng tương đương bằng vật liệu và kỹ thuật hiện đại, trong khi chi phí tái tạo mới dựa trên việc xây dựng bản sao y hệt công trình ban đầu.

Chi phí thay thế mới bao gồm lợi nhuận nhà thầu, còn chi phí tái tạo mới thì không.

Chi phí thay thế mới áp dụng cho công trình cũ, còn chi phí tái tạo mới áp dụng cho công trình mới.

Chi phí thay thế mới dễ ước tính hơn chi phí tái tạo mới.

Câu hỏi kiểm tra sự phân biệt giữa hai khái niệm chi phí quan trọng trong phương pháp chi phí. Chi phí tái tạo là chi phí xây dựng một bản sao y hệt công trình hiện tại (bao gồm cả các điểm lỗi thời). Chi phí thay thế là chi phí xây dựng một công trình có công năng tương đương, sử dụng vật liệu và kỹ thuật xây dựng hiện đại, không sao chép các điểm lỗi thời chức năng của công trình cũ.

17 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 11

Câu 17: Khi thẩm định giá một bất động sản đang cho thuê, giá trị của 'Quyền sở hữu tài sản cho thuê' (Leased Fee Estate) được xác định dựa trên cơ sở nào?

Giá trị thị trường của bất động sản như thể không có hợp đồng cho thuê.

Tổng số tiền thuê còn lại theo hợp đồng.

Giá trị hiện tại của dòng tiền thu từ tiền thuê theo hợp đồng cộng với giá trị hiện tại của quyền thu hồi tài sản khi hết hạn hợp đồng thuê.

Chi phí thay thế mới của bất động sản trừ đi hao mòn.

Câu hỏi kiểm tra sự hiểu biết về định giá quyền sở hữu khi tài sản đang có hợp đồng cho thuê. Giá trị quyền sở hữu tài sản cho thuê bao gồm giá trị hiện tại của dòng tiền thu được từ tiền thuê theo hợp đồng (có thể thấp hơn thị trường) và giá trị hiện tại của quyền nhận lại tài sản (thường là giá trị thị trường) khi hợp đồng thuê kết thúc.

18 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 11

Câu 18: Nguyên tắc Cung - Cầu (Principle of Supply and Demand) trong thẩm định giá giải thích điều gì?

Chi phí sản xuất quyết định giá trị của hàng hóa.

Lợi nhuận của nhà đầu tư quyết định giá trị tài sản.

Giá trị tài sản tỷ lệ thuận với tuổi đời của nó.

Giá trị tài sản được xác định bởi sự tương tác giữa lượng tài sản sẵn có trên thị trường và nhu cầu của người mua tiềm năng.

Câu hỏi kiểm tra sự hiểu biết về Nguyên tắc Cung - Cầu. Nguyên tắc này là nền tảng cho việc xác định giá trị thị trường, khẳng định rằng giá trị của tài sản bị ảnh hưởng bởi mối quan hệ giữa lượng tài sản sẵn có (cung) và nhu cầu của người mua (cầu).

19 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 11

Câu 19: Khi thẩm định giá một doanh nghiệp đang hoạt động có lợi nhuận, phương pháp nào trong các phương pháp dưới đây thường được ưu tiên xem xét?

Phương pháp thu nhập (Income Approach).

Phương pháp chi phí (Cost Approach).

Phương pháp so sánh tài sản (Asset-based Approach).

Phương pháp thặng dư (Development Method).

Câu hỏi yêu cầu áp dụng kiến thức về phương pháp định giá phù hợp cho doanh nghiệp có lợi nhuận. Giá trị của một doanh nghiệp hoạt động chủ yếu được xác định bởi khả năng tạo ra thu nhập trong tương lai. Do đó, các phương pháp dựa trên thu nhập là phù hợp nhất.

20 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 11

Câu 20: Một thẩm định viên nhận thấy rằng một tài sản so sánh có vị trí tốt hơn đáng kể so với tài sản định giá. Khi thực hiện điều chỉnh trong phương pháp so sánh, thẩm định viên sẽ điều chỉnh giá của tài sản so sánh như thế nào để phản ánh sự khác biệt về vị trí?

Điều chỉnh tăng giá của tài sản so sánh.

Điều chỉnh giảm giá của tài sản so sánh.

Không cần điều chỉnh nếu sự khác biệt về vị trí không lớn.

Điều chỉnh tăng giá của tài sản định giá.

Câu hỏi kiểm tra khả năng áp dụng nguyên tắc điều chỉnh trong phương pháp so sánh. Quy tắc cơ bản là 'Nếu tài sản so sánh TỐT HƠN tài sản định giá, hãy điều chỉnh GIẢM giá của tài sản so sánh'. Vị trí tốt hơn làm tăng giá tài sản so sánh, do đó cần điều chỉnh giảm giá của nó để tương đương với tài sản định giá có vị trí kém hơn.

21 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 11

Câu 21: Tỷ lệ vốn hóa (Capitalization Rate) có thể được xác định bằng nhiều cách khác nhau. Phương pháp nào dưới đây KHÔNG phải là phương pháp phổ biến để ước tính tỷ lệ vốn hóa?

Chiết xuất từ dữ liệu giao dịch thị trường.

Kỹ thuật xây dựng tỷ suất (Band of Investment).

Phân tích dòng tiền chiết khấu (DCF analysis).

Ước tính dựa trên chi phí thay thế mới.

Câu hỏi kiểm tra kiến thức về các phương pháp xác định tỷ suất vốn hóa. Các phương pháp phổ biến bao gồm: Chiết xuất từ thị trường (Market Extraction), Kỹ thuật xây dựng (Band of Investment), Kỹ thuật dòng tiền chiết khấu (DCF analysis). Phương pháp chi phí không được sử dụng để xác định tỷ lệ vốn hóa.

22 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 11

Câu 22: Khi thẩm định giá máy móc thiết bị bằng phương pháp chi phí, việc ước tính hao mòn vật lý thường dựa vào các yếu tố nào?

Chỉ dựa vào thời gian sử dụng thực tế (tuổi đời).

Chỉ dựa vào cường độ sử dụng.

Chỉ dựa vào mức độ lỗi thời về công nghệ.

Dựa vào thời gian sử dụng, cường độ sử dụng và mức độ bảo trì.

Câu hỏi kiểm tra kiến thức về việc ước tính hao mòn vật lý cho MMTB. Hao mòn vật lý phụ thuộc vào thời gian sử dụng (tuổi đời thực tế), cường độ sử dụng và mức độ bảo trì, bảo dưỡng tài sản.

23 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 11

Câu 23: Giá trị thanh lý (Liquidation Value) khác với Giá trị thị trường (Market Value) chủ yếu ở đặc điểm nào?

Giá trị thanh lý giả định thời gian tiếp thị ngắn và người bán buộc phải bán, trong khi giá trị thị trường giả định thời gian tiếp thị hợp lý và giao dịch tự nguyện.

Giá trị thanh lý luôn cao hơn giá trị thị trường.

Giá trị thanh lý chỉ áp dụng cho tài sản đã hư hỏng nặng.

Giá trị thanh lý không bị ảnh hưởng bởi điều kiện thị trường.

Câu hỏi kiểm tra sự phân biệt giữa Giá trị thanh lý và Giá trị thị trường. Giá trị thị trường giả định một giao dịch trên thị trường mở với thời gian tiếp thị hợp lý. Giá trị thanh lý là giá trị ước tính khi tài sản phải bán gấp, thường trong một khoảng thời gian ngắn, do đó có thể thấp hơn giá trị thị trường.

24 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 11

Câu 24: Nguyên tắc Dự kiến Lợi ích Tương lai (Principle of Anticipation) trong thẩm định giá có nghĩa là:

Giá trị tài sản được xác định bởi chi phí ban đầu để có được nó.

Giá trị tài sản chỉ dựa trên lợi ích hiện tại mà nó mang lại.

Giá trị của tài sản được xác định bởi những lợi ích (thu nhập hoặc sự thỏa mãn) mà chủ sở hữu dự kiến nhận được trong tương lai.

Giá trị tài sản phản ánh lịch sử sử dụng của nó.

Câu hỏi kiểm tra sự hiểu biết về Nguyên tắc Dự kiến Lợi ích Tương lai. Nguyên tắc này nhấn mạnh rằng giá trị của tài sản được tạo ra bởi những lợi ích (thu nhập, sử dụng, bán lại) mà chủ sở hữu dự kiến sẽ nhận được trong tương lai.

25 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 11

Câu 25: Khi thẩm định giá một bất động sản nhà ở cho mục đích mua bán, phương pháp nào thường được coi là phương pháp chính và đáng tin cậy nhất?

Phương pháp so sánh thị trường.

Phương pháp chi phí.

Phương pháp vốn hóa thu nhập.

Phương pháp thặng dư.

Câu hỏi yêu cầu xác định phương pháp phù hợp nhất cho loại tài sản và mục đích cụ thể. Bất động sản nhà ở có thị trường giao dịch sôi động với nhiều tài sản tương tự. Phương pháp so sánh thị trường trực tiếp dựa trên dữ liệu giao dịch thực tế là phương pháp phản ánh rõ nhất giá trị thị trường trong trường hợp này.

26 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 11

Câu 26: Trong báo cáo thẩm định giá, phần 'Đối chiếu và Tổng hợp kết quả' (Reconciliation) có vai trò gì?

Chỉ đơn giản là tính trung bình cộng các kết quả từ các phương pháp.

Xem xét và phân tích các kết quả thu được từ các phương pháp khác nhau để đưa ra ước tính giá trị cuối cùng phù hợp nhất, dựa trên sự đánh giá về độ tin cậy của dữ liệu và tính phù hợp của từng phương pháp.

Trình bày chi tiết các giả định và giới hạn của báo cáo.

Liệt kê danh sách các tài sản so sánh đã sử dụng.

Câu hỏi kiểm tra sự hiểu biết về bước đối chiếu và tổng hợp trong quy trình thẩm định giá. Đây là bước thẩm định viên xem xét kết quả từ các phương pháp khác nhau, đánh giá độ tin cậy của dữ liệu và phương pháp đã sử dụng, từ đó đưa ra ước tính giá trị cuối cùng hợp lý nhất.

27 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 11

Câu 27: Giả sử một bất động sản định giá có diện tích đất 100m² và công trình xây dựng 50m². Một tài sản so sánh có diện tích đất 120m² và công trình xây dựng 60m², được bán với giá 6 tỷ VNĐ. Đơn giá đất thị trường là 30 triệu/m² và đơn giá xây dựng là 15 triệu/m². Sử dụng phương pháp so sánh và giả định không có điều chỉnh nào khác, ước tính giá trị của bất động sản định giá dựa trên tài sản so sánh này theo cách phân tích giá thành phần (Component Analysis).

4.5 tỷ VNĐ.

5.25 tỷ VNĐ.

5.5 tỷ VNĐ.

6 tỷ VNĐ.

Câu hỏi yêu cầu áp dụng kỹ thuật phân tích thành phần trong phương pháp so sánh. Tính giá trị của tài sản so sánh theo thành phần: Đất = 120m² * 30 tr/m² = 3.6 tỷ. Công trình = 60m² * 15 tr/m² = 0.9 tỷ. Tổng = 4.5 tỷ. Giá giao dịch là 6 tỷ, suy ra giá trị 'thị trường' của công trình và đất trong 6 tỷ này là 4.5 tỷ. Khoản chênh lệch 6 - 4.5 = 1.5 tỷ có thể do các yếu tố khác hoặc đơn giá ước tính chưa chính xác hoàn toàn. Tuy nhiên, câu hỏi yêu cầu ước tính giá trị BĐS định giá DỰA TRÊN TSSS này. TSSS bán 6 tỷ. Giá trị thành phần của TSSS theo đơn giá là 4.5 tỷ. Chênh lệch 1.5 tỷ. Bây giờ tính giá trị thành phần của BĐS định giá: Đất = 100m² * 30 tr/m² = 3 tỷ. Công trình = 50m² * 15 tr/m² = 0.75 tỷ. Tổng = 3.75 tỷ. Nếu giả định tỷ lệ giữa giá thị trường và giá thành phần là nhất quán, thì giá trị BĐS định giá = 3.75 tỷ * (6 tỷ / 4.5 tỷ) = 3.75 * 1.333... = 5 tỷ. Hoặc đơn giản hơn, ta điều chỉnh TSSS về BĐS định giá: Giảm giá trị đất 20m² (-20*30tr = -600tr), giảm giá trị công trình 10m² (-10*15tr = -150tr). Tổng điều chỉnh = -750tr. Giá điều chỉnh = 6 tỷ - 750tr = 5.25 tỷ. Cách thứ 2 (điều chỉnh trực tiếp) là phổ biến hơn trong PP so sánh. Xem xét các phương án, 5.25 tỷ là hợp lý nhất theo cách điều chỉnh trực tiếp.

28 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 11

Câu 28: Trong phương pháp chi phí, 'Tuổi đời hiệu quả' (Effective Age) của một tài sản là gì?

Số năm kể từ khi tài sản được xây dựng hoặc sản xuất.

Thời gian sử dụng còn lại của tài sản.

Tuổi đời mà tình trạng hiện tại của tài sản tương ứng với một tài sản mới hơn hoặc cũ hơn tuổi đời thực tế của nó, có tính đến bảo trì và cải tạo.

Tổng thời gian tài sản dự kiến sẽ được sử dụng một cách kinh tế.

Câu hỏi kiểm tra định nghĩa của Tuổi đời hiệu quả. Tuổi đời hiệu quả không phải là tuổi đời thực tế, mà là tuổi đời mà tài sản thể hiện về mặt tình trạng vật lý và chức năng, có tính đến mức độ bảo trì, cải tạo.

29 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 11

Câu 29: Khi định giá tài sản vô hình như thương hiệu hoặc bằng sáng chế, phương pháp thu nhập thường được áp dụng bằng cách nào?

Ước tính dòng thu nhập tăng thêm hoặc chi phí tiết kiệm được do sở hữu tài sản vô hình và chiết khấu về giá trị hiện tại.

Tính tổng chi phí đã bỏ ra để xây dựng thương hiệu hoặc phát triển bằng sáng chế.

So sánh với giá trị giao dịch của các tài sản hữu hình tương tự.

Xác định giá trị dựa trên số lượng người biết đến thương hiệu.

Câu hỏi kiểm tra cách áp dụng phương pháp thu nhập cho tài sản vô hình. Giá trị của tài sản vô hình thường được ước tính dựa trên khả năng tạo ra thu nhập tăng thêm (ví dụ: doanh thu cao hơn, chi phí thấp hơn) hoặc tiết kiệm chi phí so với việc không sở hữu tài sản đó. Kỹ thuật phổ biến là xác định thu nhập gia tăng do tài sản vô hình mang lại và chiết khấu dòng thu nhập đó về giá trị hiện tại.

30 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 11

Câu 30: Nguyên tắc Phù hợp (Principle of Conformity) trong thẩm định giá bất động sản có ý nghĩa là gì?

Chi phí xây dựng công trình phải phù hợp với ngân sách của chủ đầu tư.

Thiết kế công trình phải phù hợp với quy chuẩn xây dựng.

Diện tích đất phải phù hợp với diện tích xây dựng.

Giá trị của bất động sản được duy trì hoặc tối đa hóa khi nó phù hợp với đặc điểm và xu hướng phát triển của khu vực lân cận.

Xem kết quả

Bạn ơi!!! Để xem được kết quả
bạn vui lòng làm nhiệm vụ nhỏ xíu này nha

Nhận kết quả

Xảy ra lỗi

Bước 1: Vào google.com rồi gõ từ khóa:
Copy nhanh thanh-tim-kiem

Bước 2: Trong kết quả tìm kiếm Google, hãy tìm website giống hình bên dưới

Nếu trang 1 không có hãy tìm ở trang 2, 3, 4... nhé trang-google

Bước 3:

Cuộn xuống cuối bài viết rồi bấm vào nút GIỐNG HÌNH DƯỚI và chờ 1 lát để lấy mã:

luot-xem

Nếu tìm không thấy mã bạn có thể Đổi nhiệm vụ để lấy mã khác.

Câu hỏi kiểm tra sự hiểu biết về Nguyên tắc Phù hợp. Nguyên tắc này cho rằng giá trị của bất động sản được duy trì hoặc tối đa hóa khi nó phù hợp với các đặc điểm của khu vực lân cận về kiến trúc, quy mô, mục đích sử dụng, v.v.

Bạn đã sẵn sàng chưa? 45 phút làm bài bắt đầu!!!

Bạn đã hết giờ làm bài! Xem kết quả các câu hỏi đã làm nhé!!!

Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá - Đề 12

1 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 12

Câu 1: Nguyên tắc cơ bản nào trong thẩm định giá nhấn mạnh rằng giá trị của một tài sản bị ảnh hưởng bởi giá trị của các tài sản tương tự có sẵn trên thị trường?

Nguyên tắc thay thế

Nguyên tắc cung và cầu

Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

Nguyên tắc đóng góp

Nguyên tắc này tập trung vào việc người mua sẽ không trả nhiều hơn cho một tài sản so với chi phí mua một tài sản thay thế tương tự trên thị trường.

2 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 12

Câu 2: Trong các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản, yếu tố nào sau đây thuộc về yếu tố 'kinh tế'?

Vị trí địa lý của bất động sản

Thiết kế kiến trúc của công trình

Tỷ lệ lạm phát và lãi suất ngân hàng

Chất lượng môi trường xung quanh khu vực

Yếu tố kinh tế liên quan đến tình hình tài chính, việc làm và các điều kiện kinh tế vĩ mô ảnh hưởng đến khả năng mua và nhu cầu bất động sản.

3 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 12

Câu 3: Phương pháp thẩm định giá nào phù hợp nhất để định giá một bất động sản đặc biệt, ít giao dịch mua bán trên thị trường, như một nhà thờ cổ?

Phương pháp so sánh trực tiếp

Phương pháp chi phí

Phương pháp thu nhập

Phương pháp thặng dư

Đối với tài sản độc đáo, ít so sánh, phương pháp chi phí thường được ưu tiên vì nó tập trung vào chi phí tái tạo hoặc thay thế tài sản.

4 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 12

Câu 4: Một nhà đầu tư bất động sản kỳ vọng tỷ suất sinh lời hàng năm là 10%. Nếu một căn hộ cho thuê tạo ra thu nhập ròng hàng năm là 200 triệu đồng, giá trị vốn hóa của căn hộ này theo phương pháp thu nhập trực tiếp là bao nhiêu?

20 triệu đồng

200 triệu đồng

1 tỷ đồng

2 tỷ đồng

Giá trị vốn hóa = Thu nhập ròng / Tỷ suất vốn hóa. Tính toán: 200 triệu / 10% = 2 tỷ đồng.

5 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 12

Câu 5: Trong phương pháp so sánh trực tiếp, khi một bất động sản so sánh có đặc điểm 'vị trí' kém thuận lợi hơn so với bất động sản cần thẩm định giá, thẩm định viên nên thực hiện điều chỉnh như thế nào vào giá của bất động sản so sánh?

Điều chỉnh tăng giá bất động sản so sánh

Điều chỉnh giảm giá bất động sản so sánh

Không cần điều chỉnh vì yếu tố vị trí không quan trọng

Điều chỉnh tùy thuộc vào cảm tính của thẩm định viên

Để so sánh được với BĐS thẩm định có vị trí tốt hơn, giá BĐS so sánh cần được điều chỉnh tăng lên để phản ánh sự khác biệt về vị trí.

6 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 12

Câu 6: 'Giá trị thị trường' trong thẩm định giá được định nghĩa là mức giá ước tính mà tài sản có thể được giao dịch vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên mua sẵn sàng mua và một bên bán sẵn sàng bán, trong điều kiện nào sau đây?

Trong điều kiện bên mua chịu áp lực phải mua nhanh

Trong điều kiện bên bán gặp khó khăn tài chính và cần bán gấp

Trong điều kiện thị trường mở, cạnh tranh và các bên hành động một cách hiểu biết, thận trọng

Trong mọi điều kiện giao dịch, kể cả giao dịch không công khai

Định nghĩa giá trị thị trường chuẩn mực nhấn mạnh các điều kiện giao dịch phải là tự nguyện, khách quan, và các bên tham gia đều có đầy đủ thông tin.

7 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 12

Câu 7: Chi phí nào sau đây được tính vào 'chi phí xây dựng mới' của một công trình khi áp dụng phương pháp chi phí?

Chi phí lãi vay trong quá trình xây dựng sau khi công trình hoàn thành

Chi phí vật liệu xây dựng, nhân công, thiết bị và lợi nhuận của nhà thầu

Chi phí quảng cáo và tiếp thị dự án sau khi xây dựng xong

Chi phí đền bù giải phóng mặt bằng đã thực hiện từ 10 năm trước

Chi phí xây dựng mới bao gồm tất cả các chi phí trực tiếp và gián tiếp để tạo ra một công trình tương tự, bao gồm cả lợi nhuận hợp lý cho nhà thầu.

8 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 12

Câu 8: 'Hao mòn hữu hình' của một tài sản bất động sản thường bao gồm những loại hao mòn nào?

Hao mòn chức năng và hao mòn kinh tế

Hao mòn do lỗi thời về công nghệ và thiết kế

Hao mòn do các yếu tố kinh tế bên ngoài tác động

Hao mòn do sự xuống cấp vật lý của các bộ phận công trình theo thời gian sử dụng

Hao mòn hữu hình là sự suy giảm giá trị do yếu tố vật lý, có thể quan sát và đo lường được, như hư hỏng, xuống cấp do sử dụng hoặc thời gian.

9 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 12

Câu 9: Trong phương pháp thu nhập, yếu tố 'tỷ suất vốn hóa' (capitalization rate) phản ánh điều gì?

Tỷ lệ lấp đầy dự kiến của bất động sản cho thuê

Chi phí vận hành và bảo trì bất động sản hàng năm

Tỷ lệ lợi nhuận yêu cầu của nhà đầu tư trên vốn đầu tư vào bất động sản

Mức độ tăng trưởng thu nhập dự kiến từ bất động sản trong tương lai

Tỷ suất vốn hóa thể hiện mối quan hệ giữa thu nhập ròng hàng năm và giá trị tài sản, đồng thời phản ánh kỳ vọng lợi nhuận của nhà đầu tư so với rủi ro đầu tư.

10 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 12

Câu 10: Nguyên tắc 'sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất' (Highest and Best Use) trong thẩm định giá có nghĩa là gì?

Sử dụng tài sản cho mục đích hiện tại đang mang lại lợi nhuận cao nhất

Sử dụng tài sản một cách hợp lý, có khả năng sinh lời cao nhất, hợp pháp và khả thi về mọi mặt

Sử dụng tài sản theo quy hoạch của nhà nước, bất kể hiệu quả kinh tế

Sử dụng tài sản theo ý muốn chủ quan của người thẩm định giá

Nguyên tắc này xác định mục đích sử dụng tài sản một cách hợp lý, hợp pháp, khả thi về tài chính và mang lại giá trị cao nhất.

11 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 12

Câu 11: Khi thẩm định giá một doanh nghiệp đang hoạt động, phương pháp nào thường được sử dụng để định giá tài sản vô hình như thương hiệu và lợi thế kinh doanh?

Phương pháp chi phí thay thế

Phương pháp so sánh giao dịch thị trường

Phương pháp chiết khấu dòng tiền (DCF) chỉ cho tài sản hữu hình

Phương pháp kết hợp, xem xét cả tài sản hữu hình và vô hình

Phương pháp thặng dư hoặc các phương pháp định giá kinh doanh tổng thể thường được sử dụng để xem xét giá trị tài sản vô hình bên cạnh tài sản hữu hình.

12 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 12

Câu 12: Trong thẩm định giá máy móc thiết bị, yếu tố 'tuổi đời kinh tế' khác với 'tuổi đời vật lý' như thế nào?

Tuổi đời kinh tế luôn dài hơn tuổi đời vật lý

Tuổi đời vật lý chỉ áp dụng cho bất động sản, không áp dụng cho máy móc

Tuổi đời kinh tế là thời gian máy móc còn tạo ra giá trị kinh tế, có thể ngắn hơn tuổi đời vật lý

Tuổi đời kinh tế và tuổi đời vật lý luôn trùng nhau trong mọi trường hợp

Tuổi đời kinh tế ngắn hơn tuổi đời vật lý, phản ánh thời gian máy móc thiết bị còn hữu ích và tạo ra lợi nhuận, có thể bị giới hạn bởi yếu tố công nghệ hoặc thị trường.

13 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 12

Câu 13: 'Giá trị đặc biệt' (special value) khác với 'giá trị thị trường' ở điểm nào?

Giá trị đặc biệt luôn thấp hơn giá trị thị trường

Giá trị đặc biệt phản ánh lợi ích riêng của tài sản đối với một người mua cụ thể, không phải giá trị chung trên thị trường

Giá trị thị trường không bao gồm yếu tố cảm xúc, giá trị đặc biệt thì có

Giá trị đặc biệt chỉ áp dụng cho tài sản cá nhân, giá trị thị trường cho tài sản doanh nghiệp

Giá trị đặc biệt phản ánh lợi ích hoặc giá trị cộng thêm mà một tài sản mang lại cho một người mua cụ thể, vượt ra ngoài giá trị thị trường chung.

14 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 12

Câu 14: Khi thẩm định giá quyền sử dụng đất có thời hạn, yếu tố nào sau đây cần được chiết khấu về giá trị hiện tại?

Chi phí cải tạo đất đã thực hiện trong quá khứ

Giá trị đất theo bảng giá đất của nhà nước

Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đã nộp

Các dòng tiền thu nhập ròng dự kiến phát sinh từ việc sử dụng đất trong thời hạn còn lại

Đối với quyền sử dụng đất có thời hạn, các dòng tiền thu nhập hoặc lợi ích trong tương lai cần được chiết khấu về giá trị hiện tại để phản ánh giá trị tại thời điểm thẩm định.

15 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 12

Câu 15: Trong thẩm định giá bất động sản, 'phân tích độ nhạy' (sensitivity analysis) thường được sử dụng để làm gì?

Đánh giá mức độ ảnh hưởng của sự thay đổi các yếu tố đầu vào đến kết quả giá trị

Xác định giá trị trung bình của bất động sản từ nhiều phương pháp khác nhau

So sánh giá trị thẩm định với giá giao dịch thực tế trên thị trường

Kiểm tra tính chính xác của dữ liệu thu thập được

Phân tích độ nhạy giúp đánh giá mức độ ảnh hưởng của sự thay đổi các giả định đầu vào (như tỷ suất vốn hóa, tỷ lệ chiết khấu) đến kết quả giá trị thẩm định.

16 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 12

Câu 16: 'Giá trị thanh lý' (liquidation value) thường được sử dụng trong trường hợp nào?

Thẩm định giá cho mục đích thế chấp vay vốn ngân hàng

Thẩm định giá để mua bán sáp nhập doanh nghiệp (M&A)

Thẩm định giá tài sản trong trường hợp doanh nghiệp phá sản hoặc giải thể

Thẩm định giá để xác định giá trị tài sản ròng của doanh nghiệp

Giá trị thanh lý phản ánh giá trị tài sản khi phải bán nhanh, thường trong tình huống doanh nghiệp phá sản hoặc cần giải thể, không phải giá trị thị trường thông thường.

17 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 12

Câu 17: Khi thẩm định giá một dự án bất động sản đang trong giai đoạn phát triển, phương pháp nào sau đây thường được sử dụng để ước tính giá trị hiện tại của dự án?

Phương pháp so sánh trực tiếp với các dự án đã hoàn thành

Phương pháp chiết khấu dòng tiền (DCF) hoặc phương pháp thặng dư

Phương pháp chi phí tái tạo

Phương pháp vốn hóa thu nhập trực tiếp từ dự án đã đi vào hoạt động

Phương pháp chiết khấu dòng tiền (DCF) hoặc phương pháp thặng dư thường được dùng để định giá dự án phát triển, bằng cách chiết khấu các dòng tiền dự kiến trong tương lai về giá trị hiện tại.

18 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 12

Câu 18: Trong thẩm định giá, 'giá trị bảo hiểm' (insurable value) thường được xác định dựa trên yếu tố nào?

Giá trị thị trường của tài sản tại thời điểm mua bảo hiểm

Giá trị sổ sách kế toán của tài sản

Giá trị thanh lý nhanh của tài sản

Chi phí thay thế hoặc tái tạo tài sản mới tương tự tại thời điểm thẩm định

Giá trị bảo hiểm thường tập trung vào chi phí thay thế hoặc tái tạo tài sản bị tổn thất, để xác định mức bồi thường bảo hiểm phù hợp.

19 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 12

Câu 19: 'Nguyên tắc cân bằng' (principle of balance) trong thẩm định giá bất động sản đề cập đến sự cân đối giữa các yếu tố nào để tối đa hóa giá trị?

Sự cân đối giữa các yếu tố sản xuất như đất đai, vốn, lao động và quản lý

Sự cân bằng giữa cung và cầu trên thị trường bất động sản

Sự cân đối giữa diện tích xây dựng và diện tích đất trống của một lô đất

Sự cân bằng giữa lợi ích của người mua và người bán trong giao dịch

Nguyên tắc cân bằng nh???n mạnh sự hài hòa giữa các yếu tố như vốn, lao động, quản lý và đất đai để đạt hiệu quả sử dụng cao nhất và giá trị tối đa.

20 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 12

Câu 20: 'Hao mòn chức năng' (functional obsolescence) trong thẩm định giá bất động sản là gì?

Sự hao mòn do tác động của môi trường tự nhiên như mưa, nắng

Sự hao mòn do sử dụng quá mức hoặc bảo trì kém

Sự suy giảm giá trị do thiết kế, công năng của tài sản không còn phù hợp với tiêu chuẩn hoặc nhu cầu hiện tại

Sự suy giảm giá trị do các yếu tố kinh tế bên ngoài tác động tiêu cực

Hao mòn chức năng là sự suy giảm giá trị do tài sản không còn đáp ứng được nhu cầu hoặc tiêu chuẩn hiện tại, ví dụ như thiết kế lỗi thời, công năng không phù hợp.

21 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 12

Câu 21: Trong phương pháp so sánh trực tiếp, khi lựa chọn bất động sản so sánh, tiêu chí nào quan trọng nhất?

Khoảng cách địa lý gần với bất động sản cần thẩm định giá

Mức độ tương đồng cao về các đặc điểm có ảnh hưởng đến giá trị (vị trí, quy mô, chất lượng, thời gian giao dịch)

Giá giao dịch của bất động sản so sánh phải cao hơn giá trị ước tính ban đầu

Bất động sản so sánh phải được giao dịch trong vòng 1 tuần trước thời điểm thẩm định

Tính tương đồng cao về các đặc điểm chính ảnh hưởng đến giá trị là yếu tố then chốt để đảm bảo so sánh có ý nghĩa và chính xác.

22 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 12

Câu 22: 'Chi phí cơ hội của vốn' (opportunity cost of capital) được sử dụng trong phương pháp chiết khấu dòng tiền (DCF) để làm gì?

Tính chi phí xây dựng mới của tài sản

Xác định tỷ suất vốn hóa trong phương pháp thu nhập trực tiếp

Ước tính chi phí hao mòn của tài sản

Xác định tỷ lệ chiết khấu phù hợp để tính giá trị hiện tại của dòng tiền dự kiến

Chi phí cơ hội của vốn là tỷ suất sinh lời tối thiểu mà nhà đầu tư kỳ vọng khi đầu tư vào dự án, dùng làm tỷ lệ chiết khấu để tính giá trị hiện tại của dòng tiền.

23 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 12

Câu 23: 'Hao mòn kinh tế' (economic obsolescence) của bất động sản phát sinh từ nguyên nhân nào?

Do chất lượng xây dựng kém hoặc vật liệu xuống cấp

Do thiết kế công năng không còn phù hợp với nhu cầu sử dụng

Do các yếu tố bên ngoài bất động sản như thay đổi quy hoạch, kinh tế khu vực suy thoái

Do sự tiến bộ của công nghệ xây dựng làm cho công trình trở nên lạc hậu

Hao mòn kinh tế là sự suy giảm giá trị do các yếu tố bên ngoài tài sản tác động, như thay đổi quy hoạch, suy thoái kinh tế khu vực, ô nhiễm môi trường xung quanh.

24 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 12

Câu 24: Trong thẩm định giá, 'giá trị đầu tư' (investment value) khác với 'giá trị thị trường' như thế nào?

Giá trị đầu tư luôn cao hơn giá trị thị trường

Giá trị đầu tư phản ánh giá trị của tài sản đối với một nhà đầu tư cụ thể, dựa trên các tiêu chí đầu tư riêng

Giá trị thị trường tính đến yếu tố đầu cơ, giá trị đầu tư thì không

Giá trị đầu tư chỉ áp dụng cho chứng khoán, giá trị thị trường cho bất động sản

Giá trị đầu tư phản ánh giá trị của tài sản đối với một nhà đầu tư cụ thể, dựa trên mục tiêu và yêu cầu lợi nhuận riêng của nhà đầu tư đó, có thể khác với giá trị thị trường chung.

25 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 12

Câu 25: Khi thẩm định giá một tài sản đặc biệt như di tích lịch sử, yếu tố 'giá trị lịch sử - văn hóa' được xem xét như thế nào?

Giá trị lịch sử - văn hóa không được tính vào giá trị thẩm định vì khó định lượng

Giá trị lịch sử - văn hóa được tính trực tiếp vào chi phí xây dựng mới

Giá trị lịch sử - văn hóa được xem xét như một yếu tố ảnh hưởng đến giá trị, có thể được định lượng hoặc đánh giá định tính

Giá trị lịch sử - văn hóa chỉ được xem xét khi thẩm định giá cho mục đích bảo hiểm

Giá trị lịch sử - văn hóa là một yếu tố phi tiền tệ, nhưng có thể ảnh hưởng đến giá trị thị trường hoặc giá trị sử dụng đặc biệt của tài sản, cần được xem xét định tính và có thể định lượng hóa.

26 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 12

Câu 26: Trong phương pháp thặng dư, 'giá trị thị trường của đất' được xác định như thế nào?

Dựa trên bảng giá đất do nhà nước ban hành

Dựa trên giá giao dịch của các lô đất trống tương tự gần đó

Dựa trên chi phí mua đất ban đầu cộng với lãi suất

Được tính toán ngược lại từ tổng giá trị phát triển dự án, trừ đi chi phí phát triển và lợi nhuận nhà phát triển

Giá trị đất trong phương pháp thặng dư thường được ước tính dựa trên giá trị sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của đất, sau khi trừ đi chi phí phát triển và lợi nhuận nhà phát triển.

27 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 12

Câu 27: Khi thẩm định giá một trang trại nông nghiệp, yếu tố nào sau đây là quan trọng nhất cần xem xét trong phương pháp thu nhập?

Thu nhập ròng hàng năm từ hoạt động sản xuất nông nghiệp

Diện tích đất nông nghiệp của trang trại

Giá trị các công trình phụ trợ trên đất (nhà kho, chuồng trại)

Giá trị quyền sử dụng đất nông nghiệp theo thời hạn còn lại

Thu nhập ròng từ hoạt động nông nghiệp (trồng trọt, chăn nuôi) là yếu tố cốt lõi để định giá trang trại theo phương pháp thu nhập, phản ??nh khả năng sinh lời từ tài sản.

28 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 12

Câu 28: Trong thẩm định giá, 'khảo sát thị trường' có vai trò gì?

Thay thế cho việc áp dụng các phương pháp thẩm định giá

Thu thập thông tin, dữ liệu về thị trường, giá cả, giao dịch để phục vụ quá trình thẩm định giá

Chỉ thực hiện khi không có đủ thông tin về tài sản cần thẩm định giá

Chỉ cần thực hiện một lần duy nhất cho mỗi loại tài sản

Khảo sát thị trường cung cấp dữ liệu đầu vào quan trọng về giá cả, giao dịch, xu hướng thị trường, giúp thẩm định viên đưa ra đánh giá giá trị chính xác và khách quan.

29 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 12

Câu 29: 'Nguyên tắc đóng góp' (principle of contribution) trong thẩm định giá bất động sản có nghĩa là gì?

Tổng giá trị của tài sản bằng tổng chi phí của tất cả các bộ phận cấu thành

Giá trị của tài sản được xác định bằng chi phí thay thế của các bộ phận chính

Giá trị của một bộ phận tài sản được xác định bằng mức độ đóng góp của nó vào tổng giá trị tài sản

Giá trị của tài sản phụ thuộc vào số lượng các bộ phận cấu thành

Nguyên tắc đóng góp nhấn mạnh rằng giá trị của một bộ phận cấu thành tài sản không phải là chi phí của nó, mà là mức độ đóng góp của nó vào tổng giá trị tài sản.

30 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 12

Câu 30: Khi thẩm định giá một khách sạn đang hoạt động, phương pháp nào sau đây thường được ưu tiên sử dụng?

Phương pháp so sánh trực tiếp với các khách sạn đã bán

Phương pháp chi phí tái tạo khách sạn

Phương pháp thặng dư (surplus method)

Phương pháp thu nhập, đặc biệt là phương pháp chiết khấu dòng tiền (DCF)

Xem kết quả

Bạn ơi!!! Để xem được kết quả
bạn vui lòng làm nhiệm vụ nhỏ xíu này nha

Nhận kết quả

Xảy ra lỗi

Bước 1: Vào google.com rồi gõ từ khóa:
Copy nhanh thanh-tim-kiem

Bước 2: Trong kết quả tìm kiếm Google, hãy tìm website giống hình bên dưới

Nếu trang 1 không có hãy tìm ở trang 2, 3, 4... nhé trang-google

Bước 3:

Cuộn xuống cuối bài viết rồi bấm vào nút GIỐNG HÌNH DƯỚI và chờ 1 lát để lấy mã:

luot-xem

Nếu tìm không thấy mã bạn có thể Đổi nhiệm vụ để lấy mã khác.

Đối với tài sản tạo thu nhập như khách sạn, phương pháp thu nhập (đặc biệt là chiết khấu dòng tiền DCF) là phương pháp phù hợp nhất để đánh giá giá trị dựa trên khả năng sinh lời.

Bạn đã sẵn sàng chưa? 45 phút làm bài bắt đầu!!!

Bạn đã hết giờ làm bài! Xem kết quả các câu hỏi đã làm nhé!!!

Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá - Đề 13

1 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 13

Câu 1: Nguyên tắc cơ bản trong thẩm định giá bất động sản, 'sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất' (Highest and Best Use), tập trung vào việc xác định:

Giá trị hiện tại của bất động sản dựa trên mục đích sử dụng hiện tại.

Mục đích sử dụng tiềm năng của bất động sản, mang lại giá trị cao nhất, khả thi về mặt pháp lý, vật lý và tài chính.

Chi phí xây dựng lại một công trình tương tự trên bất động sản.

Giá trị thị trường của bất động sản so sánh tương đồng gần nhất.

Câu hỏi này kiểm tra sự hiểu biết về nguyên tắc 'sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất', một trụ cột trong thẩm định giá, đặc biệt là bất động sản. Nó không chỉ đơn thuần là sử dụng hiện tại mà còn là tiềm năng sử dụng tối ưu về mặt pháp lý, khả thi, tài chính và hiệu quả cao nhất.

2 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 13

Câu 2: Khi thẩm định giá một tài sản đặc biệt như nhà máy điện hạt nhân, phương pháp thẩm định giá nào sau đây thường được ưu tiên sử dụng do tính chất độc đáo và hạn chế giao dịch thị trường của tài sản?

Phương pháp so sánh thị trường

Phương pháp vốn hóa thu nhập trực tiếp

Phương pháp chi phí tái tạo thay thế

Kỹ thuật chiết khấu dòng tiền tự do

Câu hỏi này tập trung vào việc lựa chọn phương pháp thẩm định giá phù hợp với loại tài sản đặc biệt. Nhà máy điện hạt nhân là một ví dụ về tài sản chuyên biệt, ít có giao dịch so sánh, khiến phương pháp chi phí trở nên phù hợp hơn để xác định giá trị dựa trên chi phí tái tạo.

3 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 13

Câu 3: Một nhà đầu tư mua một tòa nhà văn phòng và cho thuê lại. Để định giá giá trị đầu tư của mình, nhà đầu tư này nên tập trung vào dòng tiền nào sau đây khi áp dụng phương pháp vốn hóa thu nhập?

Tổng doanh thu cho thuê hàng tháng

Lợi nhuận gộp trước thuế

Lợi nhuận sau thuế và khấu hao

Thu nhập hoạt động ròng (Net Operating Income - NOI)

Câu hỏi này kiểm tra sự hiểu biết về dòng tiền phù hợp trong phương pháp vốn hóa thu nhập, đặc biệt từ góc độ nhà đầu tư. Thu nhập ròng hoạt động (NOI) là dòng tiền chính mà nhà đầu tư bất động sản quan tâm vì nó phản ánh thu nhập thuần từ hoạt động cho thuê, trước khi trừ các yếu tố tài chính và thuế.

4 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 13

Câu 4: Yếu tố nào sau đây là quan trọng nhất cần xem xét khi thực hiện điều chỉnh giá trong phương pháp so sánh trực tiếp bất động sản?

Sự khác biệt về các đặc điểm có ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị giữa tài sản so sánh và tài sản thẩm định.

Giá bán trung bình của tất cả các bất động sản đã giao dịch trong khu vực.

Chi phí môi giới bất động sản và các chi phí giao dịch liên quan.

Xu hướng tăng trưởng giá bất động sản trong 5 năm gần nhất.

Câu hỏi này nhấn mạnh tầm quan trọng của việc điều chỉnh giá trong phương pháp so sánh. Các yếu tố khác biệt ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị, như vị trí, quy mô, chất lượng xây dựng, là những yếu tố điều chỉnh chính để so sánh các bất động sản tương tự.

5 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 13

Câu 5: Trong thẩm định giá doanh nghiệp, 'giá trị thanh lý' (Liquidation Value) thường được xác định khi nào?

Khi doanh nghiệp hoạt động ổn định và có lợi nhuận cao.

Khi doanh nghiệp muốn sáp nhập hoặc mua lại một doanh nghiệp khác.

Khi doanh nghiệp có nguy cơ phá sản hoặc giải thể và cần bán nhanh tài sản.

Khi doanh nghiệp muốn tái cơ cấu danh mục đầu tư.

Câu hỏi này tập trung vào khái niệm 'giá trị thanh lý' và tình huống áp dụng. Giá trị thanh lý phản ánh giá trị tài sản khi doanh nghiệp buộc phải bán nhanh để trả nợ, thường trong tình huống phá sản hoặc giải thể, do đó giá trị này thường thấp hơn giá trị hoạt động liên tục.

6 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 13

Câu 6: Một thẩm định viên sử dụng phương pháp chi phí để thẩm định giá một tòa nhà văn phòng mới xây. Chi phí nào sau đây KHÔNG nên được bao gồm trong chi phí tái tạo?

Chi phí vật liệu xây dựng và nhân công

Chi phí cơ hội của vốn đầu tư vào dự án

Chi phí thiết kế kiến trúc và giấy phép xây dựng

Chi phí quản lý dự án và giám sát thi công

Câu hỏi này kiểm tra hiểu biết về các thành phần của chi phí tái tạo trong phương pháp chi phí. Chi phí cơ hội của vốn đầu tư (lãi suất vốn) không phải là một phần của chi phí xây dựng trực tiếp mà là một yếu tố tài chính ảnh hưởng đến quyết định đầu tư, do đó không nên tính vào chi phí tái tạo.

7 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 13

Câu 7: 'Tỷ suất vốn hóa' (Capitalization Rate) trong phương pháp vốn hóa thu nhập dùng để:

Đo lường tốc độ tăng trưởng của thu nhập từ tài sản.

Phản ánh chi phí hoạt động hàng năm của tài sản.

Chuyển đổi thu nhập ròng hàng năm thành giá trị tài sản ước tính.

Tính toán chi phí khấu hao tài sản hàng năm.

Câu hỏi này định nghĩa vai trò của tỷ suất vốn hóa trong phương pháp vốn hóa thu nhập. Tỷ suất vốn hóa là tỷ lệ giữa thu nhập ròng hàng năm và giá trị tài sản, phản ánh lợi tức kỳ vọng của nhà đầu tư trên vốn đầu tư vào bất động sản.

8 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 13

Câu 8: Trong kỹ thuật chiết khấu dòng tiền (DCF), yếu tố nào sau đây có ảnh hưởng lớn nhất đến giá trị hiện tại ròng (NPV) của một dự án đầu tư bất động sản?

Thời gian nắm giữ bất động sản

Chi phí giao dịch mua bán bất động sản

Tốc độ tăng trưởng dự kiến của thu nhập

Tỷ suất chiết khấu (Discount Rate)

Câu hỏi này tập trung vào yếu tố nhạy cảm nhất trong kỹ thuật DCF. Tỷ suất chiết khấu phản ánh rủi ro và chi phí cơ hội của vốn, do đó một thay đổi nhỏ trong tỷ suất chiết khấu có thể gây ra biến động lớn trong giá trị hiện tại ròng.

9 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 13

Câu 9: Khi thẩm định giá quyền sử dụng đất có thời hạn, yếu tố nào sau đây cần được xem xét đặc biệt so với thẩm định giá đất sở hữu vĩnh viễn?

Vị trí địa lý và điều kiện tự nhiên của đất

Thời hạn sử dụng đất còn lại

Mục đích sử dụng đất theo quy hoạch

Tiềm năng phát triển kinh tế xã hội khu vực

Câu hỏi này so sánh thẩm định giá đất có thời hạn và đất vĩnh viễn. Thời hạn sử dụng đất là yếu tố then chốt đối với đất có thời hạn, vì giá trị của quyền sử dụng đất sẽ giảm dần khi thời hạn còn lại ngắn đi.

10 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 13

Câu 10: Phương pháp thặng dư (Residual Method) thường được sử dụng để thẩm định giá loại hình bất động sản nào sau đây?

Đất đai để phát triển dự án bất động sản

Nhà ở riêng lẻ đang cho thuê

Trung tâm thương mại đã đi vào hoạt động ổn định

Nhà xưởng sản xuất hiện hữu

Câu hỏi này xác định loại bất động sản phù hợp với phương pháp thặng dư. Phương pháp thặng dư phù hợp nhất với các dự án phát triển bất động sản tiềm năng, nơi giá trị đất đai được xác định dựa trên giá trị phát triển tiềm năng của nó.

11 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 13

Câu 11: Trong thẩm định giá máy móc thiết bị, 'hao mòn chức năng' (Functional Obsolescence) phát sinh do:

Sự xuống cấp vật lý do sử dụng và thời gian

Các yếu tố kinh tế bên ngoài tác động tiêu cực

Thay đổi quy định pháp luật liên quan đến sử dụng máy móc

Sự lạc hậu về công nghệ và tính năng so với các máy móc mới hơn

Câu hỏi này định nghĩa 'hao mòn chức năng' trong thẩm định giá máy móc. Hao mòn chức năng xảy ra khi máy móc trở nên lạc hậu về công nghệ, năng suất hoặc không còn phù hợp với nhu cầu sử dụng hiện tại do sự tiến bộ của khoa học kỹ thuật.

12 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 13

Câu 12: 'Giá trị thị trường' (Market Value) trong thẩm định giá được định nghĩa là:

Giá trị tài sản đối với người sở hữu hiện tại.

Mức giá ước tính mà tài sản có thể được giao dịch trên thị trường mở tại một thời điểm thẩm định cụ thể.

Chi phí để tạo ra một tài sản tương tự.

Giá trị tài sản khi bán thanh lý nhanh.

Câu hỏi này kiểm tra định nghĩa cốt lõi của 'giá trị thị trường'. Giá trị thị trường là mức giá mà một tài sản có thể được giao dịch trên thị trường mở, trong điều kiện giao dịch tự nguyện, khách quan, đầy đủ thông tin và thời gian hợp lý.

13 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 13

Câu 13: Khi thẩm định giá một khách sạn đang hoạt động, phương pháp thẩm định giá nào sau đây thường được coi là phù hợp nhất?

Phương pháp chi phí thay thế

Phương pháp so sánh trực tiếp

Phương pháp vốn hóa thu nhập

Phương pháp thặng dư

Câu hỏi này lựa chọn phương pháp thẩm định giá phù hợp cho khách sạn. Khách sạn là tài sản tạo thu nhập, do đó phương pháp vốn hóa thu nhập hoặc kỹ thuật chiết khấu dòng tiền, dựa trên khả năng sinh lời, là phù hợp nhất.

14 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 13

Câu 14: Trong phương pháp so sánh, nếu bất động sản so sánh có vị trí tốt hơn so với bất động sản thẩm định, cần thực hiện điều chỉnh giá như thế nào?

Điều chỉnh tăng giá bất động sản so sánh.

Điều chỉnh giảm giá bất động sản so sánh.

Không cần điều chỉnh vì vị trí không ảnh hưởng đến giá.

Điều chỉnh giá cả hai bất động sản về mức trung bình.

Câu hỏi này về điều chỉnh giá trong phương pháp so sánh. Nếu tài sản so sánh có đặc điểm tốt hơn (vị trí tốt hơn), giá của tài sản so sánh cần được điều chỉnh giảm xuống để tương đương với tài sản thẩm định.

15 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 13

Câu 15: 'Chi phí cơ hội của vốn' (Opportunity Cost of Capital) được sử dụng để xác định yếu tố nào trong kỹ thuật chiết khấu dòng tiền?

Dòng tiền vào dự án

Dòng tiền ra dự án

Tỷ suất chiết khấu

Giá trị cuối kỳ của tài sản

Câu hỏi này liên kết 'chi phí cơ hội của vốn' với yếu tố trong DCF. Chi phí cơ hội của vốn chính là tỷ suất sinh lời tối thiểu mà nhà đầu tư kỳ vọng khi đầu tư vào một dự án có rủi ro tương đương, và nó được sử dụng làm tỷ suất chiết khấu.

16 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 13

Câu 16: Khi thẩm định giá một quyền tài sản vô hình như bằng sáng chế, phương pháp nào sau đây có thể phù hợp để ước tính giá trị kinh tế của nó?

Phương pháp chi phí tái tạo

Phương pháp so sánh trực tiếp

Phương pháp thặng dư

Kỹ thuật chiết khấu dòng tiền

Câu hỏi này về thẩm định giá tài sản vô hình. Bằng sáng chế tạo ra lợi thế cạnh tranh và dòng tiền trong tương lai, do đó phương pháp chiết khấu dòng tiền, dựa trên khả năng sinh lời từ bằng sáng chế, là phù hợp.

17 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 13

Câu 17: Trong thẩm định giá bất động sản cho mục đích thế chấp, ngân hàng thường quan tâm đến loại giá trị nào sau đây?

Giá trị thị trường

Giá trị sử dụng đặc biệt

Giá trị bảo hiểm

Giá trị thanh lý nhanh

Câu hỏi này về mục đích thẩm định giá thế chấp. Ngân hàng quan tâm đến giá trị thị trường vì đó là giá trị có thể thu hồi được khi phát mại tài sản thế chấp để thu hồi nợ.

18 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 13

Câu 18: Yếu tố nào sau đây KHÔNG phải là một trong bốn yếu tố của 'sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất'?

Tính hợp pháp (Legally permissible)

Tính khả thi về vật lý (Physically possible)

Tính phù hợp với môi trường (Environmentally sound)

Tính khả thi về tài chính (Financially feasible)

Câu hỏi này kiểm tra kiến thức về các yếu tố cấu thành 'sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất'. Bốn yếu tố là: hợp pháp, khả thi về vật lý, khả thi về tài chính và hiệu quả tối đa. 'Phù hợp với môi trường' không nằm trong định nghĩa truyền thống này.

19 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 13

Câu 19: 'Hao mòn vật lý' (Physical Depreciation) trong thẩm định giá bất động sản là do:

Sự xuống cấp và hư hỏng của các bộ phận công trình theo thời gian và sử dụng.

Sự lỗi thời về thiết kế và công năng sử dụng.

Các yếu tố kinh tế và xã hội tiêu cực bên ngoài bất động sản.

Thay đổi quy định pháp luật về xây dựng và sử dụng đất.

Câu hỏi này định nghĩa 'hao mòn vật lý'. Hao mòn vật lý là sự suy giảm giá trị do quá trình sử dụng, hao mòn tự nhiên theo thời gian và tác động của môi trường.

20 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 13

Câu 20: 'Giá trị đặc biệt' (Special Value) của một tài sản có thể phát sinh khi:

Tài sản được giao dịch trên thị trường mở với số lượng lớn.

Tài sản mang lại lợi ích đặc biệt cho một người mua cụ thể vượt quá giá trị thị trường.

Giá trị tài sản được xác định theo phương pháp chi phí.

Giá trị tài sản được xác định theo phương pháp vốn hóa thu nhập.

Câu hỏi này về 'giá trị đặc biệt'. Giá trị đặc biệt phát sinh khi tài sản có giá trị cao hơn đối với một người mua cụ thể vì những lợi ích riêng mà tài sản mang lại cho người đó, không phải là giá trị thị trường chung.

21 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 13

Câu 21: Trong thẩm định giá động sản, việc xác định 'tuổi đời kinh tế' (Economic Life) quan trọng để:

Xác định chi phí bảo trì và sửa chữa hàng năm.

Lập kế hoạch thay thế tài sản mới.

Tính toán hao mòn và giá trị còn lại của tài sản.

Xác định giá trị bảo hiểm của tài sản.

Câu hỏi này về 'tuổi đời kinh tế' của động sản. Tuổi đời kinh tế là thời gian mà tài sản còn hữu ích và tạo ra giá trị kinh tế, và nó cần thiết để tính toán hao mòn và giá trị còn lại của tài sản.

22 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 13

Câu 22: Phương pháp 'phân bổ giá' (Allocation Method) thường được sử dụng trong thẩm định giá bất động sản để:

Thẩm định giá trị quyền sử dụng đất nông nghiệp.

Xác định giá trị thị trường của bất động sản thương mại.

Ước tính chi phí xây dựng công trình mới.

Phân tách giá trị đất và công trình xây dựng trên đất.

Câu hỏi này về phương pháp 'phân bổ giá'. Phương pháp phân bổ giá được dùng để tách giá trị tổng của một bất động sản phức hợp (ví dụ: đất và công trình trên đất) thành giá trị riêng của từng thành phần.

23 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 13

Câu 23: Khi thẩm định giá một dây chuyền sản xuất, yếu tố nào sau đây cần được xem xét đặc biệt trong 'hao mòn ngoại sinh' (External Obsolescence)?

Tình trạng vật lý của các máy móc trong dây chuyền.

Sự thay đổi về nhu cầu thị trường đối với sản phẩm do dây chuyền sản xuất ra.

Sự lạc hậu về công nghệ của dây chuyền so với công nghệ mới.

Chi phí vận hành và bảo trì dây chuyền sản xuất.

Câu hỏi này về 'hao mòn ngoại sinh'. Hao mòn ngoại sinh là sự giảm giá trị do các yếu tố bên ngoài tài sản, như thay đổi kinh tế, pháp lý, xã hội, và trong trường hợp dây chuyền sản xuất, sự thay đổi về nhu cầu thị trường sản phẩm là yếu tố quan trọng.

24 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 13

Câu 24: 'Nguyên tắc thay thế' (Principle of Substitution) trong thẩm định giá nói rằng:

Giá trị của một tài sản có xu hướng bị giới hạn bởi chi phí để mua một tài sản thay thế tương đương.

Giá trị của tài sản phụ thuộc vào chi phí ban đầu để tạo ra nó.

Giá trị của tài sản tăng lên theo thời gian.

Giá trị của tài sản được xác định bởi chi phí cơ hội của vốn đầu tư.

Câu hỏi này định nghĩa 'nguyên tắc thay thế'. Nguyên tắc thay thế là một nguyên tắc cơ bản trong thẩm định giá, cho rằng một người mua sẽ không trả nhiều hơn cho một tài sản so với chi phí để mua một tài sản thay thế tương đương.

25 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 13

Câu 25: Trong thẩm định giá bất động sản, 'phân tích độ nhạy' (Sensitivity Analysis) thường được sử dụng để:

Xác định phương pháp thẩm định giá phù hợp nhất.

Tính toán chi phí khấu hao tài sản.

Đánh giá mức độ ảnh hưởng của sự thay đổi các yếu tố đầu vào đến giá trị thẩm định.

So sánh giá trị thẩm định với giá giao dịch thị trường.

Câu hỏi này về 'phân tích độ nhạy'. Phân tích độ nhạy trong thẩm định giá giúp đánh giá mức độ ảnh hưởng của sự thay đổi các giả định đầu vào (ví dụ: tỷ suất vốn hóa, tỷ lệ tăng trưởng thu nhập) đến kết quả giá trị thẩm định.

26 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 13

Câu 26: Khi thẩm định giá một doanh nghiệp đang hoạt động, 'phương pháp dòng tiền tự do' (Free Cash Flow Method) tập trung vào:

Lợi nhuận kế toán sau thuế của doanh nghiệp.

Dòng tiền thuần mà doanh nghiệp tạo ra sau khi đã trừ đi các chi phí hoạt động và đầu tư cần thiết.

Giá trị tài sản ròng của doanh nghiệp.

Doanh thu thuần của doanh nghiệp.

Câu hỏi này về 'phương pháp dòng tiền tự do' trong thẩm định giá doanh nghiệp. Phương pháp này tập trung vào dòng tiền tự do mà doanh nghiệp tạo ra cho tất cả các nhà cung cấp vốn (cả chủ sở hữu và chủ nợ), và chiết khấu dòng tiền này về giá trị hiện tại.

27 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 13

Câu 27: 'Khái niệm về thời gian' (Time perspective) trong thẩm định giá nhấn mạnh rằng:

Giá trị tài sản là cố định và không thay đổi theo thời gian.

Thời gian không ảnh hưởng đến giá trị tài sản.

Giá trị tài sản chỉ phụ thuộc vào thời điểm mua vào.

Giá trị thẩm định luôn được xác định tại một thời điểm cụ thể và có thể thay đổi theo thời gian.

Câu hỏi này về 'khái niệm về thời gian' trong thẩm định giá. Giá trị của tài sản luôn gắn liền với một thời điểm cụ thể. Giá trị có thể thay đổi theo thời gian do các yếu tố kinh tế, thị trường và đặc điểm tài sản.

28 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 13

Câu 28: Trong phương pháp so sánh, 'đơn vị so sánh' (Unit of Comparison) có thể là:

Giá trên một đơn vị diện tích (ví dụ: đồng/m2) hoặc một đơn vị công suất (ví dụ: đồng/giường bệnh viện).

Tổng giá trị giao dịch của tài sản so sánh.

Chi phí xây dựng lại tài sản so sánh.

Thu nhập ròng hàng năm của tài sản so sánh.

Câu hỏi này về 'đơn vị so sánh' trong phương pháp so sánh. Đơn vị so sánh là tiêu chí để so sánh giá giữa các tài sản, ví dụ như giá trên một mét vuông diện tích, giá trên một phòng khách sạn, v.v.

29 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 13

Câu 29: 'Nguyên tắc cân bằng' (Principle of Balance) trong thẩm định giá bất động sản đề cập đến:

Sự cân bằng giữa cung và cầu trên thị trường bất động sản.

Sự kết hợp hài hòa và cân đối giữa các yếu tố sản xuất để đạt giá trị tối đa.

Sự cân đối giữa chi phí đầu tư và lợi nhuận thu được từ bất động sản.

Sự cân bằng giữa giá trị thị trường và giá trị sử dụng của bất động sản.

Câu hỏi này về 'nguyên tắc cân bằng'. Nguyên tắc cân bằng trong bất động sản nói rằng giá trị cao nhất đạt được khi các yếu tố sản xuất (đất đai, lao động, vốn, quản lý) được kết hợp một cách cân đối, tối ưu.

30 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 13

Câu 30: 'Phân tích chiết khấu dòng tiền' (Discounted Cash Flow Analysis) được coi là một kỹ thuật thẩm định giá dựa trên:

Chi phí thay thế tài sản.

Giá trị giao dịch của các tài sản tương tự trên thị trường.

Giá trị hiện tại của các dòng tiền dự kiến trong tương lai.

Giá trị thanh lý của tài sản.

Xem kết quả

Bạn ơi!!! Để xem được kết quả
bạn vui lòng làm nhiệm vụ nhỏ xíu này nha

Nhận kết quả

Xảy ra lỗi

Bước 1: Vào google.com rồi gõ từ khóa:
Copy nhanh thanh-tim-kiem

Bước 2: Trong kết quả tìm kiếm Google, hãy tìm website giống hình bên dưới

Nếu trang 1 không có hãy tìm ở trang 2, 3, 4... nhé trang-google

Bước 3:

Cuộn xuống cuối bài viết rồi bấm vào nút GIỐNG HÌNH DƯỚI và chờ 1 lát để lấy mã:

luot-xem

Nếu tìm không thấy mã bạn có thể Đổi nhiệm vụ để lấy mã khác.

Câu hỏi này về bản chất của 'phân tích chiết khấu dòng tiền'. DCF là một kỹ thuật thẩm định giá dựa trên nguyên tắc giá trị hiện tại của dòng tiền tương lai, tức là giá trị của tài sản được xác định bởi tổng giá trị hiện tại của tất cả các dòng tiền mà nó dự kiến sẽ tạo ra trong tương lai.

Bạn đã sẵn sàng chưa? 45 phút làm bài bắt đầu!!!

Bạn đã hết giờ làm bài! Xem kết quả các câu hỏi đã làm nhé!!!

Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá - Đề 14

1 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 14

Câu 1: Theo các tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVS) hoặc Việt Nam, 'Giá trị thị trường' (Market Value) của một tài sản được định nghĩa là mức giá ước tính mà tài sản có thể được mua bán tại thời điểm thẩm định giá, giữa một người mua sẵn sàng và một người bán sẵn sàng, trong một giao dịch độc lập, sau một quá trình tiếp thị hợp lý, và tại đó các bên đều hành động một cách hiểu biết, thận trọng và không bị ép buộc. Yếu tố nào sau đây thể hiện rõ nhất tính 'độc lập' (Arm's Length Transaction) của giao dịch được sử dụng làm cơ sở cho Giá trị thị trường?

Người mua và người bán đều có đủ thông tin về tài sản và thị trường.

Tài sản được tiếp thị công khai trên thị trường trong một khoảng thời gian hợp lý.

Người mua và người bán không có mối quan hệ đặc biệt (như gia đình, công ty liên kết) có thể ảnh hưởng đến giá.

Cả người mua và người bán đều không bị áp lực phải thực hiện giao dịch.

Câu hỏi kiểm tra hiểu biết sâu về định nghĩa Giá trị thị trường, đặc biệt là yếu tố 'giao dịch độc lập'. Giao dịch độc lập là giao dịch giữa các bên không có quan hệ đặc biệt (như người thân, công ty mẹ-con) có thể ảnh hưởng đến giá. Các phương án khác mô tả các yếu tố khác của định nghĩa (sẵn sàng, hiểu biết, không ép buộc, tiếp thị hợp lý) nhưng không phải là tính độc lập.

2 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 14

Câu 2: Một thẩm định viên đang định giá một khu đất trống tiềm năng để phát triển nhà ở tại một khu vực đang có tốc độ đô thị hóa nhanh. Để xác định 'Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất' (Highest and Best Use) của khu đất này, thẩm định viên cần phân tích những yếu tố nào? Chọn phương án đầy đủ và phù hợp nhất.

Khả thi về mặt vật chất và sinh lời cao nhất.

Pháp lý cho phép và nhu cầu thị trường.

Chi phí xây dựng thấp nhất và lợi nhuận cao nhất.

Pháp lý cho phép, khả thi về mặt vật chất, khả thi về mặt tài chính, và mang lại giá trị cao nhất.

Nguyên tắc Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất yêu cầu phân tích 4 tiêu chí: Pháp lý cho phép, Khả thi về mặt vật chất, Khả thi về mặt tài chính (sinh lời), và Sử dụng đó phải mang lại giá trị cao nhất. Phương án 4 bao gồm đầy đủ các tiêu chí này. Các phương án khác thiếu một hoặc nhiều yếu tố quan trọng.

3 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 14

Câu 3: Nguyên tắc 'Thay thế' (Principle of Substitution) trong thẩm định giá phát biểu rằng giá trị tối đa của một tài sản có xu hướng được xác định bởi chi phí để sở hữu một tài sản tương đương có cùng công dụng, lợi ích và mức độ mong muốn. Nguyên tắc này là cơ sở lý thuyết chủ yếu cho phương pháp thẩm định giá nào?

Phương pháp Chi phí.

Phương pháp So sánh thị trường.

Phương pháp Thu nhập.

Tất cả các phương pháp trên đều ít nhiều dựa trên nguyên tắc này.

Nguyên tắc Thay thế là nền tảng cho cả ba phương pháp thẩm định giá truyền thống. Phương pháp So sánh dựa trên việc người mua sẽ không trả nhiều hơn cho một tài sản nếu có tài sản tương tự khác có giá thấp hơn. Phương pháp Chi phí dựa trên việc người mua sẽ không trả nhiều hơn chi phí tạo ra một tài sản thay thế tương đương. Phương pháp Thu nhập dựa trên việc nhà đầu tư sẽ chọn khoản đầu tư mang lại lợi suất tương đương với chi phí thấp hơn. Do đó, phương án 4 là đúng nhất.

4 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 14

Câu 4: Một tòa nhà văn phòng được xây dựng cách đây 20 năm có thiết kế lỗi thời, hệ thống điều hòa trung tâm cũ kỹ và bố trí không gian không còn phù hợp với xu hướng làm việc hiện đại (ví dụ: thiếu không gian mở, nhiều phòng nhỏ). Loại hao mòn/lỗi thời nào là vấn đề chính ảnh hưởng đến giá trị của tòa nhà này?

Hao mòn vật lý (Physical Deterioration).

Lỗi thời chức năng (Functional Obsolescence).

Lỗi thời kinh tế (External Obsolescence).

Hao mòn do sử dụng quá mức (Excessive Use Deterioration).

Câu hỏi yêu cầu phân tích các loại hao mòn. Hao mòn vật lý là sự xuống cấp do thời gian sử dụng. Lỗi thời chức năng là do thiết kế, vật liệu, công nghệ bên trong tài sản không còn hiệu quả hoặc phù hợp. Lỗi thời kinh tế là do các yếu tố bên ngoài tài sản. Trong trường hợp này, thiết kế lỗi thời, hệ thống cũ kỹ, bố trí không gian không phù hợp là các vấn đề liên quan đến chức năng và thiết kế bên trong, do đó là lỗi thời chức năng.

5 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 14

Câu 5: Khi áp dụng Phương pháp So sánh thị trường để định giá một căn nhà, thẩm định viên đã xác định được ba tài sản so sánh (TSSS). TSSS1 bán 5 tỷ, TSSS2 bán 5.2 tỷ, TSSS3 bán 4.8 tỷ. Sau khi điều chỉnh các yếu tố khác biệt (vị trí, diện tích, tình trạng, thời gian bán...), giá điều chỉnh của TSSS1 là 5.1 tỷ, TSSS2 là 5.05 tỷ, TSSS3 là 5.15 tỷ. TSSS2 có số lần điều chỉnh ít nhất và tổng tỷ lệ điều chỉnh gộp thấp nhất. Theo nguyên tắc nào trong việc trọng số hóa các TSSS đã điều chỉnh, thẩm định viên nên ưu tiên sử dụng kết quả từ TSSS nào để đưa ra ước tính giá trị cuối cùng?

TSSS1.

TSSS2.

TSSS3.

Lấy giá trị trung bình cộng của cả ba TSSS.

Câu hỏi kiểm tra kỹ năng phân tích và đánh giá dữ liệu so sánh. Khi trọng số hóa các TSSS đã điều chỉnh, thẩm định viên thường ưu tiên TSSS nào có ít lần điều chỉnh nhất và tổng tỷ lệ điều chỉnh (gộp và/hoặc thuần) thấp nhất, vì chúng được coi là 'tương đồng nhất' với tài sản thẩm định giá và ít bị ảnh hưởng bởi các giả định điều chỉnh. Trong trường hợp này, TSSS2 đáp ứng tiêu chí này.

6 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 14

Câu 6: Một nhà đầu tư đang xem xét mua một tòa nhà thương mại với kỳ vọng tạo ra thu nhập từ việc cho thuê. Họ muốn sử dụng Phương pháp Thu nhập để ước tính giá trị của tòa nhà. Thông tin nào sau đây là *quan trọng nhất* để nhà đầu tư có thể áp dụng phương pháp vốn hóa trực tiếp (Direct Capitalization) trong Phương pháp Thu nhập?

Chi phí xây dựng lại tòa nhà mới.

Giá bán của các tòa nhà thương mại tương tự trong khu vực.

Dự báo Thu nhập ròng hoạt động (Net Operating Income - NOI) hàng năm của tòa nhà.

Lịch sử giá thuê của tòa nhà trong 10 năm gần nhất.

Phương pháp vốn hóa trực tiếp sử dụng công thức Giá trị = Thu nhập ròng hoạt động (NOI) / Tỷ suất vốn hóa (Cap Rate). Để áp dụng công thức này, thông tin về Thu nhập ròng hoạt động (NOI) là bắt buộc. Các phương án khác (chi phí xây dựng, giá bán các tài sản tương tự) là cần thiết cho các phương pháp khác (Chi phí, So sánh) nhưng không trực tiếp cho vốn hóa trực tiếp.

7 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 14

Câu 7: Nguyên tắc 'Đóng góp' (Principle of Contribution) trong thẩm định giá giải thích rằng giá trị của một bộ phận hoặc một cải tạo đối với tài sản không được xác định bởi chi phí của nó, mà bởi mức độ nó đóng góp vào tổng giá trị của toàn bộ tài sản. Dựa trên nguyên tắc này, điều gì có thể xảy ra khi chủ nhà chi một khoản tiền lớn để xây dựng một bể bơi sang trọng cho một căn nhà cấp 4 trong khu vực thu nhập thấp?

Giá trị gia tăng của căn nhà có thể thấp hơn đáng kể so với chi phí xây dựng bể bơi.

Chi phí xây dựng bể bơi sẽ được cộng trực tiếp vào giá trị thị trường của căn nhà.

Việc xây dựng bể bơi sẽ làm tăng đáng kể nhu cầu đối với căn nhà, đảm bảo giá bán cao.

Nguyên tắc Đóng góp không áp dụng cho các cải tạo xa xỉ như bể bơi.

Nguyên tắc Đóng góp nói rằng giá trị gia tăng của một cải tạo được đo bằng sự đóng góp vào tổng giá trị, không phải chi phí bỏ ra. Trong trường hợp này, bể bơi sang trọng có thể là một 'cải tạo quá mức' (over-improvement) so với tiêu chuẩn của khu vực. Do đó, chi phí xây bể bơi có thể lớn hơn giá trị mà nó đóng góp vào giá bán cuối cùng của căn nhà.

8 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 14

Câu 8: Phương pháp Chi phí (Cost Approach) thường được xem là phù hợp nhất để thẩm định giá các loại tài sản nào dưới đây?

Các căn hộ chung cư được giao dịch phổ biến trên thị trường.

Các tài sản tạo ra dòng tiền ổn định như trung tâm thương mại cho thuê.

Các tài sản chuyên dụng (Specialized Properties) như nhà thờ, trường học công, trạm xử lý nước thải.

Quyền sử dụng đất trống có tiềm năng phát triển.

Phương pháp Chi phí ước tính giá trị dựa trên chi phí tạo ra một tài sản thay thế tương đương, trừ đi hao mòn. Phương pháp này đặc biệt hữu ích cho các tài sản mới hoặc các tài sản chuyên dụng, độc đáo mà ít có giao dịch so sánh trên thị trường và khó ước tính thu nhập. Tài sản chuyên dụng (như trạm xử lý nước, nhà thờ, trường học công) thường không được mua bán thường xuyên và mục đích sử dụng của chúng không hẳn là tạo ra lợi nhuận thị trường thông thường, làm cho phương pháp So sánh và Thu nhập khó áp dụng.

9 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 14

Câu 9: Trong Phương pháp Chi phí, 'Chi phí thay thế mới' (Replacement Cost New) khác với 'Chi phí tái tạo mới' (Reproduction Cost New) ở điểm nào?

Chi phí thay thế mới ước tính chi phí xây dựng một tài sản có cùng công dụng nhưng sử dụng kỹ thuật và vật liệu hiện đại, không bao gồm lỗi thời chức năng của tài sản cũ.

Chi phí thay thế mới chỉ áp dụng cho động sản, còn chi phí tái tạo mới chỉ áp dụng cho bất động sản.

Chi phí thay thế mới bao gồm cả lợi nhuận của nhà thầu, còn chi phí tái tạo mới thì không.

Chi phí thay thế mới luôn cao hơn chi phí tái tạo mới đối với cùng một tài sản cũ.

Câu hỏi kiểm tra sự phân biệt giữa hai khái niệm chi phí trong Phương pháp Chi phí. Chi phí tái tạo là chi phí xây dựng lại một bản sao y hệt tài sản gốc, bao gồm cả những lỗi thời về thiết kế. Chi phí thay thế là chi phí xây dựng một tài sản có cùng công dụng, chức năng nhưng sử dụng vật liệu và kỹ thuật xây dựng hiện đại. Do đó, Chi phí thay thế không bao gồm lỗi thời chức năng của tài sản gốc, trong khi Chi phí tái tạo thì có.

10 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 14

Câu 10: Một thẩm định viên đang sử dụng kỹ thuật Dòng tiền chiết khấu (Discounted Cash Flow - DCF) để định giá một dự án bất động sản. Thông tin nào sau đây *không* phải là yếu tố đầu vào cần thiết cho việc tính toán DCF?

Dự báo doanh thu cho thuê hàng năm trong giai đoạn dự báo.

Ước tính chi phí hoạt động hàng năm.

Tỷ suất chiết khấu phù hợp với rủi ro của dự án.

Chi phí ban đầu mà chủ đầu tư đã bỏ ra để mua/xây dựng tài sản.

Kỹ thuật DCF yêu cầu ước tính dòng tiền dự kiến trong tương lai (doanh thu, chi phí), xác định tỷ suất chiết khấu phù hợp (tỷ suất sinh lời yêu cầu), và ước tính giá trị bán lại (terminal value) ở cuối giai đoạn dự báo. Chi phí ban đầu của tài sản (giá mua hoặc chi phí xây dựng) là thông tin về quá khứ hoặc hiện tại, không phải là yếu tố đầu vào trực tiếp để chiết khấu dòng tiền *tương lai* của dự án (mặc dù nó liên quan đến lợi nhuận/suất sinh lời).

11 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 14

Câu 11: Nguyên tắc 'Dự báo' (Principle of Anticipation) trong thẩm định giá phát biểu rằng giá trị của một tài sản được tạo ra bởi sự mong đợi về các lợi ích trong tương lai mà tài sản đó có thể mang lại. Nguyên tắc này là cơ sở lý thuyết chủ yếu cho phương pháp thẩm định giá nào?

Phương pháp Chi phí.

Phương pháp So sánh thị trường.

Phương pháp Thu nhập.

Phương pháp Thặng dư.

Nguyên tắc Dự báo là nền tảng của Phương pháp Thu nhập, vì phương pháp này định giá tài sản dựa trên việc chiết khấu hoặc vốn hóa các dòng thu nhập (lợi ích) dự kiến trong tương lai mà tài sản mang lại. Phương pháp So sánh dựa vào giao dịch quá khứ/hiện tại, Phương pháp Chi phí dựa vào chi phí tạo ra tài sản.

12 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 14

Câu 12: Khi thẩm định giá một tài sản cho mục đích bảo hiểm, cơ sở giá trị nào thường được sử dụng?

Giá trị thị trường (Market Value).

Giá trị bảo hiểm (Insurance Value) - thường dựa trên chi phí tái tạo/thay thế.

Giá trị thanh lý (Liquidation Value).

Giá trị đầu tư (Investment Value).

Mục đích bảo hiểm thường nhằm bù đắp chi phí để tái tạo hoặc thay thế tài sản bị hư hại hoặc mất mát. Giá trị bảo hiểm thường dựa trên chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế, không bao gồm giá trị đất (đối với BĐS) hoặc các yếu tố không thể bảo hiểm. Giá trị thị trường (phương án 1) là giá mua bán trên thị trường. Giá trị thanh lý (phương án 3) là giá bán nhanh khi bị ép buộc. Giá trị đầu tư (phương án 4) là giá trị đối với một nhà đầu tư cụ thể dựa trên mục tiêu đầu tư của họ.

13 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 14

Câu 13: Một thẩm định viên cần điều chỉnh giá bán của một tài sản so sánh (TSSS) vì nó có diện tích đất nhỏ hơn 10% so với tài sản thẩm định giá (TĐG). Giả sử phân tích thị trường cho thấy giá trị đất tăng/giảm tỷ lệ thuận với diện tích trong phạm vi này. Nếu TSSS bán 6 tỷ đồng, và giá trị đất chiếm 50% giá trị tổng. Mức điều chỉnh do khác biệt diện tích đất là bao nhiêu?

+300 triệu đồng.

-300 triệu đồng.

+600 triệu đồng.

-600 triệu đồng.

Câu hỏi yêu cầu áp dụng điều chỉnh trong phương pháp so sánh. TSSS có diện tích đất nhỏ hơn TĐG, nên giá của TSSS cần được điều chỉnh TĂNG lên để tương đương với TĐG. Mức tăng là 10% giá trị đất của TSSS. Giá trị đất của TSSS = 6 tỷ * 50% = 3 tỷ. Mức điều chỉnh = 3 tỷ * 10% = 0.3 tỷ. Điều chỉnh là +0.3 tỷ.

14 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 14

Câu 14: Phương pháp Thặng dư (Residual Method), thường được sử dụng để định giá đất trống hoặc các dự án phát triển bất động sản, ước tính giá trị đất bằng cách lấy tổng doanh thu dự kiến từ việc bán sản phẩm cuối cùng (ví dụ: nhà, căn hộ) trừ đi tất cả các chi phí liên quan đến phát triển, xây dựng, tiếp thị, bán hàng và lợi nhuận hợp lý của nhà đầu tư/nhà phát triển. Phương pháp này dựa trên nguyên tắc nào là chủ yếu?

Nguyên tắc Thay thế.

Nguyên tắc Đóng góp.

Nguyên tắc Cung cầu.

Nguyên tắc Biến đổi.

Phương pháp Thặng dư tính giá trị của một yếu tố sản xuất (đất) bằng cách trừ đi chi phí của các yếu tố khác (lao động, vốn, quản lý) từ tổng thu nhập/doanh thu. Điều này phản ánh nguyên tắc Đóng góp (mỗi yếu tố đóng góp vào tổng giá trị) và nguyên tắc Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất (cần xác định cách sử dụng mang lại doanh thu cao nhất để tính thặng dư). Tuy nhiên, bản chất 'thặng dư' của phương pháp này liên quan trực tiếp nhất đến việc phân bổ giá trị tạo ra bởi các yếu tố sản xuất, mà cốt lõi là nguyên tắc Đóng góp.

15 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 14

Câu 15: Trong thẩm định giá, 'Lỗi thời kinh tế' (External Obsolescence) là loại hao mòn/lỗi thời khó khắc phục nhất vì nguyên nhân của nó nằm ngoài tầm kiểm soát của chủ sở hữu tài sản. Ví dụ nào sau đây minh họa rõ nhất về lỗi thời kinh tế?

Mái nhà bị dột, cần sửa chữa.

Bố trí các phòng trong căn nhà không còn phù hợp với nhu cầu hiện tại.

Một nhà máy nằm trong khu vực mà ngành công nghiệp chính đang suy thoái và nhiều nhà máy khác đã đóng cửa.

Thiết bị sản xuất trong nhà máy đã cũ và có mẫu mã mới hiệu quả hơn trên thị trường.

Lỗi thời kinh tế phát sinh từ các yếu tố bên ngoài tài sản và thị trường. Phương án 1 (mái dột) là hao mòn vật lý. Phương án 2 (bố trí phòng không hợp lý) là lỗi thời chức năng. Phương án 4 (thiết bị sản xuất lạc hậu) là lỗi thời chức năng/công nghệ. Phương án 3 (khu vực suy thoái kinh tế, nhà máy đóng cửa) là ví dụ điển hình về yếu tố kinh tế/môi trường bên ngoài làm giảm giá trị tài sản.

16 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 14

Câu 16: Tỷ suất vốn hóa (Capitalization Rate - Cap Rate) là một chỉ số quan trọng trong Phương pháp Thu nhập (vốn hóa trực tiếp). Cap Rate thể hiện mối quan hệ giữa thu nhập ròng hoạt động (NOI) và giá trị tài sản. Một Cap Rate cao hơn (với cùng mức NOI) cho thấy điều gì về mối quan hệ giữa giá trị tài sản và thu nhập?

Giá trị tài sản cao hơn so với thu nhập nó tạo ra.

Giá trị tài sản thấp hơn so với thu nhập nó tạo ra.

Thu nhập ròng hoạt động (NOI) của tài sản thấp.

Không có mối liên hệ trực tiếp giữa Cap Rate và giá trị tài sản.

Công thức vốn hóa trực tiếp là Giá trị = NOI / Cap Rate. Nếu NOI không đổi, một Cap Rate cao hơn sẽ dẫn đến Giá trị tài sản thấp hơn. Cap Rate cũng có thể được xem như tỷ suất sinh lời kỳ vọng của nhà đầu tư (trước khi tính đến nợ). Cap Rate cao hơn ngụ ý rủi ro cao hơn hoặc tỷ suất sinh lời yêu cầu cao hơn, dẫn đến giá trị tài sản thấp hơn so với thu nhập nó tạo ra.

17 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 14

Câu 17: Khi thẩm định giá một máy móc thiết bị đã qua sử dụng, thẩm định viên thường phải ước tính 'hao mòn lũy kế'. Ngoài hao mòn vật lý (do sử dụng và thời gian), thẩm định viên còn cần xem xét lỗi thời chức năng và lỗi thời kinh tế. Yếu tố nào sau đây là ví dụ về lỗi thời chức năng đối với một máy vi tính?

Các ký tự trên bàn phím bị mờ.

Giá của các linh kiện thay thế trên thị trường đã giảm.

Sử dụng màn hình CRT cồng kềnh thay vì màn hình phẳng.

Không thể cài đặt phần mềm mới nhất do cấu hình thấp.

Lỗi thời chức năng liên quan đến thiết kế, công nghệ, hiệu suất bên trong tài sản. Màn hình CRT cũ (phương án 3) là ví dụ về công nghệ hiển thị lỗi thời so với màn hình phẳng hiện đại, làm giảm tính năng và thẩm mỹ của máy tính, đó là lỗi thời chức năng. Bàn phím bị mờ (phương án 1) là hao mòn vật lý. Giá linh kiện giảm (phương án 2) là yếu tố thị trường/kinh tế. Phần mềm không tương thích (phương án 4) có thể là hệ quả của lỗi thời chức năng (phần cứng quá cũ) nhưng bản thân nó không phải là lỗi thời chức năng của phần cứng máy tính.

18 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 14

Câu 18: Nguyên tắc 'Cân đối' (Principle of Balance) trong thẩm định giá phát biểu rằng giá trị tối đa của một tài sản đạt được khi các yếu tố tạo nên nó (như quy mô, thiết kế, tiện nghi, cảnh quan) cân đối và phù hợp với nhau cũng như với môi trường xung quanh. Áp dụng nguyên tắc này, điều gì có thể xảy ra với giá trị của một căn biệt thự quá lớn và sang trọng được xây dựng trong một khu dân cư chủ yếu là nhà phố nhỏ?

Giá trị của biệt thự sẽ tăng vọt do sự nổi bật và độc đáo.

Nguyên tắc Cân đối không áp dụng cho các tài sản cao cấp như biệt thự.

Giá trị của biệt thự sẽ không bị ảnh hưởng bởi quy mô và vị trí trong khu dân cư.

Giá trị của biệt thự có thể không đạt mức tương xứng với chi phí xây dựng do sự mất cân đối với môi trường xung quanh.

Nguyên tắc Cân đối chỉ ra rằng các bộ phận của tài sản và tài sản với môi trường xung quanh cần hài hòa. Một biệt thự quá lớn trong khu nhà phố nhỏ là mất cân đối với môi trường. Điều này có thể khiến thị trường mục tiêu bị thu hẹp và giá trị theo tỷ lệ trên diện tích có thể thấp hơn so với các tài sản nhỏ hơn trong khu vực đó.

19 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 14

Câu 19: Trong Phương pháp So sánh thị trường, việc điều chỉnh giá bán của tài sản so sánh (TSSS) được thực hiện theo trình tự ưu tiên nhất định để đảm bảo tính hợp lý. Trình tự điều chỉnh phổ biến nhất là gì?

Vị trí → Thời gian bán → Đặc điểm vật chất → Điều kiện bán → Quyền lợi tài sản.

Quyền lợi tài sản → Điều kiện bán/tài chính → Điều kiện thị trường (Thời gian bán) → Vị trí → Đặc điểm vật chất.

Đặc điểm vật chất → Vị trí → Thời gian bán → Điều kiện bán/tài chính → Quyền lợi tài sản.

Thời gian bán → Vị trí → Đặc điểm vật chất → Quyền lợi tài sản → Điều kiện bán/tài chính.

Trình tự điều chỉnh trong phương pháp so sánh thường bắt đầu từ các yếu tố ít thay đổi và ảnh hưởng rộng đến các yếu tố chi tiết hơn. Trình tự phổ biến là: Quyền sử dụng đất (Quyền lợi tài sản) -> Điều kiện tài chính (Cách thức thanh toán) -> Điều kiện bán (Quan hệ giữa các bên) -> Điều kiện thị trường (Thời gian bán) -> Vị trí -> Đặc điểm vật chất (Diện tích, tình trạng, tiện nghi). Phương án 2 theo sát trình tự này.

20 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 14

Câu 20: Khi thẩm định giá một doanh nghiệp đang hoạt động, phương pháp thẩm định giá nào thường được xem là phù hợp nhất vì nó phản ánh khả năng tạo ra lợi nhuận trong tương lai của doanh nghiệp?

Phương pháp So sánh (So sánh với các doanh nghiệp tương tự đã niêm yết hoặc được mua bán).

Phương pháp Chi phí (Tổng giá trị tài sản trừ đi nợ phải trả).

Phương pháp Tài sản (Tổng giá trị tài sản hữu hình và vô hình trừ đi nợ phải trả).

Phương pháp Thu nhập (Chiết khấu dòng tiền hoặc vốn hóa lợi nhuận).

Giá trị của một doanh nghiệp đang hoạt động chủ yếu nằm ở khả năng tạo ra lợi nhuận trong tương lai. Phương pháp Thu nhập (đặc biệt là DCF) là phương pháp cốt lõi để định giá doanh nghiệp vì nó tập trung vào việc chiết khấu dòng tiền hoặc lợi nhuận dự kiến trong tương lai. Phương pháp So sánh (phương án 1) và Chi phí (phương án 2) cũng có thể được sử dụng nhưng thường là bổ trợ hoặc ít phù hợp hơn cho một doanh nghiệp đang hoạt động.

21 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 14

Câu 21: Một trong những thách thức lớn nhất khi áp dụng Phương pháp So sánh thị trường là tìm kiếm các tài sản so sánh thực sự tương đồng và có đủ thông tin giao dịch đáng tin cậy. Đối với loại tài sản nào dưới đây, thách thức này thường là nghiêm trọng nhất?

Một nhà máy sản xuất linh kiện hàng không vũ trụ chuyên dụng.

Một căn hộ chung cư trong khu đô thị mới.

Một chiếc xe ô tô đã qua sử dụng đời mới.

Một lô đất nền tại khu vực trung tâm thành phố.

Phương pháp So sánh dựa vào sự tương đồng của tài sản. Các tài sản càng độc đáo, chuyên dụng hoặc ít được giao dịch trên thị trường mở thì càng khó tìm kiếm các tài sản so sánh phù hợp. Bất động sản chuyên dụng (nhà hát opera, sân vận động, nhà máy điện hạt nhân...) hoặc các tài sản vô hình đặc thù thường rơi vào trường hợp này. Căn hộ chung cư, nhà phố, xe ô tô là các tài sản có thị trường giao dịch sôi động hơn và dễ tìm tài sản so sánh hơn.

22 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 14

Câu 22: Giả sử một thẩm định viên định giá một căn nhà cho thuê bằng Phương pháp Thu nhập. Thu nhập ròng hoạt động (NOI) dự kiến là 500 triệu đồng/năm. Tỷ suất vốn hóa (Cap Rate) phù hợp được xác định là 8%. Tuy nhiên, phân tích thị trường cho thấy giá trị đất trống trong khu vực là 3 tỷ đồng. Sử dụng kỹ thuật vốn hóa theo phương pháp phân tích tỷ suất (Band of Investment), nếu tỷ suất vốn hóa cho đất là 6% và cho công trình xây dựng là 9%, giá trị công trình xây dựng được ước tính là bao nhiêu?

3.2 tỷ đồng.

3.4 tỷ đồng.

Khoảng 3.56 tỷ đồng.

5 tỷ đồng.

Câu hỏi yêu cầu áp dụng kỹ thuật Band of Investment. NOI tổng = 500 triệu. NOI đất = Giá trị đất * Cap Rate đất = 3 tỷ * 6% = 180 triệu. NOI công trình = NOI tổng - NOI đất = 500 triệu - 180 triệu = 320 triệu. Giá trị công trình = NOI công trình / Cap Rate công trình = 320 triệu / 9% = 3.555,56 triệu đồng (làm tròn).

23 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 14

Câu 23: Nguyên tắc 'Biến đổi' (Principle of Change) trong thẩm định giá nhấn mạnh rằng các yếu tố kinh tế, xã hội, chính trị và môi trường luôn thay đổi và ảnh hưởng đến giá trị tài sản. Điều này đòi hỏi thẩm định viên phải làm gì trong quá trình định giá?

Cố gắng xác định một giá trị 'ổn định' bất kể thời gian.

Chỉ sử dụng các giao dịch so sánh xảy ra trong quá khứ xa.

Luôn xác định giá trị tại một thời điểm cụ thể và phân tích các xu hướng ảnh hưởng đến giá trị.

Bỏ qua ảnh hưởng của các yếu tố kinh tế vĩ mô.

Nguyên tắc Biến đổi chỉ ra rằng giá trị không cố định mà thay đổi theo thời gian do các yếu tố bên ngoài. Do đó, thẩm định viên phải luôn xem xét thời điểm thẩm định giá và phân tích xu hướng thị trường, kinh tế, xã hội để đưa ra ước tính giá trị tại một *thời điểm cụ thể* và có tính đến các biến động có thể xảy ra (đặc biệt trong DCF). Phương án 1 là sai, giá trị luôn biến đổi. Phương án 2 là một phần của quy trình nhưng không phải là trọng tâm của nguyên tắc Biến đổi. Phương án 3 là đúng, nhấn mạnh tính thời điểm và sự cần thiết phân tích xu hướng.

24 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 14

Câu 24: Trong Phương pháp Chi phí, việc ước tính 'hao mòn lũy kế' (Accumulated Depreciation) là một bước quan trọng. Nếu một tòa nhà văn phòng có tuổi đời kinh tế ước tính là 50 năm và tuổi đời thực tế là 10 năm, và thẩm định viên sử dụng phương pháp tuổi đời hiệu quả (Effective Age) thay vì tuổi đời thực tế, với tuổi đời hiệu quả được đánh giá là 8 năm do bảo trì tốt. Tỷ lệ hao mòn theo phương pháp niên hạn (Straight-line method) dựa trên tuổi đời hiệu quả sẽ là bao nhiêu?

10%

16%

20%

80%

Câu hỏi yêu cầu tính tỷ lệ hao mòn theo phương pháp niên hạn dựa trên tuổi đời hiệu quả. Tỷ lệ hao mòn = (Tuổi đời hiệu quả / Tuổi đời kinh tế ước tính) * 100%. Tính toán: (8 năm / 50 năm) * 100% = 16%.

25 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 14

Câu 25: Khi thẩm định giá một tài sản cho mục đích thế chấp (mortgage lending), cơ sở giá trị nào thường được sử dụng và tại sao?

Giá trị đầu tư, vì nó phản ánh tiềm năng sinh lời của tài sản.

Giá trị thị trường, vì nó phản ánh khả năng bán tài sản để thu hồi nợ trên thị trường mở.

Giá trị thanh lý, vì ngân hàng cần ước tính giá trị thấp nhất có thể thu hồi.

Giá trị sử dụng, vì nó phản ánh lợi ích tài sản mang lại cho người vay.

Mục đích thế chấp là để ngân hàng/tổ chức tín dụng có cơ sở cho vay và thu hồi nợ trong trường hợp người vay không trả được. Giá trị tài sản thế chấp cần phản ánh khả năng bán nhanh tài sản đó trên thị trường mở để thu hồi vốn, tức là Giá trị thị trường. Giá trị đầu tư (phương án 1) là giá trị đối với người vay, không phải ngân hàng. Giá trị thanh lý (phương án 3) là giá bán khi bị ép buộc, thường thấp hơn giá thị trường, có thể được xem xét như giới hạn dưới hoặc trong các tình huống đặc biệt, nhưng cơ sở chính vẫn là khả năng bán trên thị trường thông thường. Giá trị sử dụng (phương án 4) là giá trị đối với người đang sử dụng, không phản ánh khả năng thu hồi nợ của ngân hàng.

26 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 14

Câu 26: Một thẩm định viên đang sử dụng Phương pháp So sánh thị trường để định giá một căn nhà. Một tài sản so sánh (TSSS) có bể bơi, trong khi tài sản thẩm định giá (TĐG) không có. Phân tích thị trường cho thấy bể bơi làm tăng giá trị của các căn nhà tương tự khoảng 300 triệu đồng. Khi điều chỉnh giá bán của TSSS, thẩm định viên sẽ thực hiện điều chỉnh như thế nào liên quan đến yếu tố bể bơi này?

Cộng thêm 300 triệu đồng vào giá bán của TSSS.

Trừ đi 300 triệu đồng khỏi giá bán của TSSS.

Không cần điều chỉnh vì giá trị bể bơi đã phản ánh trong giá bán của TSSS.

Chỉ điều chỉnh nếu chi phí xây dựng bể bơi là chính xác 300 triệu đồng.

Câu hỏi kiểm tra kỹ năng điều chỉnh trong phương pháp so sánh. Công thức điều chỉnh là: Giá TĐG = Giá TSSS ± Điều chỉnh. TSSS có yếu tố tốt hơn TĐG (có bể bơi). Để đưa TSSS về ngang bằng với TĐG (không có bể bơi), giá của TSSS cần được điều chỉnh GIẢM đi giá trị của bể bơi. Do đó, mức điều chỉnh là -300 triệu đồng.

27 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 14

Câu 27: Nguyên tắc 'Ngoại ứng' (Principle of Externalities) trong thẩm định giá đề cập đến việc giá trị của một tài sản có thể bị ảnh hưởng bởi các yếu tố bên ngoài, tích cực hoặc tiêu cực, nằm ngoài ranh giới của tài sản đó. Ví dụ nào sau đây thể hiện ảnh hưởng tích cực của ngoại ứng?

Một căn nhà nằm gần sân bay bị ảnh hưởng bởi tiếng ồn.

Một trang trại nằm cạnh một nhà máy gây ô nhiễm nguồn nước.

Một cửa hàng mặt tiền nằm trên con đường thường xuyên bị tắc nghẽn giao thông.

Một khu đất nằm gần một công viên cây xanh lớn mới được xây dựng.

Ngoại ứng tích cực là các yếu tố bên ngoài làm tăng giá trị tài sản. Việc xây dựng một công viên cây xanh lớn gần khu dân cư (phương án 4) là một ví dụ điển hình về ngoại ứng tích cực, làm tăng sức hấp dẫn và giá trị của các tài sản lân cận. Ô nhiễm tiếng ồn (phương án 1), nhà máy gây ô nhiễm (phương án 2), đường giao thông bị tắc nghẽn (phương án 3) đều là các ví dụ về ngoại ứng tiêu cực.

28 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 14

Câu 28: Khi áp dụng Phương pháp Thu nhập bằng kỹ thuật Dòng tiền chiết khấu (DCF), việc xác định 'Tỷ suất chiết khấu' (Discount Rate) là cực kỳ quan trọng. Tỷ suất chiết khấu phản ánh điều gì trong góc độ của nhà đầu tư?

Tỷ suất vốn hóa (Cap Rate) của tài sản.

Tỷ lệ lạm phát dự kiến trong tương lai.

Tỷ lệ hao mòn hàng năm của tài sản.

Tỷ suất sinh lời yêu cầu (Required Rate of Return) của nhà đầu tư, phản ánh rủi ro của khoản đầu tư.

Tỷ suất chiết khấu được sử dụng để quy đổi dòng tiền tương lai về giá trị hiện tại. Nó phản ánh tỷ suất sinh lời tối thiểu mà nhà đầu tư kỳ vọng nhận được khi đầu tư vào tài sản đó, có tính đến rủi ro liên quan. Tỷ suất vốn hóa (phương án 1) được dùng trong vốn hóa trực tiếp cho thu nhập ổn định, không phải chiết khấu dòng tiền biến đổi. Tỷ lệ lạm phát (phương án 2) là một yếu tố ảnh hưởng nhưng không phải là toàn bộ tỷ suất chiết khấu. Tỷ lệ hao mòn (phương án 3) là khái niệm trong phương pháp chi phí.

29 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 14

Câu 29: Một thẩm định viên được yêu cầu định giá một bộ sưu tập tranh quý hiếm cho mục đích bán đấu giá. Cơ sở giá trị nào sau đây là phù hợp nhất cho mục đích này?

Giá trị thanh lý (Liquidation Value).

Giá trị sử dụng (Value in Use).

Giá trị thị trường (Market Value) trong bối cảnh đấu giá.

Giá trị lịch sử (Historical Cost).

Mục đích bán đấu giá nhằm tìm kiếm người trả giá cao nhất trong một môi trường cạnh tranh cụ thể. Giá trị được ước tính trong trường hợp này thường là 'Giá trị thị trường' vì nó phản ánh mức giá có thể đạt được trong một giao dịch công khai, cạnh tranh và có sự tiếp thị hợp lý (quá trình đấu giá). Giá trị thanh lý (phương án 1) là khi bị ép bán nhanh. Giá trị sử dụng (phương án 2) là giá trị đối với người sở hữu hiện tại. Giá trị lịch sử (phương án 4) là giá mua trong quá khứ, không phải giá trị hiện tại.

30 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 14

Câu 30: Một trong những nguyên tắc cơ bản của thẩm định giá là 'Nguyên tắc Cung cầu' (Principle of Supply and Demand). Nguyên tắc này phát biểu rằng giá trị của một tài sản được hình thành bởi sự tương tác giữa lượng cung tài sản có sẵn và nhu cầu của thị trường đối với tài sản đó. Điều gì xảy ra với giá trị tài sản trong một thị trường mà nhu cầu tăng nhanh trong khi nguồn cung bị hạn chế?

Giá trị tài sản có xu hướng tăng lên.

Giá trị tài sản có xu hướng giảm xuống.

Giá trị tài sản không bị ảnh hưởng bởi cung cầu.

Giá trị tài sản chỉ phụ thuộc vào chi phí tạo ra nó.

Xem kết quả

Bạn ơi!!! Để xem được kết quả
bạn vui lòng làm nhiệm vụ nhỏ xíu này nha

Nhận kết quả

Xảy ra lỗi

Bước 1: Vào google.com rồi gõ từ khóa:
Copy nhanh thanh-tim-kiem

Bước 2: Trong kết quả tìm kiếm Google, hãy tìm website giống hình bên dưới

Nếu trang 1 không có hãy tìm ở trang 2, 3, 4... nhé trang-google

Bước 3:

Cuộn xuống cuối bài viết rồi bấm vào nút GIỐNG HÌNH DƯỚI và chờ 1 lát để lấy mã:

luot-xem

Nếu tìm không thấy mã bạn có thể Đổi nhiệm vụ để lấy mã khác.

Nguyên tắc Cung cầu cơ bản của kinh tế học áp dụng trong thẩm định giá: Khi nhu cầu vượt quá cung, giá cả (và do đó giá trị) có xu hướng tăng lên. Ngược lại, khi cung vượt quá cầu, giá cả có xu hướng giảm. Trong trường hợp nhu cầu tăng nhanh và cung hạn chế, giá trị tài sản sẽ có xu hướng tăng.

Bạn đã sẵn sàng chưa? 45 phút làm bài bắt đầu!!!

Bạn đã hết giờ làm bài! Xem kết quả các câu hỏi đã làm nhé!!!

Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá - Đề 15

1 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 15

Câu 1: Một thẩm định viên đang định giá một mảnh đất trống nằm trong khu vực đang có tốc độ đô thị hóa nhanh. Mảnh đất này có thể được sử dụng để xây nhà ở, trung tâm thương mại nhỏ hoặc khu phức hợp văn phòng. Theo nguyên tắc Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất (Highest and Best Use - HBU), bước đầu tiên và quan trọng nhất thẩm định viên cần xác định là gì?

Tính khả thi về mặt tài chính của từng phương án sử dụng tiềm năng.

Tính hợp pháp (legally permissible) của các phương án sử dụng tiềm năng theo quy hoạch và luật pháp hiện hành.

Tính khả thi về mặt vật lý (physically possible) của việc xây dựng trên mảnh đất đó.

Mức độ tạo ra thu nhập ròng tối đa từ mỗi phương án sử dụng tiềm năng.

Câu hỏi kiểm tra sự hiểu biết về quy trình xác định HBU. Bước đầu tiên trong phân tích HBU là luôn xác định tính hợp pháp của các phương án sử dụng tiềm năng.

2 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 15

Câu 2: Nguyên tắc nào trong thẩm định giá giải thích tại sao giá trị của một căn nhà có thể bị giảm sút nếu nó nằm gần một nguồn gây ô nhiễm tiếng ồn hoặc mùi khó chịu, mặc dù bản thân căn nhà đó được bảo trì tốt?

Nguyên tắc Thay thế (Substitution).

Nguyên tắc Đóng góp (Contribution).

Nguyên tắc Ngoại ứng (Externalities).

Nguyên tắc Phù hợp (Conformity).

Câu hỏi kiểm tra khả năng nhận diện và áp dụng nguyên tắc thẩm định giá vào một tình huống cụ thể. Ảnh hưởng từ các yếu tố bên ngoài tài sản được giải thích bởi nguyên tắc Ngoại ứng (Externalities).

3 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 15

Câu 3: Khi áp dụng Phương pháp So sánh thị trường để định giá một bất động sản (BĐS), thẩm định viên phải thực hiện các điều chỉnh đối với giá bán của các BĐS so sánh. Việc điều chỉnh này dựa trên nguyên tắc nào?

Nguyên tắc Thay thế (Substitution).

Nguyên tắc Dự kiến (Anticipation).

Nguyên tắc Cung - Cầu (Supply and Demand).

Nguyên tắc Cân đối (Balance).

Câu hỏi yêu cầu liên kết một nguyên tắc thẩm định giá với một kỹ thuật thực tế trong phương pháp so sánh. Nguyên tắc Thay thế (Substitution) là nền tảng cho việc điều chỉnh, vì người mua sẽ không trả nhiều hơn chi phí để có được một tài sản tương tự (tức là tài sản so sánh sau khi đã điều chỉnh khác biệt).

4 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 15

Câu 4: Một nhà xưởng được xây dựng cách đây 50 năm. Mặc dù kết cấu móng và tường vẫn còn rất tốt, nhưng bố cục bên trong (đường đi, vị trí cột, hệ thống thông gió) không còn phù hợp với công nghệ sản xuất hiện đại, đòi hỏi phải tốn kém chi phí để cải tạo đáng kể. Loại hao mòn (depreciation) nào là chủ yếu ảnh hưởng đến giá trị của nhà xưởng trong trường hợp này?

Hao mòn vật lý (Physical Deterioration).

Hao mòn chức năng (Functional Obsolescence).

Hao mòn kinh tế/bên ngoài (External Obsolescence).

Hao mòn do tuổi đời (Age-Life Depreciation).

Câu hỏi yêu cầu phân tích tình huống để xác định loại hao mòn. Bố cục lỗi thời, không phù hợp với công nghệ/chức năng hiện tại là đặc trưng của Hao mòn chức năng (Functional Obsolescence).

5 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 15

Câu 5: Khi sử dụng Phương pháp Chi phí để định giá một công trình xây dựng, thẩm định viên cần ước tính chi phí thay thế hoặc tái tạo công trình mới 100%. Chi phí này được hiểu là:

Tổng chi phí thực tế đã bỏ ra để xây dựng công trình ban đầu.

Chi phí để xây dựng công trình tương tự, không tính đến lợi nhuận của nhà thầu.

Tổng chi phí để xây dựng một công trình mới tương tự hoặc giống hệt tại thời điểm định giá, bao gồm cả lợi nhuận của nhà thầu.

Giá trị còn lại của công trình sau khi trừ hao mòn lũy kế.

Câu hỏi kiểm tra kiến thức về khái niệm chi phí trong phương pháp chi phí. Chi phí thay thế/tái tạo mới 100% là chi phí để xây dựng một công trình tương tự hoặc giống hệt tại thời điểm định giá, bao gồm cả lợi nhuận hợp lý cho nhà thầu.

6 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 15

Câu 6: Một tòa nhà văn phòng có dòng thu nhập hoạt động ròng (NOI) ổn định hàng năm là 5 tỷ VNĐ. Tỷ suất vốn hóa (Capitalization Rate - Cap Rate) phù hợp được xác định là 8%. Sử dụng Phương pháp Vốn hóa trực tiếp (Direct Capitalization), giá trị ước tính của tòa nhà là bao nhiêu?

62.5 tỷ VNĐ.

400 tỷ VNĐ (5 tỷ * 80).

40 tỷ VNĐ (5 tỷ / 0.8).

Không thể tính được nếu không biết chi phí xây dựng.

Câu hỏi yêu cầu áp dụng công thức tính giá trị bằng phương pháp vốn hóa trực tiếp (Value = NOI / Cap Rate). Tính toán: 5 tỷ / 0.08 = 62.5 tỷ VNĐ.

7 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 15

Câu 7: Phương pháp nào trong thẩm định giá thường được coi là phù hợp nhất để định giá các tài sản chuyên dụng, ít có giao dịch trên thị trường và không tạo ra thu nhập trực tiếp (ví dụ: một nhà thờ cổ, một trạm xử lý nước thải công cộng)?

Phương pháp So sánh thị trường (Market Comparison Approach).

Phương pháp Chi phí (Cost Approach).

Phương pháp Thu nhập (Income Approach).

Phương pháp Thặng dư (Residual Method).

Câu hỏi yêu cầu phân tích tính phù hợp của các phương pháp định giá với loại tài sản đặc thù. Tài sản chuyên dụng, không có giao dịch so sánh và không tạo thu nhập thường được định giá tốt nhất bằng Phương pháp Chi phí.

8 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 15

Câu 8: Trong phân tích Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất (HBU), yếu tố nào sau đây thuộc về tiêu chí 'Khả thi về mặt vật lý' (Physically Possible)?

Quy định về mật độ xây dựng của khu vực.

Chi phí xây dựng dự kiến cho công trình.

Địa hình và kích thước của lô đất.

Nhu cầu thị trường đối với loại hình BĐS đó.

Câu hỏi kiểm tra sự phân loại các yếu tố trong phân tích HBU. Hình dạng, kích thước, địa hình và khả năng tiếp cận là các yếu tố vật lý ảnh hưởng đến việc xây dựng và sử dụng tài sản.

9 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 15

Câu 9: Nguyên tắc nào giải thích rằng giá trị của một thành phần riêng lẻ của tài sản (ví dụ: việc nâng cấp nhà bếp) không phải lúc nào cũng bằng chi phí bỏ ra để nâng cấp, mà phụ thuộc vào mức độ đóng góp của nó vào giá trị tổng thể của tài sản trên thị trường?

Nguyên tắc Phù hợp (Conformity).

Nguyên tắc Cân đối (Balance).

Nguyên tắc Ngoại ứng (Externalities).

Nguyên tắc Đóng góp (Contribution).

Câu hỏi mô tả rõ ràng nội dung của Nguyên tắc Đóng góp (Contribution), nơi giá trị của một phần được đo bằng mức độ nó đóng góp vào giá trị của toàn bộ tài sản.

10 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 15

Câu 10: Một thẩm định viên đang định giá một tòa nhà văn phòng cũ. Tòa nhà có hệ thống điều hòa không khí trung tâm hoạt động kém hiệu quả và tốn nhiều năng lượng so với các hệ thống hiện đại. Việc thay thế hệ thống này sẽ rất tốn kém. Đây là ví dụ về loại hao mòn nào?

Hao mòn vật lý có thể khắc phục được.

Hao mòn chức năng có thể khắc phục được.

Hao mòn vật lý không thể khắc phục được.

Hao mòn kinh tế/bên ngoài.

Câu hỏi đưa ra một tình huống cụ thể về một bộ phận của tài sản bị lỗi thời hoặc kém hiệu quả so với tiêu chuẩn hiện tại, gây ra hao mòn. Đây là đặc trưng của Hao mòn chức năng (Functional Obsolescence), cụ thể là dạng có thể khắc phục được nhưng tốn kém.

11 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 15

Câu 11: Khi áp dụng kỹ thuật Dòng tiền chiết khấu (Discounted Cash Flow - DCF) trong Phương pháp Thu nhập, tỷ suất chiết khấu (Discount Rate) phản ánh điều gì?

Tỷ lệ lạm phát dự kiến trong tương lai.

Tỷ suất lợi nhuận hoạt động ròng hiện tại của tài sản.

Tỷ suất lợi nhuận kỳ vọng của nhà đầu tư, bao gồm cả rủi ro liên quan đến việc nhận được dòng tiền trong tương lai.

Tỷ lệ vốn hóa trực tiếp (Cap Rate) áp dụng cho năm đầu tiên.

Câu hỏi kiểm tra kiến thức về thành phần quan trọng trong DCF. Tỷ suất chiết khấu phản ánh rủi ro và lợi nhuận kỳ vọng của nhà đầu tư đối với dòng tiền tương lai.

12 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 15

Câu 12: Một BĐS so sánh bán với giá 3 tỷ VNĐ. BĐS thẩm định (Subject Property) có diện tích đất nhỏ hơn BĐS so sánh là 20 m2. Giá trị thị trường ước tính cho mỗi m2 đất trong khu vực là 50 triệu VNĐ/m2. Nếu chỉ xem xét yếu tố diện tích đất, mức điều chỉnh nào cần áp dụng cho giá bán của BĐS so sánh để phản ánh sự khác biệt này?

+1 tỷ VNĐ.

+20 triệu VNĐ.

-20 triệu VNĐ.

-1 tỷ VNĐ.

Câu hỏi yêu cầu áp dụng kỹ thuật điều chỉnh trong phương pháp so sánh. BĐS thẩm định nhỏ hơn BĐS so sánh, nên giá của BĐS so sánh cần được điều chỉnh GIẢM đi giá trị của phần diện tích chênh lệch. Điều chỉnh = -20 m2 * 50 triệu/m2 = -1 tỷ VNĐ.

13 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 15

Câu 13: Tỷ suất vốn hóa (Cap Rate) được tính bằng công thức: Thu nhập hoạt động ròng (NOI) / Giá trị tài sản. Tỷ suất này phản ánh mối quan hệ nào giữa thu nhập và giá trị của một tài sản tạo ra thu nhập?

Tỷ lệ sinh lời ban đầu của tài sản dựa trên thu nhập hoạt động ròng hiện tại.

Tỷ lệ tăng trưởng thu nhập dự kiến trong tương lai.

Tỷ lệ lạm phát dự kiến.

Tổng chi phí sở hữu tài sản hàng năm.

Câu hỏi kiểm tra sự hiểu biết về ý nghĩa của Cap Rate. Cap Rate là tỷ lệ thu nhập so với giá trị, được dùng để chuyển đổi thu nhập thành giá trị khi thu nhập được coi là ổn định (vốn hóa trực tiếp). Nó là một chỉ số về lợi suất ban đầu của tài sản.

14 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 15

Câu 14: Một tài sản được định giá cho mục đích bảo hiểm. Cơ sở giá trị phù hợp nhất trong trường hợp này là gì?

Giá trị thị trường (Market Value).

Chi phí thay thế hoặc tái tạo (Replacement/Reproduction Cost).

Giá trị thanh lý (Liquidation Value).

Giá trị sử dụng (Value in Use).

Câu hỏi yêu cầu xác định cơ sở giá trị phù hợp với mục đích định giá. Định giá cho bảo hiểm thường dựa trên Chi phí thay thế (Replacement Cost) hoặc Chi phí tái tạo (Reproduction Cost), không tính đất và hao mòn, để xác định chi phí xây dựng lại tài sản nếu xảy ra tổn thất.

15 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 15

Câu 15: Nguyên tắc nào trong thẩm định giá nhấn mạnh rằng giá trị của một tài sản bị ảnh hưởng liên tục bởi các lực lượng kinh tế, xã hội, chính trị và vật lý?

Nguyên tắc Thay đổi (Change).

Nguyên tắc Dự kiến (Anticipation).

Nguyên tắc Cung - Cầu (Supply and Demand).

Nguyên tắc Phù hợp (Conformity).

Câu hỏi mô tả Nguyên tắc Thay đổi (Change), khẳng định rằng giá trị không tĩnh mà luôn biến động do các yếu tố ảnh hưởng.

16 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 15

Câu 16: Khi áp dụng Phương pháp Thặng dư (Residual Method), giá trị ước tính của đất được suy luận từ:

Chi phí mua đất ban đầu.

Giá bán các lô đất trống tương tự trên thị trường.

Tổng giá trị bán hàng dự kiến của dự án phát triển trừ đi tổng chi phí phát triển (bao gồm cả lợi nhuận hợp lý).

Dòng thu nhập dự kiến từ việc cho thuê đất.

Câu hỏi kiểm tra hiểu biết về logic của Phương pháp Thặng dư. Phương pháp này ước tính tổng giá trị phát triển BĐS, trừ đi chi phí phát triển (bao gồm chi phí xây dựng, chi phí gián tiếp, lợi nhuận nhà đầu tư) để suy ra giá trị của đất.

17 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 15

Câu 17: Một trong những hạn chế chính của Phương pháp So sánh thị trường là gì?

Không thể áp dụng cho các tài sản tạo ra thu nhập.

Đòi hỏi phải ước tính chi phí xây dựng lại tài sản.

Chỉ phù hợp với các tài sản chuyên dụng.

Rất phụ thuộc vào tính sẵn có và sự tương đồng của các giao dịch so sánh gần đây.

Câu hỏi yêu cầu phân tích hạn chế của một phương pháp. Phương pháp so sánh phụ thuộc rất nhiều vào tính sẵn có của các giao dịch so sánh gần đây và tương đồng. Nếu dữ liệu này khan hiếm hoặc không đáng tin cậy, phương pháp sẽ khó áp dụng hoặc kém chính xác.

18 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 15

Câu 18: Trong Phương pháp Chi phí, 'Chi phí tái tạo' (Reproduction Cost) khác với 'Chi phí thay thế' (Replacement Cost) ở điểm nào?

Chi phí tái tạo ước tính chi phí xây dựng một bản sao chính xác, còn chi phí thay thế ước tính chi phí xây dựng một tài sản có tiện ích tương đương sử dụng vật liệu hiện đại.

Chi phí tái tạo bao gồm cả hao mòn, còn chi phí thay thế thì không.

Chi phí tái tạo áp dụng cho tài sản mới, còn chi phí thay thế áp dụng cho tài sản cũ.

Chi phí tái tạo không bao gồm lợi nhuận nhà thầu, còn chi phí thay thế thì có.

Câu hỏi kiểm tra sự phân biệt giữa hai khái niệm chi phí. Chi phí tái tạo là xây dựng lại một bản sao CHÍNH XÁC của công trình ban đầu, bao gồm cả những lỗi thời chức năng. Chi phí thay thế là xây dựng một công trình có TIỆN ÍCH TƯƠNG ĐƯƠNG, sử dụng vật liệu và kỹ thuật hiện đại, loại bỏ lỗi thời chức năng.

19 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 15

Câu 19: Khi định giá một doanh nghiệp đang hoạt động bình thường, cơ sở giá trị nào thường được sử dụng?

Giá trị thị trường (Market Value) hoặc Giá trị doanh nghiệp đang hoạt động (Going Concern Value).

Giá trị thanh lý (Liquidation Value).

Chi phí thay thế tài sản (Replacement Cost).

Giá trị bảo hiểm (Insurable Value).

Câu hỏi yêu cầu xác định cơ sở giá trị phù hợp với mục đích định giá doanh nghiệp đang hoạt động. Giá trị thị trường (Market Value) hoặc các khái niệm tương tự như Giá trị doanh nghiệp đang hoạt động (Going Concern Value) thường được sử dụng, phản ánh khả năng tạo ra thu nhập trong tương lai.

20 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 15

Câu 20: Nguyên tắc nào giải thích rằng giá trị của một tài sản tạo ra thu nhập chủ yếu dựa trên khả năng của nó tạo ra lợi ích (thu nhập) trong tương lai?

Nguyên tắc Thay đổi (Change).

Nguyên tắc Thay thế (Substitution).

Nguyên tắc Cân đối (Balance).

Nguyên tắc Dự kiến (Anticipation).

Câu hỏi mô tả trực tiếp Nguyên tắc Dự kiến (Anticipation), nơi giá trị hiện tại được xác định bởi lợi ích (thu nhập, bán lại,...) mà tài sản dự kiến mang lại trong tương lai.

21 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 15

Câu 21: Một BĐS so sánh bán với giá 4 tỷ VNĐ vào 6 tháng trước. Thị trường BĐS trong khu vực đã tăng giá trung bình 1% mỗi tháng trong 6 tháng qua. Mức điều chỉnh thời gian nào cần áp dụng cho giá bán của BĐS so sánh?

+250 triệu VNĐ (xấp xỉ).

-250 triệu VNĐ (xấp xỉ).

+40 triệu VNĐ.

-40 triệu VNĐ.

Câu hỏi yêu cầu tính toán điều chỉnh thời gian. Giá BĐS so sánh cần được điều chỉnh tăng lên để phản ánh sự tăng giá của thị trường kể từ thời điểm giao dịch. Điều chỉnh = 4 tỷ * (1.01^6 - 1) hoặc xấp xỉ 4 tỷ * (1% * 6) = 4 tỷ * 6% = +240 triệu VNĐ. Đáp án gần nhất là +250 triệu VNĐ, giả định tính gộp hoặc làm tròn.

22 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 15

Câu 22: Khi sử dụng phương pháp vốn hóa trực tiếp cho một tài sản có thu nhập không đều và dự kiến thay đổi đáng kể trong tương lai, thẩm định viên có thể gặp khó khăn gì lớn nhất?

Khó tìm được chi phí thay thế chính xác.

Không thể tính toán tỷ suất vốn hóa.

Việc áp dụng một tỷ suất vốn hóa duy nhất cho dòng thu nhập không ổn định sẽ thiếu chính xác.

Không có đủ dữ liệu về các giao dịch so sánh.

Câu hỏi yêu cầu phân tích hạn chế của phương pháp vốn hóa trực tiếp. Phương pháp này dựa trên giả định thu nhập ổn định hoặc tăng trưởng đều đặn. Nếu thu nhập không đều hoặc thay đổi lớn, việc áp dụng một Cap Rate duy nhất sẽ không phản ánh đúng giá trị, thay vào đó DCF sẽ phù hợp hơn.

23 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 15

Câu 23: Hao mòn kinh tế (External Obsolescence) là loại hao mòn do các yếu tố bên ngoài tài sản gây ra. Đặc điểm chính của loại hao mòn này là gì?

Luôn có thể khắc phục được bằng cách sửa chữa hoặc nâng cấp tài sản.

Nguyên nhân trực tiếp là do sự xuống cấp về vật lý của công trình.

Chỉ xảy ra ở các tài sản rất cũ.

Nguyên nhân nằm ngoài ranh giới của tài sản và thường không thể khắc phục được bởi người sở hữu.

Câu hỏi kiểm tra đặc điểm của Hao mòn kinh tế. Đây là loại hao mòn duy nhất do các yếu tố nằm ngoài phạm vi tài sản và thường không thể khắc phục được bởi người sở hữu tài sản đó.

24 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 15

Câu 24: Nguyên tắc nào cho rằng giá trị tối đa của một tài sản đạt được khi nó phù hợp với môi trường xung quanh về mặt kiến trúc, quy mô và mức sử dụng?

Nguyên tắc Đóng góp (Contribution).

Nguyên tắc Phù hợp (Conformity).

Nguyên tắc Cân đối (Balance).

Nguyên tắc Ngoại ứng (Externalities).

Câu hỏi mô tả Nguyên tắc Phù hợp (Conformity), nơi giá trị được tối đa hóa khi tài sản hài hòa với các tài sản lân cận.

25 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 15

Câu 25: Một thẩm định viên đang định giá một tài sản sử dụng Phương pháp Chi phí. Chi phí thay thế mới 100% của công trình là 10 tỷ VNĐ. Tổng tỷ lệ hao mòn lũy kế (vật lý, chức năng, kinh tế) được ước tính là 30%. Giá trị ước tính của công trình xây dựng (không bao gồm đất) là bao nhiêu?

3 tỷ VNĐ.

10 tỷ VNĐ.

7 tỷ VNĐ.

Không thể tính được nếu không biết giá trị đất.

Câu hỏi yêu cầu áp dụng công thức tính giá trị công trình theo phương pháp chi phí sau khi trừ hao mòn. Giá trị công trình = Chi phí thay thế mới * (1 - Tỷ lệ hao mòn). Tính toán: 10 tỷ * (1 - 0.30) = 10 tỷ * 0.70 = 7 tỷ VNĐ.

26 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 15

Câu 26: Khi nào thì Phương pháp So sánh thị trường thường được ưu tiên áp dụng nhất?

Khi có nhiều giao dịch mua bán các tài sản tương tự diễn ra gần đây trên thị trường.

Khi tài sản là duy nhất và không có tài sản tương tự trên thị trường.

Khi mục đích định giá là bảo hiểm tài sản.

Khi tài sản tạo ra dòng thu nhập không ổn định.

Câu hỏi yêu cầu xác định điều kiện phù hợp nhất để áp dụng Phương pháp So sánh. Phương pháp này dựa trên dữ liệu thị trường và hiệu quả nhất khi có nhiều giao dịch so sánh gần đây, đáng tin cậy cho các tài sản tương tự.

27 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 15

Câu 27: Một BĐS so sánh có tầm nhìn đẹp ra biển, trong khi BĐS thẩm định bị che khuất tầm nhìn bởi tòa nhà khác. Tầm nhìn ra biển được ước tính làm tăng giá trị 500 triệu VNĐ. Khi điều chỉnh giá của BĐS so sánh, thẩm định viên cần thực hiện điều chỉnh nào?

+500 triệu VNĐ.

-500 triệu VNĐ.

Không điều chỉnh vì đây là yếu tố chủ quan.

Điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm thay vì số tiền tuyệt đối.

Câu hỏi yêu cầu áp dụng kỹ thuật điều chỉnh. BĐS so sánh TỐT HƠN BĐS thẩm định về yếu tố tầm nhìn. Do đó, giá của BĐS so sánh cần được điều chỉnh GIẢM đi giá trị của sự vượt trội đó để làm cho nó tương đương với BĐS thẩm định. Điều chỉnh = -500 triệu VNĐ.

28 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 15

Câu 28: Trong kỹ thuật Dòng tiền chiết khấu (DCF), 'Giá trị thu hồi' (Reversion Value) ở cuối giai đoạn dự báo là gì?

Tổng thu nhập từ tài sản trong suốt giai đoạn dự báo.

Tổng chi phí hoạt động trong suốt giai đoạn dự báo.

Giá trị ước tính của tài sản vào cuối giai đoạn dự báo dòng tiền.

Tổng số tiền đầu tư ban đầu vào tài sản.

Câu hỏi kiểm tra kiến thức về thành phần trong DCF. Giá trị thu hồi là giá trị ước tính của tài sản vào cuối giai đoạn dự báo dòng tiền chi tiết, thường được tính bằng phương pháp vốn hóa trực tiếp hoặc giá bán dự kiến.

29 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 15

Câu 29: Nguyên tắc nào trong thẩm định giá cho rằng giá trị của một tài sản có xu hướng bị chi phối bởi giá trị của các tài sản tương tự sẵn có trên thị trường?

Nguyên tắc Cung - Cầu (Supply and Demand).

Nguyên tắc Phù hợp (Conformity).

Nguyên tắc Cân đối (Balance).

Nguyên tắc Thay thế (Substitution).

Câu hỏi mô tả Nguyên tắc Thay thế (Substitution) từ góc độ thị trường. Người mua sẽ thay thế một tài sản bằng một tài sản tương tự nếu giá của tài sản đó thấp hơn, dẫn đến việc giá của tài sản không thể vượt quá chi phí để có được tài sản thay thế.

30 / 30

Category: Trắc nghiệm Nguyên lý thẩm định giá

Tags: Bộ đề 15

Câu 30: Khi nào thì việc áp dụng cả ba phương pháp thẩm định giá (So sánh, Chi phí, Thu nhập) có thể không khả thi hoặc không cần thiết?

Tùy thuộc vào loại tài sản được định giá và dữ liệu thị trường sẵn có.

Luôn luôn cần thiết phải áp dụng cả ba phương pháp để đảm bảo tính chính xác.

Chỉ khi định giá bất động sản, không áp dụng cho động sản.

Chỉ khi mục đích định giá là mua bán tài sản.

Xem kết quả

Bạn ơi!!! Để xem được kết quả
bạn vui lòng làm nhiệm vụ nhỏ xíu này nha

Nhận kết quả

Xảy ra lỗi

Bước 1: Vào google.com rồi gõ từ khóa:
Copy nhanh thanh-tim-kiem

Bước 2: Trong kết quả tìm kiếm Google, hãy tìm website giống hình bên dưới

Nếu trang 1 không có hãy tìm ở trang 2, 3, 4... nhé trang-google

Bước 3:

Cuộn xuống cuối bài viết rồi bấm vào nút GIỐNG HÌNH DƯỚI và chờ 1 lát để lấy mã:

luot-xem

Nếu tìm không thấy mã bạn có thể Đổi nhiệm vụ để lấy mã khác.

Câu hỏi yêu cầu phân tích tính ứng dụng của các phương pháp. Không phải mọi tài sản đều phù hợp với cả ba phương pháp (ví dụ: đất trống không có công trình - chi phí không áp dụng; tài sản chuyên dụng không có thu nhập/so sánh - thu nhập/so sánh khó áp dụng). Việc áp dụng tất cả chỉ cần thiết khi dữ liệu cho phép và phù hợp với loại tài sản.

Đề trắc nghiệm liên quan:

Đề Thi Thử Trắc Nghiệm Online – Môn Xây Dựng Đảng
Đề Thi Thử Trắc Nghiệm Online – Môn Pháp Luật Thương Mại Hàng Hoá Và Dịch Vụ
Đề Thi Thử Trắc Nghiệm Online – Môn Chiến Lược Kinh Doanh Quốc Tế
Đề Thi Thử Trắc Nghiệm Online – Môn Quản Trị Đa Văn Hoá
Đề Thi Thử Trắc Nghiệm Online – Môn Lịch Sử Kinh Tế Quốc Dân

Đề 01

Đề 02

Đề 03

Đề 04

Đề 05

Đề 06

Đề 07

Đề 08

Đề 09

Đề 10

Đề 11

Đề 12

Đề 13

Đề 14

Đề 15

Bạn ơi!!! Để xem được kết quảbạn vui lòng làm nhiệm vụ nhỏ xíu này nha

Bạn ơi!!! Để xem được kết quảbạn vui lòng làm nhiệm vụ nhỏ xíu này nha

Bạn ơi!!! Để xem được kết quảbạn vui lòng làm nhiệm vụ nhỏ xíu này nha

Bạn ơi!!! Để xem được kết quảbạn vui lòng làm nhiệm vụ nhỏ xíu này nha

Bạn ơi!!! Để xem được kết quảbạn vui lòng làm nhiệm vụ nhỏ xíu này nha

Bạn ơi!!! Để xem được kết quảbạn vui lòng làm nhiệm vụ nhỏ xíu này nha

Bạn ơi!!! Để xem được kết quảbạn vui lòng làm nhiệm vụ nhỏ xíu này nha

Bạn ơi!!! Để xem được kết quảbạn vui lòng làm nhiệm vụ nhỏ xíu này nha

Bạn ơi!!! Để xem được kết quảbạn vui lòng làm nhiệm vụ nhỏ xíu này nha

Bạn ơi!!! Để xem được kết quảbạn vui lòng làm nhiệm vụ nhỏ xíu này nha

Bạn ơi!!! Để xem được kết quảbạn vui lòng làm nhiệm vụ nhỏ xíu này nha

Bạn ơi!!! Để xem được kết quảbạn vui lòng làm nhiệm vụ nhỏ xíu này nha

Bạn ơi!!! Để xem được kết quảbạn vui lòng làm nhiệm vụ nhỏ xíu này nha

Bạn ơi!!! Để xem được kết quảbạn vui lòng làm nhiệm vụ nhỏ xíu này nha

Bạn ơi!!! Để xem được kết quảbạn vui lòng làm nhiệm vụ nhỏ xíu này nha

Đề trắc nghiệm liên quan:

Bạn ơi!!! Để xem được kết quả
bạn vui lòng làm nhiệm vụ nhỏ xíu này nha

Bạn ơi!!! Để xem được kết quả
bạn vui lòng làm nhiệm vụ nhỏ xíu này nha

Bạn ơi!!! Để xem được kết quả
bạn vui lòng làm nhiệm vụ nhỏ xíu này nha

Bạn ơi!!! Để xem được kết quả
bạn vui lòng làm nhiệm vụ nhỏ xíu này nha

Bạn ơi!!! Để xem được kết quả
bạn vui lòng làm nhiệm vụ nhỏ xíu này nha

Bạn ơi!!! Để xem được kết quả
bạn vui lòng làm nhiệm vụ nhỏ xíu này nha

Bạn ơi!!! Để xem được kết quả
bạn vui lòng làm nhiệm vụ nhỏ xíu này nha

Bạn ơi!!! Để xem được kết quả
bạn vui lòng làm nhiệm vụ nhỏ xíu này nha

Bạn ơi!!! Để xem được kết quả
bạn vui lòng làm nhiệm vụ nhỏ xíu này nha

Bạn ơi!!! Để xem được kết quả
bạn vui lòng làm nhiệm vụ nhỏ xíu này nha

Bạn ơi!!! Để xem được kết quả
bạn vui lòng làm nhiệm vụ nhỏ xíu này nha

Bạn ơi!!! Để xem được kết quả
bạn vui lòng làm nhiệm vụ nhỏ xíu này nha

Bạn ơi!!! Để xem được kết quả
bạn vui lòng làm nhiệm vụ nhỏ xíu này nha

Bạn ơi!!! Để xem được kết quả
bạn vui lòng làm nhiệm vụ nhỏ xíu này nha

Bạn ơi!!! Để xem được kết quả
bạn vui lòng làm nhiệm vụ nhỏ xíu này nha